2010年3月26日星期五
博客搬家:从blogspot到网易博客、博客园
博客搬家:从blogspot到网易博客、博客园
2010年3月24日星期三
从blogger到163
我对博客站点的要求很简单:稳定、支持邮件发博。满足这我要求的blog服务站点有:Blogger、Live
space、163blog。 Blogger被封了,live和163可以入我眼。
对blog
网页的要求是:支持opera浏览器。说实话live和163看起来都还不错,我在二者之间踌躇。原来我都国内网站印象不佳,因为排版格式和花边新闻。但是163最近的表现还委实不错,从有道字典开始,一步一步,低调发布了好多实用工具,让人感觉还是一个技术公司。鉴于我使用163邮箱的方便以及163不会被关闭且更适合国人交流的原因,目前我打算以163博客为主,live保留,blogger撤退。
请大家更新我的博客订阅地址:http://dpinglee.blog.163.com/rss/
2010年3月23日星期二
哈哈哈
点不好意思,但是故意转移重点装作很生气:"干嘛?嫌弃我啊??"他满脸绅士般的
笑容说:"没,抹匀!"
2.以前学校说要搞体检,要大便做化验品,然后每一个人都带上一点点去~
然后呢,
有个校友~用周大福的袋子和盒子装着.
然后走到半路~被人开摩托车抢走了。。。。。。
3.一女生朋友,胸特小,我们天天埋汰她,有一天她终于忍无可忍,于是便冲我们喊到:"我
胸小怎么地吧, 我随我爸,怎么地吧!"
4.今天带着家人去金山城市沙滩游泳,主要是陪孩子去玩沙子。
正在堆沙的过程中远处高台上的救生员(指挥员)用高音喇叭喊上了:带孩子的家长请
注意,请看管好自己的小孩,特别是带着自己的孩子又带着别人的老婆的,请不要把自
己的孩子扔在一边,我看得出来的!
5.话说,
我有个女同事,
名字叫李瑞,
有个男同事,
名字叫李瑞生...
6.冬天时候跟同学吃火锅,吃完我第一个出来,等后面的那帮同学,我照着一辆越野车的
黑色玻璃剔牙,然后又擦润唇膏~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
擦完整理头发时,车窗摇下来了,一帮人在车里看我,一张猛男的脸离我超近地说:小妹,
照完没?我们要开车了!
7. 刚上大学的时候,因为我们所在的地方比较乱,所以宿舍几个朋友就一块去集市上
买刀,放在宿舍里也好防身,买完往回走的时候路过一银行,正赶上人家下班正往运钞
车上拎一箱箱的钱,我们琢磨着别让人家押运员误会,就让一哥们把刀藏衣服里了,结
果走到那个拿枪的押运员旁边时那小子一紧张刀居然掉地上了,当啷一声,文明用语,
至今忘不了押运员看我们的眼神,也是迄今为止第一次被人用枪指着。后来我们刀也没
敢拣就默默走了。。。
8.中学时物理老师上课讲摩擦生电说:我们冬天的时候脱毛衣。毛衣都会嚓嚓响。还有
电光。但是夏天就不会这样。为什么呢?
后面的男生:因为夏天不穿毛衣。
9.我朋友有次喝醉了,据文明用语说,他在厕所,右手拿电话状,左手按着镜子,和镜子中
的"入狱者"深情对视道:吃得好不好啊?最近监狱管得严吗?争取早日出来啊...
10.今晚上爸妈都不在家,我只好亲自下厨炒菜,把油倒锅里后,听见卧室电话响,跑
回卧室拿着手机,边打电话边往厨房走,到厨房一看油开了,到处溅油花,我一激动把
手机扔锅里了。。。。。。
11.杭州这边有些公交是比较高档的,所以玻璃都是闷着的,上面写着:紧急时敲碎玻
璃。
这几天气温回升,车上也比较热,车上人又多。最郁闷的是不知道那位无德的家伙在车
上放了个无声巨臭的屁。。。后来,玻璃就被敲碎了。。。
12.有天晚上,我父母打麻将回来,他们进家的时候我就醒了,但还是很迷糊。
突然我的脚就抽筋了(估计在长个子),然后就从床上蹦起来。当时意识很模糊,只想
走两步,把抽筋的感觉压下去。
结果我走了两步,觉得撑不下去了,扑通就跪在我爸面前,吓我爸一大跳。
跪了之后就觉得没抽筋的感觉了,然后又默默地站起来,反过身回房间睡觉去了。
整个过程没有一句话,估计我爸当时已经石化了。
13.2009年7月22日,我在一个BBS上见一个哥们说:"TMD,原来日食是在白天,害老子
白等了一宿!"
14.上次看CCTV的一个节目,什么名字不记得了,就记得开头是个记者在火车站问人:"你
幸福吗?",见人就问,有人说幸福有人说不,后来问到一个农民.....
记者:"你幸福吗?"
农民看了记者几眼,无辜的说道
"俺姓王"
15.我在学校表演戏剧。在我的独角戏闪亮登场之前,我注意到了有几个女孩在后台换
衣服——于是我**high了。那场戏是《耶稣基督超级巨星》,我就是演耶稣的。我身上
只穿几块布。于是乎,所有观众都看到了:耶稣在被钉上十字架的时候可耻地硬了。
16.上公交车打卡一般都是"嘀"的一声吧,
还有一种学生卡,声音是"嘀,学生卡"..
我们一个同学,女的,赶着坐车,但是没有带钱,车来了,急了..
自己搞得很正常一样跟着别人排队上车,到她打卡的时候..把学校的学生证拿到机器上
晃动了一下..嘴里用普通话来了一句"嘀,学生卡".华丽的走掉.,公交车司机当场就
蒙
了啊,几秒过后....车慢慢的启动了....没有人再愿意多说了.....
17. 初中班主任老师喜欢挖鼻孔.一次上自习,老师进来看我们有没有好好做作业,巡视
了一圈后对我邻座做的作业产生了兴趣,一边伸着头看他做题,一边好不忘用手掏鼻孔.
只听"啪"的一声,老师的一陀黑区区的鼻屎竟然掉到邻座的作业本上了!老师那时应该也
很尴尬站在那不知该说什么好,这时巨雷的事情发生了:只见我那邻座缓缓抬起头来,看
着老师说了一句:谢主龙恩!
18.上机考试,先在备考区等,再经过一扇大玻璃门进考区。我考完后,在门口摸了良
久,就是摸不到玻璃,旁边好心老师提醒我:"同学,门是开着的。"………
电子警察行业的发展现状
十年光景,从无到有,从个案到普及,从一线城市到二线、三线城市,电子警察顺汽车社会的发展而前进,随城市化的蔓延而扩张,电子警察已经成为一个城市交通管理水平的衡量工具,一个城市快速的社会生活压力的稳定器,一个最大限度解放交通执法资源的解放者,同时也是所有汽车驾驶者不得不注意和防备的"紧箍咒"。
如今的电子警察已经不单只应用于交通监控和取证,强大的实时监控功能使其进入工厂、森林、草原甚至社区等公共场所,承担着监控污水排放、森林草原火险以及预防社会犯罪等重要工作,成为人们生活密不可分的一部分。与此同时,监控与其他行业的结合带来更大范围的应用,其前途无可限量。
电子警察是目前我国智能交通行业内已经比较成熟的产业,产品技术标准、质量检测认证以及安装实施规范都在行业规范的大背景下逐渐成型,整个市场形成一个相对稳定的博弈局面,在此前提下各从业企业向不同区域和不同方向扩张发展。电子警察行业发展到现在,我们可以从中看到整个智能交通的昨天今天以及明天,如今电子警察行业的繁荣离不开当年的草莽英雄、地方诸侯和跨国豪强,市场大浪淘沙,依然屹立和已然倒下的企业都是曾经的英雄,没有他们曾经的种种努力和奋斗,就没有行业的今天。
看十年春秋众诸侯争霸,望战国诸强谁能最后笑傲江湖,电子警察发展到今天,还能屹立不倒的企业自有其独门武器,怕纵有百晓生,也难排行业"兵器谱"。如今的行业已不再是当年狼烟四起,处处混战的局面,"大家比武",拼的是内功,已经不再只是计谋和时势了,谁的市场、技术基础做的最好,谁笑到最后的可能性也就越大。十年光阴荏苒,再过十年,谁还能纵横江湖,谁又已经寂寂倒下?
在本期报道展开之前,向所有曾经奋斗在市场的中国企业致敬,因为有你们,中国的电子警察行业才能在今天的市场割据局面中不落下风,而我们才有可能在这里讨论电子警察市场的现状和发展瓶颈,探讨行业的未来发展方向。
在此,向所有接受我们采访的企业致谢,谢谢你们不吝将自己的经验拿来与行业分享。
从深圳突围
——访电子警察行业深圳两强
采访人:智能交通世界
嘉 宾:深圳市进林科技有限公司总经理刘金志先生
深圳市中盟科技有限公司市场部经理 刘锋先生
企业介绍:
深圳市中盟科技有限公司成立于2002年10月,注册资金1000万元,专业从事智能交通产品的研发、生产和销售,是深圳市科技局认定的软件企业和重点高新技术企业。已经形成电子警察、智能交通综合管理平台、治安卡口智能管理系统等六大系列的产品。其中视频+数码组合式闯红灯自动记录系统为中盟科技首创,并获得国家专利,专利号为ZL
2004 2
0071688.4。2005年,中盟科技顺利通过了审核最为严格的国际认证公司SGS(通标标准技术服务有限公司)ISO9001:2000质量管理体系认证.
深圳市进林科技有限公司是安防科技(中国)有限公司(CSST)属下企业,公司成立于1997年7月,专业从事智能交通安全系统产品(ITS)的软硬件研发,生产与销售,为深圳市政府认定的高新技术企业及软件企业。为国内最早从事电子警察及治安卡口产品研发生产的企业之一,从10年前的第一台光学相机式电子警察发展到现在拥有10余个JAVELIN系列交通安全产品。进林科技还积极参与到公安部对电子警察及治安卡口产品的标准制定工作当中,所有产品均通过公安部的全项合格检测,产品的设计开发,生产及售后服务环节通过了IS09001:2000质量管理体系的认证。
智能交通世界:请诸位结合公司的发展情况来介绍一下行业发展概况。行业现在存在哪些问题?如何看待电子警察未来的技术发展?贵公司在技术开发方面有何进展?
刘金志先生:作为国内最早从事电子警察产品研发及生产的民营高科技企业,深圳市进林科技有限公司可谓是我国电子警察从无到有、从小到大这个近15年发展过程的见证人。
伴随着我国目前正在进行的城镇化建设,电子警察设备已无所不在,毫无疑问,作为科技强警重要手段之一且技术日渐成熟的交通监控设备(即电子警察)在国家有关部门的正确监督与引导下,为我国的经济腾飞发挥了重要的作用。在公安部和科技部推广的"3111"示范城市建设的内容当中,电子警察和治安卡口都是重要的组成部分,随着今年第一批22个示范城市验收的完成,在未来的三到五年内,电子警察行业必将迎来一个更大的发展机遇,竞争也将日趋激烈,技术手段上的竞争的关键。未来的技术发展主要体现在两个方面,一是视频检测及智能分析等先进的技术手段将在电子警察系统方面得到实际的应用,这将大大丰富电子警察系统的功能,二是基于嵌入式操作系统的产品将成为主流,这将使电子警察系统在稳定性方面得到质的提高,这与DVR在国内走过的路有及其相似之处。
我们公司一直坚持走科技创新的路线,目前正在完善高清数字CCD摄像机、视频智能分析在电子警察系统上的应用以及嵌入式系统的开发,这将为我们进一步巩固在市场上的地位打下坚实的基础。
刘锋先生:电子警察行业内,"诚信负责、伙伴共赢"、"值得信赖的电子警察专家";中盟科技的影响力在不断加大,中盟科技也在稳步的发展中不断探索、创新,寻求突破;中盟的目标不仅仅是成为"电子警察"行业内的知名企业,还将逐步打造成为ITS行业内极具影响力和最具创新能力的高新技术企业。
"电子警察"系统的多样性、扩展性及兼容性等一直是整个行业面临的问题,对于用户或业主来说,"电子警察"应用的连续性、可拓展性受到一定的影响;近两年来,交警主管部门对"电子警察"的监管和宣传力度不断加大、执法越来越规范、透明度也越来越高,这些举措的实施,也势必约束和引导"电子警察"行业的良性、有序的发展。
随着科学技术的不断进步,将会有功能更强大、技术更先进、更适应我国交通管理的"电子警察"产品出现;中盟一直坚持"电子警察"系统的自主研发与创新,取得了一定的研发成果,中盟科技新一代的"电子警察"产品正由我们的工程师进行紧张的研发测试,相信不久就可以面世。
智能交通世界:电子警察市场已进入规范阶段,国家标准和地方法规对电子警察的应用有了明确的规定,这是否意味着电子警察行业的市场机会变小了?按行业周期理论,目前电子警察已进入哪一阶段?为什么?在现阶段,您认为电子警察市场是否具有以往没有的新特征?是否预示着新的发展机遇?
刘金志先生:与其他行业一样,无论是电子警察的产品还是市场,最终进入规范化都是必然的,着也是行业走向成熟和兴盛的标志,市场不会因此而变小,就目前我国现阶段的环境来看,和谐社会的建设使得电子警察行业迎来了更多、更大的发展机会。只是用户的需求高了,行业的门槛高了,行业规范了,这样才能保障电子警察行业自身的健康发展,我们建议有关部门应及时更新和修订旧标准,要知道,行业标准制定的好与坏足以影响到该行业的发展过程。
刘锋先生::"电子警察"行业的规范有序,是行业发展的必然趋势,是"电子警察"应用趋于理性的标志,是对行业内的企业重新洗牌的开始;"电子警察"企业无论在技术、产品,还是销售、服务等方面都将接受行业的约束和市场的考验,不符合条件的企业将在市场竞争中处于劣势,甚至被市场淘汰,这不会对"电子警察"的市场需求造成任何影响;恰恰相反,这对中盟科技来说,是非常有利的,也是非常好的新的发展机遇。
智能交通世界:请问如何看待"电子狗"、假车牌问题?您认为在技术上是否能够有所突破以抑制这些现象的泛滥?另外,社会上质疑电子警察被当敛财工具或被用于其他不正当行为的声音屡屡出现,请问,这方面能否从技术上加以限定,技术成本和实施成本是否会影响产品利润?
刘金志先生:电子狗与假车牌是两个性质完全不同的事物,我们应该理性加以看待。"电子狗"不是我们的创新,在国外有些地方是合法的,有意思的是,假如我们仔细分析一下"电子狗"这个产品,你会发现其实现的主要功能与电子警察是相同的,或者说,电子狗的使用可以适当地约束机动车驾驶人的违法行为,我想这才是我们安装电子警察的主要目的。"电子狗"的使用有两个结果耐人寻味,一是在有安装电子警察的路口或路段,"电子狗"可以有效地遏制车辆违法行为的发生,这个时候它充当了电子警察角色,实现了电子警察的一方面功能,唯一"遗憾"的是由于没有非法行为的发生,罚款就不能产生。两外一种情况是,没有安装电子警察的路口或路段,"电子狗"可能会纵容驾车人进行违法,使违法行为得不到记录,从而逃避处罚。目前国内舆论普遍认为生产或使用"电子狗"为非法,但并无相关法律依据,个人认为值得商榷。因此通过技术手段再来对其进行反侦测有难度且无实际意义。
假车牌或套牌的问题性质则不同,它的生产或使用均是违法的。我们认为这个问题需车辆管理部门重视并从根本上去解决的问题,虽然我们通过电子警察系统可以在一定的条件下发现、查找假车牌或套牌(进林科技有实现这一功能的产品),但这并不是根本的解决办法。
其实,"电子狗"的问题引发了一个社会问题,就如上面提到的,电子狗可以"约束"驾驶人的违法行为同时也可以让违法行为逃避处罚,这两个方面,孰重孰轻?纵观世界各个国家,都通过对交通违法行为处以高额罚款这一手段来遏制诸如超速、闯红灯等行为的发生,但是,罚款是手段,而非目的,但是在目前国内很多地方,罚款变成了目的,因此各地都出现了单位或个人利用电子警察进行盈利的投机行为,这是及其不正常的,解决的办法是国家或地方制定相关的政策和法规对其进行整治。
归根结底,电子警察是警察执法的一种工具,罚款也是手段,目的是规范驾驶人的行车行为,提高国民素质才是最根本的解决办法,这是一项长期而艰巨的任务。
刘锋先生:"电子狗"与"假车牌",可以分开来看,不能混为一谈;驾驶员安装"电子狗"的目的大多是为了提醒自己在驾驶过程中避免交通违法行为的发生;而在车牌上做文章的驾驶员,根本是有交通违法的主观意识;在执法透明度越来越高的今天,北京、广东、山东、福建等全国大多数省份和直辖市都已经公布了"电子警察"的安装地点,所谓"电子狗"基本上没什么用途了。这已经不是一个单纯的技术问题了,而是我们广大民众的交通安全意识的问题。
智能交通世界:贵公司是否发展了"移动电子警察"项目,您对这一市场如何看待?如何评价监控与其他行业的结合?
刘金志先生:我们公司早在2000年就研发出了"移动电子警察"产品,但是由于其上路执法的合法性问题经常引起争议,我们并未将其作为我们的主导产品。
与大多数同行所不同的是,进林科技早期是从事安防监控业务的,我们一直认为,电子警察是安防监控系统在交通管理上的具体应用,它从来就是安防监控系统的一个子系统。进林科技是中国惟一一家在美国纽约交易所上市公司CSST(中国安防技术有限公司)的全资子公司,该公司主营业务就是安防监控。
刘锋先生:中盟科技自主研发的六大系列产品,其中就有"车载移动电子警察";"移动电子警察"其实跟前几年的有人值守卡口在功能上相差不大,只不过"移动电子警察"可以携带;在我国交通管理部门警力严重不足的当前形势下,我更看好能提高交通管理部门非现场执法能力的固定式电子警察,移动电子警察可以作为固定电子警察的有益补充,协助交警部门在特定的时候、特定的地点执行交通稽查任务。
"电子警察"作为我国交通管理部门特有的、能提升自身执法能力的一种有效的监测手段,它的应用需求越来越多,功能需求不断延伸,与ITS行业的其他系统应用相结合的越来越紧密,功能需求也越来越多,如交通信息采集、红绿灯控制等;功能延伸是"电子警察"系统用户需求和市场发展的趋势,也是"电子警察"行业当前的技术研发方向。
智能交通世界:您认为电子警察行业有没有必要实施品牌化建设?现在是否到了建设的时候?贵公司有何战略规划?在市场推广过程中,有没有遇到地方保护主义及其他市场壁垒?您又有何建议?
刘锋先生:中盟的目标是成为ITS领域内最具品牌价值和创新能力的企业;中盟去年强化了品牌建设,以领先的技术、优秀的产品、优质的服务等多个方面树立中盟的品牌形象,取得的阶段成果也是有目共睹的,我司的常务副总经理刘虹先生在接受您们的采访时就指出,"产品品牌的建立,从导入到成熟期,从知名度到美誉度,本身就不是一朝一夕的事情,而是一个不断连续、优化发展的过程;"中盟的品牌建设也将是一场不断优化、持续提升的持久战。
竞争激烈、区域性强、产品类型多样是当前"电子警察"市场的主要特点,在市场推广和营销活动过程中,遭遇来自各方面的市场竞争,这很正常;"诚信负责、超越需求"是中盟的企业理念,也是中盟在激烈的市场竞争中永远可靠的资本。
刘金志先生:毫无疑问,任何一个行业都需要实现品牌化的建设,我们的目标是将进林树立为国内ITS和安防领域内高端产品的供应商,国际上将以CSST品牌出现,而CSST是目前深圳市政府认定的安防行业的龙头企业。
企业背景:
深圳桑达电子集团有限公司是由中国电子信息产业集团公司(CEC)和中国电子财务有限公司共同出资组建的国有大型企业,资产总额40多亿元,拥有员工5000余人。公司被评为"国有企业500强",连续17年被评为"全国电子百强企业"和连续多年评为"广东省技术创新优势企业"。近年来,陆续被授予"国家技术中心"和"广东省重点工程技术研发中心"称号。
深圳桑达电子设备有限公司是由深圳桑达电子集团有限公司投资成立的高科技企业,拥有雄厚的资金、先进的技术和高素质的员工队伍,主要从事智能交通系统、网络通讯产品和嵌入式计算机产品的研制、生产和销售。在进入国内智能交通领域8年多的时间里,建立了一支由博士、硕士等高科技人才组成的技术队伍,建立了一个比较完善的ITS产品体系和服务体系,形成了一批稳定可靠的广泛客户群体,在国内具有较高的市场占有率和较强的品牌号召力。
略谈国内"电子警察"行业的发展现状与困境
深圳桑达电子设备有限公司 敖卓森
摘要:国内的"电子警察"系统是伴随我国道路交通事业的发展而产生的,是多门学科的集中体现,不仅可以缓解警力不足的矛盾,而且可以避免产生警民矛盾,所产生的经济和社会效益显著。经过十多年的发展和推广,国内的"电子警察"系统的技术不断更新,功能日臻成熟,但也存在诸多问题,面临一定的行业困境。
关键词:电子警察 发展现状 行业困境
1.引言
"电子警察"系统是运用先进的电子、计算机、图像处理、网络通信和数据库等技术手段来监测交通路口的机动车及其驾驶员并记录违法行为的电子设备,其核心是自动监测和记录机动车及其驾驶人的违法行为过程,并能为交通管理部门提供有效的执法证据,是应用非常广泛的违法监测记录系统。
国内的"电子警察"系统是伴随我国道路交通事业的发展而产生的,是多门学科的集中体现,不仅可以缓解警力不足的矛盾,而且可以避免产生警民矛盾,所产生的经济和社会效益显著。国内的"电子警察"系统的推广适用,能够规范城市交通秩序,降低交通事故的发生,实现文明执勤,降低交警的劳动强度,提高交通管理方法的水平,对实施交通畅通工程具有重大意义。
2.发展现状概述
2.1国内的发展历史
二十世纪八十年代以来,随着国民经济的高速发展,汽车保有量急剧增加,而道路建设严重滞后,驾驶员的安全意识也比较薄弱,交通管理经验有限,这些情况直接导致交通供求不平衡,交通拥堵不断加剧,交通事故频繁发生,交通状况日益恶化。因此,如何采用先进的管理手段来提高道路通行能力,创造安全、畅通、有序的道路交通环境已经成为道路交通管理发展的必然要求与趋势,二十世纪九十年代中期"电子警察"系统应运而生,成为各级道路交通管理部门科技强警的重要手段。
"电子警察"系统由于可以全天候工作,在缓解日益繁忙的道路交通管理任务与警力严重不足之间的矛盾同时,一定程度上消除了道路交通管理在时间和空间上的"盲点",扩大了交通管理的监控时段和监控范围,也提高了交通参与者遵纪守法意识,得到各级道路交通管理部门的认同,目前在国内各级城市都有广泛应用。
自1996年北京市公安局公安交通管理局科研所在北京市西四路口试验国内第一台"抢红灯自动拍摄器"获得成功发展至今,经过十多年的发展和推广,国内的"电子警察"系统的技术不断更新,功能日臻成熟。"电子警察"系统的核心是自动监测和记录机动车及其驾驶人的违法行为过程,并能为交通管理部门提供有效的执法证据。通常情况下,"电子警察"系统以提供直观的图像信息作为执法证据,整个发展过程几乎是围绕如何采集清晰、直观、确凿、有效的图像证据而进行的。因此,"电子警察"系统先后推出了利用光学胶卷相机、数码相机、视频摄像机+数码相机、高速球形机、视频摄像机、高清摄像机等不同图像采集设备的诸多类型产品。
2.2产品分类及特点
国内的"电子警察"系统发展至今,市面上的产品类型繁多,针对不同的用户对象和应用环境,有不同的组成配置、安装方式和功能特点。
按照安装方式来分,"电子警察"系统可分为:固定"电子警察"和移动"电子警察"。固定"电子警察"系统最初只是针对监测机动车闯红灯行为而研发,后来发展到对机动车不按规定车道行驶、超速行驶、压黄线等违法行为也可进行监测、记录和处罚;移动"电子警察"系统则是通过安装在车辆上的摄像机和雷达测速仪,对超速车辆进行抓拍、记录和处罚,并能自动识别车辆号牌,实现"黑名单"车辆检控。
按照采集设备来分,"电子警察"系统可分为:光学胶卷相机、数码相机、视频摄像机+数码相机、高速球形机、视频摄像机、高清摄像机等"电子警察"系统。最早期的"电子警察"系统主要采用单片机作为核心控制单元,胶片式光学相机作为拍摄单元,车辆检测方式采用单个感应线圈式,每个车辆闯红灯违法触发光学相机抓拍一张胶片照片,功能比较单一,每个胶卷拍完后无法继续工作,更换胶卷需要人工借助梯子等登高设备,使用成本较高,2000年之后逐渐被淘汰。数码相机类型的"电子警察"系统具有图像证据清晰、图像保存和下载方便等优点,但是由于采用的数码相机几乎都是民用产品,稳定性较差,升级维护困难,2004年之后逐渐也推出市场竞争。2002年开始采用视频摄像机作为图像采集设备的"电子警察"系统逐渐占据主流地位,该类型产品的优点是稳定性较好、升级换代不受限制,并且能够作为路口的监控录像,缺点是像素较低(最大为768×576),作为执法证据显得有效性不足。之后一段时间里,有部分厂商推出"视频+数码"组合方式的"电子警察"系统,能够一定程度克服纯粹视频摄像机拍摄的证据照片分辨率不足的缺点,但是由于数码相机稳定性较差和升级维护困难的制约,该类型产品基本也是一种过渡型产品。进入2007年之后,采用百万像素以上高清摄像机的"电子警察"系统开始推出,有效地解决了其它类型"电子警察"系统存在的大多数缺陷,逐渐成为当前的主流产品。
按照传输方式来分,"电子警察"系统又可分为联网型"电子警察"系统和单机型"电子警察"系统。联网型"电子警察"系统是指具有联网下载功能的系统,能够通过光纤、ADSL等网络线路自动将前端主机中的违法证据传输到指定服务器。单机型"电子警察"系统是指不具有联网下载功能的系统,必须人工到前端提取照片数据。现在各地的网络建设发展很快,采用联网型的"电子警察"系统占据绝大多数。
2.3主流产品情况
由于各地用户要求和应用环境的原因,目前各地在建和已投入使用的"电子警察"系统功能不尽相同,其主要功能应包括如下几个方面:
(1)设计、制造和安装应符合GA/T496-2004《闯红灯自动记录系统通用技术条件》的要求。
(2)一般采用线圈检测或视频检测方式,抓拍机动车超速行为的"电子警察"采用雷达检测方式较多。
(3)违法证据照片应能清晰分辨停止线、"红灯"信号和号牌号码。
(4)应采用工业级技术标准,保证在户外能够稳定、高效的全天候运行。
(5)应适用于多相位、多车道的信号控制路口,并能有效保证违法证据照片的信号灯"红色"突出、轮廓分明、无法律异议。
(6)应具有自动补光设备,采用LED灯或节能灯补光,避免干扰驾驶员视线。
(7)应具有人工下载、无线下载、USB自动识别下载和联网传输等多种方式。
(8)应具有录像功能,能够提供交通事故回放功能,录像可自动循环覆盖。
(9)前端主机应具有时钟自动校对和死机自动复位功能。
(10)在行业标准的标定检测条件下,应满足机动车闯红灯捕获率95%,闯红灯记录有效率90%。
(11)软件界面友好大方,中心管理软件应采用B/S架构,支持WEB浏览方式。
(12)数据接口应符合公安部统一数据平台要求,数据库采用Oracle9i以上版本。
(13)升级换代应不受限制,具有良好的拓展型和兼容性。
3.现存问题及困境分析
国内从事"电子警察"系统业务的厂商较多,各家的产品在结构组成、功能、通信数据格式都不太一样,产品质量也参差不齐,这对系统的使用带来了隐患,尤其随着公安交通管理信息系统建设的不断深入,对系统提出了更高要求。因此,建设一流、实用的"电子警察"系统提高使用效率就显得十分必要,规范"电子警察"系统的建设尤为迫切。综观全国各地所建的系统现状后,主要存在以下突出问题。
(1)产品类型繁多,稳定性较差。公安部于2004年颁布了"电子警察"系统的行业标准GA/T496-2004《闯红灯自动记录系统通用技术条件》,为各个厂商的产品研发提供了一个参考依据。但是,"电子警察"系统是一种系统集成类型的产品,没有固定的产品形态和设备配置,导致产品运行不稳定的不可预测因素较多。由于各地用户有不同的使用要求,很多实现功能都不是标准的做法,也有部分安装使用环境不规则,要求厂商需要根据各种特定条件进行产品定制,部分厂商往往按照自己的理解和偏好来进行产品的研发和实施,往往在实际使用中带来了诸多问题,系统的稳定性较差。
(2)适用性较差,系统格式混乱。无论固定"电子警察"系统,还是移动"电子警察"系统,往往只能针对某一类的违法行为进行监测和抓拍,监视范围也几乎固定在某一个区域,由于技术和条件所限,当前绝大部分"电子警察"系统还无法实现智能化的跟踪监测。由于行业标准的定义未做明确要求,不同厂商研发的"电子警察"系统的控制单元和摄像单元都不尽相同,各家的数据接口、证据格式和管理软件更是五花八门,无法达到统一,资源难以实现共享,给用户带来诸多不便。
(3)参差不齐,低价竞争。据了解,目前研发和销售类似"电子警察"系统的国内厂商就有上百家,技术实力参差不齐,给系统建设带来隐患,尤其是系统信息实现共享困难。部分厂商的产品没有通过国家权威部门的检测,缺乏有效的质量监督和验收机制,尤其在系统建设过程中没有专业人士为技术和质量把关。此外,由于系统建设的经费属于各地自筹或财政拔款,按照我国政府采购法规又必须招投标,所以产生低价竞争现象,为日后系统维护和升级带来不便,事实上有些招投标实属暗箱操作。
(4)管理严重不畅和滞后。在交警基层部门,日常管理"电子警察"系统的人员往往属于基层大队,使用系统的人员又往往是秩序部门,掌握系统技术的人员又属于科技部门,管理部门的不协调严重影响系统整体性能的发挥。
(5)售后服务跟不上。户外安装的设备需要定期保养和清理,特别是摄像机、工控机等主要设备更需要定期检修。由于很多厂商限于资金和能力,没有按照承诺进行售后服务,提供的专业维修服务无法跟上,也有些用户单位的领导总以为系统不需要人管理的,没有重视开展这部分工作,造成系统使用寿命大大缩短。同时,由于网络条件的限制,一般公司难以进入专用公安网或互联网查看系统运行效果,这样在售后服务上无法及时响应,当用户真正使用时才发现系统存在这样或那样的问题。
(6)认识上存在差距。在有些地方,一些领导同志或管理者没有充分认识到"电子警察"系统的作用,一是将安装"电子警察"系统当作政绩工程,二是将"电子警察"系统当作敛财工具,或者"特批权威"使用。
(7)现场使用环境制约。"电子警察"系统一般安装在现有的路口或路段,往往道路的规划建设和交通信号控制系统的建设都没有考虑日后"电子警察"系统的安装位置和监视范围,造成了后装的"电子警察"系统经常由于现场安装条件所限,无法达到很好的使用效果。
(8)没有规范的资质体系。目前在公安交通领域没有建立应有的资质体系,往往借用安防质量体系,实际上公安交通有自身的特点,开发商、集成商、工程商混合不分难以将工作做好,而不规范的运作又容易蒙敝业主,缺乏有效的质量监督和验收机制,尤其在项目评标中没有专业人士参加,难以把握技术和质量关。
(9)条块分割、形不成合力。由于网络建设不足和各自的利益关系,目前全国各地建设的"电子警察"系统大多没有进行跨市、跨省联网,监控能力有限,无法做到步调一致,难以发挥整体作用。
4.未来趋势展望预测
随着"电子警察"系统的应用范围越来越广,以及大家对智能交通设备认识的逐步加深,广大用户、厂商及经销商都迫切希望国家能够对国内智能交通市场的发展进行规范和指导。在此期间,公安部于2004年颁布了两个行业标准:《闯红灯自动记录系统通用技术条件》(GA/T496-2004)和《公路车辆智能监测记录系统通用技术条件》(GA/T497-2004),对闯红灯"电子警察"和治安卡口的技术规范做了比较详尽的规定,统一了技术标准,为交通管理部门的产品选型和系统验收提供了依据。2005年出台的《道路交通安全法》,则解决了之前长期困扰交管部门的执法有效性问题。同时公安部和相关主管部门一直在推出各种标准和规范,例如GA
329.x 2003《全国道路交通管理信息数据库规范》,GA 409.x
2003《全国道路交通管理系统数据交换格式》,GA 408.x
2003《道路交通违章管理信息代码》,这些标准规范都将促进"电子警察"系统行业朝着规范、有序的方向发展。
在今后的发展过程中,"电子警察"系统将具有如下几点趋势:
(1)视频检测技术将逐步取代线圈检测技术。交通检测方式主要有人工检测、地感线圈检测、超声波检测、红外线检测、视频检测等,目前国内"电子警察"系统采用最多的检测方式为地感线圈。地感线圈具有工作稳定、数据准确、灵敏度高、检测率高等优点,但是由于线圈检测型"电子警察"在安装设备时,不可避免的要封道、破路进行施工安装,使路面破坏比较严重,施工后还要面临道路翻浆、塌陷等众多隐患,人力、物力、时间资源大量浪费;视频检测技术具有安装简便(完全不需破路施工)、升级方便、维护成本低等优势。随着视频检测技术的不断提高,线圈检测技术将逐渐被视频检测技术所取代(目前很多"电子警察"产品已经开始采用地感线圈检测+视频检测相结合的方式)。
(2)执法证据充分的高清"电子警察"系统将逐步成为主流产品。由于不符合公安部的行业标准,无法提供违法过程图片,原有的光学胶片相机、单个数码相机抓拍式"电子警察"系统逐渐退出历史舞台,现阶段也存在部分"数码+视频"组合式"电子警察"系统和视频摄像机"电子警察"系统,众所周知的原因,这两种类型"电子警察"系统也存在致命缺陷,也必将逐渐被淘汰。2007年推出的高清"电子警察"系统采用高达300万像素的高清晰摄像机作为拍摄取证设备,具有高速连拍、实时视频、视频检测、稳定性高、故障率低等优势,每个违法过程提供3张高清晰的违法过程照片(可达300万像素以上),每张照片均能清晰分辨停止线、信号灯和号牌号码,该类型产品将逐渐成为主流产品。
随着科学技术的进步,全球定位系统如GPS、伽利略计划及其它重大科技成果将应用于民用需求,实现时、空完美结合,信息交流更直观、更便捷、成本更低的产品必然会出现。
(3)功能多元化的"电子警察"系统将是未来的发展方向。随着"电子警察"系统应用的沉淀、系统的设备将不断标准化和规范化,"电子警察"在技术上将不断改进,用户需求的提高将促成其功能日益完善,性能上也将不断提高。因此未来的"电子警察"系统功能也将突破现有的闯红灯、超速抓拍等单一性,而由蕴含多种技术的更加智能化的综合式"电子警察"来领导。"电子警察"系统的功能将从车辆违法抓拍扩展到交通流量采集、交通监控、交通诱导等多种应用,成为智能交通管理系统的基础设备,加上中心管理平台强大的数据处理能力,形成集预防、控制、打击为一体的道路交通管理方案。
下面简单描述在现有"电子警察"系统的基础之上可以继续扩充的功能示例。
实现路口、路段车流量、占有率、车速、饱和度等交通信息的采集,支持实时交通信息与现有交通信号控制系统的联网通信,参与灯控路口绿信比调整、绿波带参数调整、与交通信息可变情报板、交通信息服务网站、交通信息咨询服务热线电话、交通信息亭、车载信息终端联网通信,实现交通诱导。
实现道路交通实时监控,目前的"电子警察"系统已建立高速、安全、稳定的数据传输网络,利用路口抓拍摄像机或通过架设高速球机等可实现路口、路段交通、治安状况的实时监控、调用,管理权限分级分配到各中队、大队、派出所、分局、支队、指挥中心,使各级管理者真正"坐观全局",做到"运筹帷幄、决胜千里"、"知已知彼、百战不殆"。同时视频资料的录像、存储将为交通事故、治安事件的倒查提供有力证据。
识别突发事件,如交通事故、群众集会、游行、示威等重要事件并自动切换到指挥中心监视屏报警。
实现治安卡口功能。系统自动获取经过车辆的号牌、车型、颜色、行驶方向、车速、经过时间等各种参数,与黑名单数据库(如违法未处理、盗抢、肇事逃逸、作案嫌疑等违法车辆)联网比对、报警,可以监测被盗车辆或罪犯所乘车辆等黑名单车辆经过时间以及行经路线状况,为快速侦破案件提供科学、有效依据。
实现交通管理决策功能,如对路口路段的违法车辆类型、车辆违法时间等信息进行深层次挖掘、整理,为道路交通管理决策服务。
(4)"电子警察"设备管理实现智能化,升级、维护服务实现专业化。近年来由于"电子警察"产品发展良莠不齐,导致部份地区"电子警察"系统实用性差,或因设备管理困难、无专业维护队伍造成设备故障率高、系统使用率低、实用性不强,给"电子警察"推广使用造成了很大的障碍,因此需要建立基于电子地图的设备跟踪、设备参数管理配置、设备故障报警、设备运行情况报告显示等,实现设备智能管理。强化设备后期维护、系统升级,使"电子警察"系统售后服务专业化。
(5)"电子警察"系统应建设在智能交通综合管理平台之上。目前的"电子警察"系统后台多是单独的处理系统且采用客户端/服务器结构开发,安装困难、功能单一、系统拓展因难、可维护性差、缺乏与其他系统的互连接口、难以实现信息共享,造成资源浪费,故建立集道路交通信息、车辆违法信息、设备信息、黑名单信息、路口路段视频资料信息等于一体的,与车驾管系统无缝接轨的,预留GIS、GPS接口的道路交通管理信息平台,实现数据的统一存储、组织、处理,能够更加准确、有效地保证数据间的关联,提高信息的利用率与系统工作效率,为道路交通管理现代化奠定基础。
(6)"电子警察"系统建设应规范化,执法人性化。随着规范化、人性化执法理念的深入,"电子警察"系统应该推行"一告知、二警告、三取证"模式来运作,其中"一告知"是指公开告知"电子警察"系统安装位置及功能;"二警告"是指对违法者进行监测并警告;"三取证"是指对不听劝告的违法者进行违法取证并执法。
5.几个发展建议
(1)《交通技术监控记录资料收集和处理工作规范》急待出台。《道路交通安全法》第114条的规定积极推广利用交通技术监控设备记录资料查处道路交通违法行为,在维护交通秩序、保障交通安全畅通方面发挥了积极的作用。但由于目前对交通技术监控记录的资料,从收集、录入、审核到公告、送达等过程都没有明确规定,在具体执行中,产生了一些收集不规范、录入不及时、审核无标准、告知不及时以及告知不完善的问题,故需从制定规范、加强制度建设方面予以解决。
(2)"电子警察"系统示范城的树立将是规范、推广"电子警察"使用最有效、最便捷的方法。"电子警察"系统的智能、高效得到了各地交通管理部门的认同与采用,各地也摸索出了一套行之有效的建设、管理、应用方法;但也有很多地方不尽人意,却苦于"电子警察"是个新型行业无经验可循而找不到思路。故建议公安部能总结各地的成功经验与作法,经过可行性论证后在一些地区指导试点建立"电子警察"示范城,从"电子警察"技术方案、设备选型、后期维护与升级,违法数据的采集、公布、处理及办理因"电子警察"抓拍引起的群众投诉、复议与上诉等方面加以规范、引导,从而促进"电子警察"在各地得以健康应用与发展。
(3)国家应对"电子警察"系统建设提出指导性意见。2004年《闯红灯自动记录系统通用技术条件》(GA/T496-2004)、《公路车辆智能监测记录系统通用技术条件》(GA/T497-2004)与2005年《道路交通安全法》出台后,各地原有安装的老式"电子警察"系统要么就是彻底改造、要么只能作为执法行为的辅助手段不能单独使用,国家应就此提出指导性意见。另国家应每年就"电子警察"系统建设发布指导性意见。
(4)高瞻远瞩,注重产品研发。从目前市场情况来看,"电子警察"产品"百家争鸣",但是由于市场的无序竞争,商家过于追求利润,产品深层次技术研发不够,还没有哪一家公司提供的系统和设备能够真正达到用户期望,造成设备选型困难,系统建成后系统升级难、维护成本高。"电子警察"系统具有非常广阔的前景,"电子警察"行业组织应高瞻远瞩,注重产品的研发,降低建设成本,以促进"电子警察"系统的健康发展,使中国的道路交通问题早日得到解决。
6.桑达的发展思路
桑达公司从事智能交通系统产品的研发、生产和推广有8年多的时间,主要围绕ITS领域为用户提供满足实用要求的相关产品,建立了一个比较完善的ITS产品体系和服务体系,形成了一批稳定可靠的广泛客户群体,在国内具有较高的市场占有率和较强的品牌号召力。
桑达公司将ITS产业作为的自身的主要产业方向之一,将不断加大投入和扩大产业规模,保证自身的技术能力和企业竞争力。作为行业的一分子,我们希望同相关企业、政府主管部门等一起,共同促进相关标准的成熟完善,共同促进行业的健康发展。
公司背景:
北京集智达工业控制技术有限公司是一家集研发创新、生产制造、销售于一体的高新技术企业。公司主要开发、生产和销售各种嵌入式主板、工业控制计算机、无风扇嵌入式计算机、加固型便携式计算机、加固型手持电脑、数据采集模块、串口通讯和网络安全产品等。这些产品在机械、石油、化工、交通、测控、国防、铁路、电信、航空、金融、医疗等诸多领域得到了广泛应用,其优良的产品品质、专业的技术支持、满意的售后服务赢得了用户的信赖和高度评价。
"电子警察"的应用及发展
北京集智达工业控制技术有限公司 系统集成高级工程师.邢耕
二十世纪九十年代中后期以来,随着社会经济的持续快速发展,机动车辆保有量增长迅猛,其年均增长率高达15%~20%,相应的驾驶员的数量也与日俱增,而驾驶员的交通安全意识并没有随之迅速成熟,于是大量频发的交通拥堵和交通事故已成为我国道路交通尤其是城市交通中颇为棘手的突出难题。全国许多城市先后建设了由交通信号控制、电视监视和闯红灯抓拍等子系统组成的交通监控指挥中心和公路交通监控系统。这些系统大量实现了道路交通违章的抓拍与处理,渐渐有了"电子警察"的产生和发展壮大。
随着计算机信息技术的不断发展,计算机网络应用迅速普及,计算机应用已逐渐融入了政治、经济、文化和社会生活等各个领域,极大地推动了社会的全面发展和进步,信息化已成为一种必然的趋势。1998年公安部提出实施"金盾工程"以来,网上追逃,网上打拐,网上监督以及电子执法系统等一系列新的警务活动相继实施和出现,也正在向人们展示出一种全新的公安工作模式——电子警务。作为电子警务的一项重要内容,本文拟对"电子警察"应用和发展的相关问题作初步探讨。
一、"电子警察"的产生
1、"电子警察"的由来
1996年,北京市公安局公安交通管理局科研所与北京中联通达科技发展有限公司共同合作研发了"视频机动车闯红灯自动监测系统"。系统研制成功后,于1996年--1998年初先后在北京、济南、长沙、福州、杭州、西安等地安装了"视频机动车闯红灯自动监测系统"和"视频机动车超速自动监测系统"。虽然当时各地电视台、广播、报刊等新闻媒体都作了大量的宣传报道,但用词都不一致,例如,"电子眼"、"火眼金睛"等等。1998年3月23日,中央电视台"东方时空"主题节目中把"视频机动车闯红灯自动监测系统"称为"电子警察",首次使用了"电子警察"一词,由此"电子警察"陆续在全国各种新闻媒体的相关报道中采用。
"电子警察"是我国交通管理中体现科技强警的一项重要举措,它缓解了日益繁忙的交通勤务管理与警力严重不足之间的矛盾,同时在一定程度上消除了道路交通管理在空间和空间上的盲点,有效抑制了机动车驾驶员的违章行为。
2、"电子警察"的含义
由于各自的立场、角度和应用范围不同,又没有全国或行业规范统一的权威定义与解释,因此"电子警察"的含义因人、因事、因时、因地而异,众说纷纭、莫衷一是。不过,从狭义上说"电子警察"早先就是指闯红灯抓拍装置或系统,随着技术手段不断提高及其应用面的不断拓展,"电子警察"的内涵与外延也在不断发生变化,现在从广义说更多的是泛指用于道路交通动、静态违章行为的抓拍与处理装置或系统,有的甚至将道路交通电子监控与指挥系统——包括交通红绿灯、电视监视、交通治安卡口系统等等——统称为"电子警察"。
"电子警察"一词从字义上能够对实际使用中的设备与系统功能表述得比较准确,所以能够得到业内和社会的广泛认可。电子警察系统已由早期单一的闯红灯抓拍演变为多项违章内容的监控系统。一般包括,超速行驶、违章压黄线、禁区停车、逆行等几项内容,大大的节省了警力、提高了交通管理效率,真正意义上的规范了城市交通秩序。
"电子"涵盖了这类设备和系统具有现代化的先进技术,包括:视频检测技术、计算机图像处理技术、现代控制技术、计算机网络通讯技术和数据库技术等等;"警察"表述了设备和系统具有辅助执法功能或者可以作为执法工具,这就要求"电子警察"设备和系统必须为执法者提供尽可能严谨的法律依据。鉴于以上情况,"电子警察"的可以说是:利用光、电、机等先进技术手段合成的对道路交通显见性的动、静态行为进行指挥、监控、违章行为现场抓拍并加以处理的装置或系统。"电子警察"的主要组成包括:车辆闯红灯监测仪、车辆超速检测仪、车辆逆行违章检测仪、道路卡口系统、车牌自动识别系统、城市道路综合监控系统、122交通报警系统和城市道路综合监控系统等。
二、"电子警察"的作用
九十年代后期,不少城市的交通管理部门,先后在城市道路交通管理上采用"电子警察"来强化交通管理。通过几年"电子警察"的推广应用工作,我们认识到"电子警察"系统实际上已成为交通管理工作中必不可少的装备,具有无人值守、自动记录、容量大、无需当场处罚、便于管理等优点。"电子警察"系统的应用是道路交通管理中体现"科技强警"的一项重要举措,缓解了多年来警力不足和交通事故不断攀升之间的矛盾,同时在一定程度上消除了道路交通管理在时间和空间上的"盲点",扩大了交通管理的监控时段和监控范围,减轻了一线交通民警的劳动强度,改善了工作环境,科学准确的信息给交通管理提供了决策依据,增强了交通参与者的守法意识和交通安全意识,减少了交通事故的发生,使得交通秩序转好,提高了道路的通行能力,比较合适我国交通管理的实际情况。"电子警察"系统将和信号控制、无线通讯、道路监控子系统一样,名正言顺的成为现代化交通管理的一个子系统。
目前,全国各地不断增加"电子警察"的安装数量,在全国大中城市甚至小县城得到了比较广泛的应用,对抓拍、威慑闯红灯、超速行驶等违章行为发挥了积极的作用,电子警察的使用规模正在扩大和延伸。从2000年至2003年,忠于职守的"电子警察"共处罚交通违章140多万起,占同期处罚总量的10%。尤其是近一年来,"电子警察"发挥的作用越发明显。据统计,仅去年一年"电子警察"查获的机动车违章就高达近60万起。几年来由于它的公正性、准确性,"电子警察"得到了社会公众的普遍认同,特别是违章驾驶员面对事实证据心服口服,避免了以往由执勤民警认定违章所引起的矛盾。另外由于"电子警察"具有压违章、降事故的作用,使它也得到了广大市民和交通管理部门的青睐,特别对一些违章现象严重而又威胁到人身和财产安全的地点,经常能听到人们的强烈呼吁,要求交通管理部门安装"电子警察"。通过"电子警察"可以在警力难以完全覆盖的时间、空间监测记录多种违章行为,如:闯红灯、超速、禁行、违反标志标线等,一方面可以结合执法流程对违章行为进行有效地处罚,另一方面起到宣传震慑作用,使广大驾驶员逐步形成良好的交通意识,自觉遵守交通法规,为道路畅通、交通安全提供保障。
三、"电子警察"应用存在的问题
我国推广应用"电子警察"虽然起步较晚,但是发展迅速、普及面广、使用量大,发展趋势看好。然而存在的问题却也相当多,必须引起各方重视,并逐步加以解决。
1、"电子警察"产品硬件质量有待于进一步提高。目前全国生产、经销"电子警察"的公司、厂家很多,产品质量技术水平良莠不齐,较多的产品并未通过有关检测,尤其在使用安全方面存在较大隐患。完整的车辆及车牌抓拍率不高、车牌识别率不高;夜间车辆抓拍与识别率较差;安全防护措施不够完善;系统的稳定性不高;全天候工作能力有限;运行维护水平不高等。"电子警察"设备应有3个基本要求:一是违章图片或图像的清晰度。违章图片或图像是执法的惟一证据,只有清晰可辩的图片或图像才能成为证据。要求该设备能够自动适应全天候环境工作,在各种光照条件下获得满意的画面。另外,要求抓拍画面上信息量和视角要足够大,并应权衡像素和文件传输的矛盾。二是设备的可靠性、稳定性。由于"电子警察"设备安装在室外,每天24小时、每年365天不间断运行,这就要求组成设备的部件符合全天候工作要求,设备能够在较宽温度范围和较宽的湿度范围工作,且不需维护或只需少量维护。三是适宜的价格。适宜的价格可以扩大设备的使用量,满足市场的潜在需求。但目前电子抓拍系统造价较高,抓拍系统整体价格难以有效控制。
2、绝大多数系统是孤立的,不仅未对交通违章现象及其发生的原因进行科学的分析,同其他的系统,如交通控制系统、交通流量数据采集系统等也未能有效地整合,造成了许多软硬件资源的浪费。尽管"电子警察"法力无边,可它对外地号牌的车辆违章却无能为力,即使是率先安装"电子警察"设备的北京、上海、深圳等地也仅仅是实现省、市内联动,至于省市外,还没有实现联动。
3、系统虽然能够实时检测违章现象,但对事件的处理却具有明显的滞后性,很难适应现代化管理的节奏和要求。违章管理不能只是亡羊补牢,应从幕后走到前台,尤其是现场违章控制,需要及时发现、实时制止、防止事态恶化。传统意义上的"电子警察"仅仅是其中的两个环节:现场抓获,事后处罚,且没有与其他ITS应用系统有机地整合,不能充分发挥现代科学技术发展的优势。即使是事后处罚,也存在着无法全面落实的隐患。
4、规范标准不统一。至今国内尚没有出台相关的规范与标准。"电子警察"系统设计没有规范,标准各异,功能不同,彼此之间不能相互兼容或互联互通,各自的信息无法实现共享,影响了系统整体效益的全面发挥,极大地妨碍了系统规范、健康、有序、持续地发展与提高。
5、目前,在一些设置了"电子警察"的交通干道,驾驶员行车规规矩矩。但在一些偏远路段,仍有相当一部分路口未设置"电子警察",驾驶员超速、违章变道、乱停车等现象司空见惯,成为事故高发路段。
6、个别驾驶员利用高科技手段对付"电子警察"。如最近在上海、深圳等地,一种据称可以逃避电子警察监督的报警器——"电子狗"在一些汽配店热销起来。据说能帮助驾驶员逃避"电子警察"的跟踪和监视,掩护闯红灯、超速、变道等违章行为。"电子狗"在"前方有固定照相监测、流动照相路段、警车巡逻路段"等情况下均可出现语音提示,实现"反侦察"功能。
四、"电子警察"系统的建设和发展
1、"电子警察"系统集电子技术、照相技术为一体,应不断加强和提高"电子警察"系列产品的研究和开发。研究利用高性能、稳定、可靠的工控机或专业级DSP处理机和视频采集卡,高效、智能、精巧又实用的视频图像模糊识别技术和管理软件,选用实时多任务、多进程且安全稳定的操作系统平台,提高各类机动车辆(包括汽车、摩托车、拖拉机、农用车和特种专用车等)及其车牌关键特征如车型、颜色和牌号等的准确识别率。综合利用环形线圈和视频检测器的特点和技术优势,研究开发两者有机融合、高效协调的复合检测技术,切实提高车辆检测率;研发选用大孔径、大光圈、可变焦、快速自动光圈调整以及百万以上像素、超低照度、高信噪比、动态抗强逆光与反光、背景光自动补偿与强光抑制、白平衡自动调整的高性能又配套协调的专业光学镜头与摄像机,结合采用高效低耗的辅助照明技术,实现车辆与车牌图像的清晰抓拍和长效照明灯,进一步提高车辆、车身乃至驾驶员的准确检测与有效抓拍能力。
2、在"电子警察"系统的基础上,加强与其他相关系统地结合联动与资源共享,建立先进的交通违章管理系统,加快与智能交通系统(ITS)的融合。充分借助计算机网络和数据库管理技术,研究并建立机动车辆信息实时处理与比对、嫌疑车辆和系统故障等自动报警、全程联网监控、信息全方位共享的综合管理与服务系统。同时可以考虑将执勤民警用数码相机拍摄的违章停车记录,监控中心拍摄的路面车辆违章记录以及其他适用于处罚车主的违章记录,统一纳入到中央系统中进行处理,切实提高系统的实战性和实用性,全面实现"数字化、智能化、自动化、规范化和网络化的交通监控、管理与服务"的系统发展与追求的总体目标,充分发挥其应有的"实时监视、联网布控、自动报警、快速反应、科学高效、信息共享,监控、威慑、防范和打击并重"综合效能。
3、充分利用各种媒体的宣传作用,在系统投入的不同阶段以新闻、评论、专访和技术问答等多种形式进行了各有侧重点的报道,在市民中迅速造成广泛影响,使系统的建设和使用深入人心,得到广大市民普遍理解和欢迎。例如:利用专业媒体,开辟"电子警察"专栏,交流各地经验,介绍推广新产品、新技术;经常组织全国或区域性的交流活动,使各地能取长补短,共同发展。同时应加强"电子警察"处罚管理系统的宣传、建设和发展。"电子警察"处罚管理系统是将取证信息进一步确认后纳入到交警处罚流程中的一个管理系统,它是取证后处理违章行为的有效补充。可以利用新闻媒体、声讯服务、互联网、邮件系统、手机短信、电子触摸屏等等建立多方面、通畅的主动发布或通知渠道,在交通违章发生的同时通知违章人改正违章行为,对交通违章产生巨大的威慑。
4、为提高拍摄的有效率和准确率及所拍摄图像的清晰度,避免一些含糊不清的违章现象而引起的法律问题,必须在安装现场进行仔细勘测,并分析该点的交通特点,然后精确合理地选择安装位置。注意选择值勤民警较少到达的、违章现象较严重的、列入事故黑点的路口或路段安装"电子警察"。基于改善交通秩序是系统建设的根本目的,同时也借鉴一些国外的经验,可以在系统建设中对于前端设备采取真假并举的方式,真假设备的比例基本为1:2,通过不定期的移机保持每个点的威慑力,以有限的投入达到监控点最大程度的覆盖,起到充分的震慑作用。这对于一些经济相对落后的地区,花小钱办大事,是可以加以考虑的。同时结合公安部正在试点的全国交通违章信息异地转递系统建设,在设计建设卡口系统时将外地车牌的违章信息通过卡口系统实施监控,确保外地牌照的车辆也不能游离在"电子警察"系统的管理之外。
5、加快治安防范产业化进程,完善"电子警察"系列产品的生产、销售、服务体系,达到治安防范规模化、专业化的生产、经营和管理,从而实现治安防范资源的优化配置,增加治安防范生产和经营的附加值。同时,上级有关部门应较早制定相应的国家或部级标准以及施工、安装、调试验收规范。建议上级有关部门成立或委托专业检测机构,并将"电子警察"产品列入公共安全产品类,实行生产许可证制度。制定统一规范的系统运行管理规则、纪律和制度,以保证各单位合法、安全的使用各类系统。
6、积极培养和引进人才,造就高水平的人才队伍。今后将有大量、多方面的先进设备应用到一线交通民警使用,公安交管部门不可能也没必要引进大量专业人员来操作使用这些设备。各级公安交通管理部门应将"科教强警"落到实处,逐步提高一线交通民警的业务水平。一方面要优化人才政策,录用相关人才,挖掘社会资源,聘请社会人才;另一方面,要挖掘现有人才,调整相应岗位,重视人才培养,营造良好的人才成长环境,造就一批适应现代高科技管理的实用型专家队伍,真正实现"科技强警"。
7、积极开展对策,加大打击逃避"电子警察"监督的行为。最近在上海、南京、深圳等地兴起了一种专门对付"电子警察"的"电子狗",据说能帮助驾驶员逃避"电子警察"的跟踪和监视,掩护闯红灯、超速、变道等违章行为。按照说明书上的内容,"电子狗"在"前方有固定照相监测、流动照相路段、警车巡逻路段"等情况下均可出现语音提示,实现"反侦察"功能。针对这类产品上市可能对交通路况及管理部门带来的影响,交管部门应积极展开研究。如一方面严打制造、贩卖、使用"电子狗"的不法商家和司机;另一方面扩大"电子警察"的覆盖面,如果所有路口都安装了"电子警察","电子狗"也就失去了意义。更重要的是,可以在"电子警察"的监控程序上稍作改进,通过埋设在路面下的线圈进行监测,而地下线圈恰恰是"电子狗"无法感应到的,让那些"电子狗"走到"电子警察"前再也"嗅不出味,叫不出声"。
8、加大流动"电子警察"的投入,实现机动车辆的宏观流动控制。目前在上海、宁波等城市刚刚投入的流动电子警察巡逻车,弥补了固定电子监控设备不便移动的缺点,其最大的特点是能在行驶中拍摄机动车违章变道和违章超速,并能在55秒钟的时间内自动拍摄到4张照片。它综合利用了雷达测速器及专用录像机对机动车以违章超速为主的各种交通违章行为进行抓拍、录像;车牌照自动识别系统对车辆进行动态稽查,实现对未年检、犯罪嫌疑、被盗抢、逃逸等黑名单中的车辆进行自动报警,并可以通过多种通信方式将笔记本电脑中保存的违章车辆捕获信息与管理中心数据库数据交流。
通过几年"电子警察"的推广应用工作,我们应该认识到,"电子警察"系统实际上已成为交通管理工作中必不可少的装备。通过"电子警察"信息应用系统的使用,交通管理各项业务信息高度集成、有机融合,使科技手段迅速转化为公安战斗力,交通管理做到了更加严格、公正、实效,并初步建立起适合现代化城市交通管理需要的智能交通管理应用系统雏形,使交通管理在管理体制,运行机制、工作模式和技术手段等方面发生了革命性的变化,阶段性地实现了交通管理跨越式发展。随着科学技术的不断发展,道路交通管理现代化程度会越来越高,一个有着良好秩序的交通环境将会展现在我们面前。
企业背景:
南京三宝科技集团有限公司成立于1997年,是由南京三宝科技集团有限公司、南京中北(集团)股份有限公司、南京华东电子信息集团科技股份有限公司合资成立的股份制公司,于2004年6月9日在香港创业板成功上市,是国内第一家专业从事城市交通监管的上市公司。
公司主要产品包括海关关口自动查验系统软件、出口加工区卡口管理系统软件,电子警察系统软件、公路车辆记录系统软件、警务查报站系统软件、城市交通指挥中心系统软件等。公司是海关电子车牌的独家提供商,是海关物流监控系统的总集成商。公司的警务查报站系统是国内唯一的产品,在江苏、山东两省的公路车辆监测记录系统及远程布控报警系统已经发挥了良好的社会效益,为车辆稽查、刑事案件侦破提供了高科技手段。
公司承担了"江苏省交通运输安全智能系统工程技术研究中心"、"南京市交通电子工程技术中心"、"Intel-三宝RFID研发推广中心"等科技创新项目的建设,承担了国家科技部、省经贸委等政府立项项目的实施,公司技术中心于2003年通过了南京市企业技术中心的认定,2005年通过了江苏省企业技术中心的认定。
电子警察行业的发展现状及产品对比
南京三宝科技集团有限公司 赵强
赵强:高级工程师、江苏省政府采购中心专家
2004年6月4日中华人民共和国公安部发布中华人民共和国公共安全行业标准GA/T
496—2004《闯红灯自动记录系统通用技术条件》,本人有幸代表行业专家参加了该行业标准的制定工作,在该行业标准中仅对产品的通用技术条件做了一般规定,而当时国内的电子警察是"五花八门",从抓拍设备讲有光学相机的、视频摄像机的、数码相机的。从车辆检测技术讲有线圈检测、视频检测、雷达检测等。从主控设备讲有工控机系统、嵌入式计算机系统、单片机系统。从计算机操作系统讲有WINDOWS系统、Linux系统等。从电子警察的功能分类有闯红灯自动记录系统、超速车辆自动记录系统、车辆自动缉查系统、压线、逆行、禁左、违停等违章记录系统。从电子警察的形式讲有固定式的和移动式的。
四年过后,国内电子警察的发展是更加"五花八门",近几年来有Maxfort公司推出的工业级数码抓拍机,北京信路威公司推出的基于DSP技术、车牌识别技术的记录系统,数家公司推出的视频+数码的电子警察,高清网络摄像机组成的数码电子警察等等。应该讲电子警察的总体发展趋势是向高清、数码、网络、识别的方向发展。主控设备是由工控机系统向DSP技术发展。车辆检测技术仍然是以线圈检测技术为主,视频检测技术为辅的方式发展,车牌识别技术是由高性能的识别软件与DSP技术相结合代替传统的纯软件识别,从结构上向一体化、小型化、节能方向发展,采用专一的嵌入式系统完成检测、抓拍、控制、存储、识别、传输一体化。
我认为国内电子警察行业目前还存在以下问题:
1、行业标准的问题:因为电子警察行业是一个较新的行业,目前仍处于"百花齐放"的状态,GA/T
496—2004《闯红灯自动记录系统通用技术条件》是一个粗糙的行业标准,也因为相关技术的飞快发展、标准中无法规定产品中的很多技术要求,有的技术要求与现有产品的实际情况完全不符。很多城市的电子警察是多种产品并存,给用户在使用及维护方面带来极大不便,例如有的城市既有光学相机的电子警察,又有视频摄像机的电子警察,还有数码相机的电子警察,有人工取胶卷,有人工带电脑到路口取照片,也有系统可以自动传输照片数据。
2、产品的多样性,造成城市间异地处罚的困难,因后台处理软件的不同,系统之间兼容性极差。使电子警察市场无法进入规范化,同时由于缺少不同类型的电子警察产品行业标准,各个产家仍处于单打独斗的现状,价格很不统一,性能差异较大。
3、根据统计数字表明,85%以上的电子警察都存在路口工控机或嵌入式计算机的高温死机,改造后的数码相机易损坏和经常出现故障,系统的可靠性和稳定性较差,只有采用专用的工业相机和专用的控制器来保证系统的可靠性和稳定性,才是电子警察今后发展的主要方向。对警方而言一种操作简单、易维护、成本低、高清晰、高可靠、实用的数码型电子警察才是受欢迎的。
下面对国内目前的几种电子警察做一简单论述,并在性能上的优缺点做一比较,供采购方在选型时参考:
1、 光学相机的电子警察:
优点:系统简单可靠、维护量小、成本低、寿命长、车牌照片比较清晰、控制单元简单、采用电子闪光灯补光夜间照片效果好、一台相机可抓拍多车道。
缺点:照片采用胶卷形式,照片数量少,人工换胶卷工作量大,胶卷、照片需要冲洗,后期成本高,照片无法传输。不能连续抓拍。
2、 视频摄像机的电子警察:
优点:摄像机是工业级产品,可连续抓拍,系统由工控机(或嵌入式计算机)+图像卡+I/O卡组成,照片可以传输,加牌照识别软件后可自动识别车牌号码。
缺点:照片像素低(30-40万),强阳光下无法辩认红灯,证据说服力不强,采用LED灯补光,夜间照片效果差,无效照片多。系统由多台摄像机组成,每一车道用一台摄像机拍摄车牌,全景可共用一台摄像机,不能在一张照片中反映闯红灯的三要素,(即车牌号、停车线、红灯信号),由于摄像机的原因,不能获得高清照片,无法看清红灯是该系统的致命问题。另外系统复杂、可靠性差,维护量大、成本高、寿命短、安装调试难,视频电子警察都存在路口工控机或嵌入式计算机的高温死机等现象。
3、 数码相机的电子警察:
优点:照片像素高(400-1000万)、照片清晰、采用电子闪光灯补光夜间照片效果好、一台相机可抓拍多车道、成本低、能在一张照片中最佳的反映闯红灯的三要素,红灯、车牌、停车线清晰可辩、证据说服力强。照片既可路口下载,也可有线或无线传输,采用定焦数码相机方案能很好的适应新的电子警察要求,是物美价廉的方案,说服力强,符合公安部标准。采用嵌入式计算机控制,Linux操作系统运行稳定,在路口高温、高湿、机械震动的条件下,系统稳定性及可靠性较好。定焦数码相机改造简单,稳定性好,价格低,寿命长达三年以上。
缺点:定焦数码相机不能连续抓拍,而单反数码相机是可以连续抓拍的。但单反数码相机的价格是定焦数码相机的5-6倍。电子闪光灯的寿命没有LED补光灯长,需用经常更换(2-3个月),但电子闪光灯的补光效果是最佳的。
4、 视频+数码的电子警察:
优点:克服了视频电子警察及数码电子警察的缺点,即视频电子警察看不清红灯,数码电子警察难于连续抓拍,它是用摄像机抓拍闯红灯的过程(2-3张照片),用数码相机抓拍三要素照片(1张照片),然后组合而成一组照片(3-4张)。但是,随着数码相机的自身发展,带有连续抓拍功能的数码相机已经到处可见,、视频+数码的电子警察已经无优势可谈,它是一个过渡性产品。
缺点:系统更加复杂,可靠性差,维护量大、成本高、寿命短、安装调试难,也存在路口工控机或嵌入式计算机的高温死机等现象。
5、 高清网络数码抓拍机电子警察:
优点:专用的网络数码抓拍机外形与工业摄像机相似,其内部集成了SONY
高分辨率CCD、控制机构、存储器、I/O接口、10/100M网络接口及相关控制、存储、传输软件,构成了一体化的嵌入式检测、抓拍、存储、传输结构,彻底去掉了运行不稳定的WINDOWS操作系统,极大的提高了系统的稳定性、可靠性,是结合了数码相机高分辨率(330-500万像素)、工业摄像机高可靠性、稳定性的综合优点的第四代电子警察系统。该系统实际上是一个工业级的专用数码相机,克服了民用数码相机的缺点,提高了产品的工业化、一体化水平。
缺点:价格高,可靠性、稳定性还要进一步提高,产品在使用过程中发现不少问题,产家也在针对电子警察的实际需求改进产品设计。
6、 高清网络摄像机电子警察:
优点:130-300万像素IP逐行扫描摄像机,达到HDTV的1080P效果
水平分辩率大于1900线 ,超高灵敏度0.5lux@F1.4
每秒24帧实时图像(分辩率1600*1200)
观看全景图像时可以同时放大观看局部图像,相当于局部变焦,其性能传统摄像机无法比拟。
支持以太网供电(POE),通过网络线缆实现远程供电,简化设备布线,安装和维护。
高性价比特别适用于需求大范围,高分辨监控的场合。如城市道路及交通卡口监控,运动车辆检测等场合。
NVC200在高帧频下,实现实时高清晰数字视频监控,效果相当于6倍分辨得录传统摄像机-高相素意味着大信息量,实现所及,细微之处一览无遗。传统摄像机下无法清晰辨认的车牌,人脸,票面等无不纤毫毕现,达到高清监控目标。
业界最快的高速硬件处理芯片,高清晰度,高速传送,具有其他同类产品无法比拟的先进功能。
缺点:价格高,可靠性、稳定性还要进一步提高,产品在使用过程中也发现不少问题,产家正在针对电子警察的实际需求改进产品设计。
7、移动式电子警察:
移动式电子警察系统是一套专门安装在公安交警巡逻车上使用的电子装备,主要具有以下功能:
(1)
自动查车:利用车牌号码自动识别技术对从巡逻车旁经过的机动车辆进行自动号牌识别,把识别结果与"黑名单"数据库中的记录进行比较,以判断经过的车辆是否为公安部门需要追查的车辆,从而为查找各种犯罪嫌疑车辆提供有力武器。
(2)
任意违章抓拍:巡逻车在行驶过程中,或停在易发生违章的地点,由人工辨别经过车辆是否发生压黄线、闯单行线、闯信号灯等违章。如果发生违章则手动触发,拍摄违章车辆的号牌、外形特征、以及违章证据,为打击交通违章提供有效手段。
(3)
超速自动记录:考虑到目前还没有有效的对公路上超速车辆进行自动检测记录的设备,因此系统应在具备前两项功能的基础上增加对行驶车辆的自动测速功能,同时要求能对超速车辆进行自动照片抓拍存储,为事后处罚提供依据。
移动式电子警察的市场发展非常看好,优点在该系统的灵活性及路段的交通执法,对打击超速、压线、逆行、禁左、违停等违章做到取证与处罚,同时实现车辆自动缉查系统。系统由摄像机、笔记本电脑、雷达测速设备、电源等几部分组成。
电子警察在交通管理中起到的作用是无可辩驳的,由于技术上的种种原因,目前基于视频技术的电子警察还不能识别假车牌,随着射频识别技术(RFID)的发展,RFID作为一种新兴的自动识别技术,由于具有远距离识别、可存储携带较多的信息、读取速度快、可应用范围广等优点,非常适合在智能交通和停车管理方面使用。其应用前景为业内人士一致看好。目前假牌照、无牌照、黑车等问题始终都没有得到根除。而利用RFID技术也许使问题变得简单,采用RFID技术实现车辆电子注册管理系统就是有效解决这一问题的方法之一。车辆注册登记后加载RFID电子车牌,由于每个标签都有一个全球唯一的ID号码——UID,UID是在制作芯片时放在ROM中的,无法修改,可以实现防伪功能。同时标签可以被远距离识别,无需停车及干预就可以监查,因此可以大大加强车辆管理手段,加强对车辆的监查力度,实现车辆缉查的智能化管理,加强对非法车辆的打击力度。现在该系统已经在军车等方面得到应用,取得了良好的社会和经济效益。在智能交通领域,RFID主要应用在以下方面:
(1)、电子不停车收费(ETC):
(2)海关码头电子车牌系统(EVI):
(3)电子注册管理(EVR):
(4)应用RFID实现的停车场管理系统.
企业背景:
哈尔滨新中新电子股份有限公司创立于1988年,公司注册资金5000万元,资产总值3亿元,拥有员工1000余人。经过10余年的不懈努力,公司现已发展成为拥有第一产品线事业部(数字化校园解决方案、校园一卡通解决方案、二代身份证阅读器)、第二产品线事业部(售饭系统、智能控水控电)、第三产品线事业部(智能交通)、系统集成事业部、制造事业部、北京希尔信息技术有限公司、南京新中新百合信息技术有限公司等在内的国内卡应用及其相关领域领先的高科技产业集团。
哈尔滨新中新电子股份有限公司在智能交通领域主要开展ITS相关的技术解决方案的构建、工程实施、产品研发和市场推广等业务,是集开发、制造、销售、服务、系统集成于一体的高科技产业。
追求优秀,创造优秀,超越优秀
文/哈尔滨新中新电子股份有限公司营销中心市场部部长刘源
2008年,是电子警察行业标准颁布后的第四年。中国的电子警察行业经历了十多年的学习与探索,如今得到了飞速的发展和广泛的应用,成为智能交通行业这个朝阳行业的重要组成部分。同时,电子警察在数据管理、信息采集融合、道路管理、道路监控、肇事案件处理、刑事案件侦破上也取得了显著的成绩和效果,不仅提高了城市交通管理力度和科技强警的含量,同时也提高了交通管理者的水平和能力,真正成为了公安、交警部门的有力"助手"。一个城市电子警察的普及程度和电子警察产品的选择使用情况也成为辨别城市智能化、现代化程度的重要标志之一,为构建和谐社会、和谐交通发挥着日益显著的作用。
电子警察概念:从字面意思上来理解,"电子警察"是一种能够履行一部分警察职能的电子设备。"电子警察"一词在国内产生于九十年代末期,准确名称是"交通违法自动监测系统",其中包含了交通违法的现场取证设备及违法处罚的信息管理系统和合法、有效的执行过程。综合了计算机视觉、人工智能、模式识别、图象处理、现代控制、通讯技术、大型数据库管理等先进的技术,涉及光学、无线电、计算机、电子信息、网络、智能化等诸多的领域。
随着国民经济的高速发展,城市规模的扩大,智能化、现代化进程日益加速,城市交通和监管压力越来越大,驾驶者素质良莠不齐,甚至是安全意识淡薄,造成道路交通秩序混乱,事故频发,给人民的生命和财产安全带来了极大的隐患。为保证道路畅通、安全、有序保护人民生命财产安全、加强监管部门对道路交通违法行为的管理力度,电子警察应运而生,并得到快速的应用和发展,在短短十几年的过程中经历了光学胶片相机类、民用数码相机类、专业数码相机类、工业摄象机类等的发展轨迹,从检测方式上也由以往的地感线圈检测发展到了视频检测。
一、优秀电子警察产品应该具有的一些特质:
1、设计的先进性
一个优秀的电子警察产品需充分利用科技进步成果,采用先进设备和软件,使系统具有"国内领先,国际先进"的总体水平,并且易于升级换代,在保证其先进性的前提下具有较长的生命周期。
①识别技术先进,识别率高
在核心的车牌识别技术上,采用计算机图像处理和模式识别技术,快速车牌定位分割,多帧图像实时融合,识别结果的可信度判别,可靠保障不停车、车队识别的设计要求。
②有效去除车灯眩光、太阳强光和逆光的干扰。
车灯眩光、太阳强光和逆光是影响车牌识别,降低记录和识别有效率的主要问题,且一般摄像机自身难以解决和处理。本系统采用了独有的摄像机控制设备和技术,通过对计算机的自适应控制,白天自动提高摄像机快门、降低摄像机图像亮度,提高清晰度,夜晚自动提高摄像机灵敏度,再加上先进的补光技术,从而解决了车灯眩光、太阳强光和逆光对车牌的干扰,使系统能够在全天候条件下都能正常工作。
③识别车牌种类多,具有自适应学习升级能力。
对于车辆的号牌能有效地识别,并对模糊、倾斜的车牌进行有效矫正,对车牌中不能正确识别的汉字具有自学习能力,能很快适应环境变化。系统具备对民用、警用、军用、武警、个性化车牌等号牌的自动识别能力
2、成熟性
应采用大型稳定的数据库,通过整体设计,在高识别率、高识别速度、图像压缩管理的支持之下,能够全面有效地通过与其他技术手段和管理方式的配合,为用户提供成熟、完善的管理手段。
3、实用性
一个优秀的电子警察系统采用高效的图像压缩技术,压缩率可自行设置,支持标准的JPEG图像压缩功能,充分满足用户实际需求,人机界面友好,易于使用、管理、维护。系统设计、选材、选型符合国家和地方政府的法规政策和行业技术标准,与用户及其上级管理部门的有关规定要求相适应,与用户在经济能力方面实际情况相吻合。
4、可靠性
选用集成度和稳定性高的设备,利用自动检测、自动报警、自动监控和容错等技术,强化防病毒、防误操作、防雷、防盗功能,并提供数据备份、恢复措施。系统可提供用户等级权限和密码保护,防止人为破坏和干扰。
全天候24小时监视与检测过往的每一辆机动车的车型、颜色、牌照;具备视频信号缺失报警、站点通讯中断报警、看门狗功能、识别率低限报警等多项系统自诊断和维护管理功能;设置有多级别和权限管理功能,并设置相应的密码,只有相应级别管理员才能进入系统。而普通操作人员只能对车辆信息进行复核、校正、录入等操作,不能删除相关信息。所有的操作均会有详细的日志记录,以防止值班人员的徇私舞弊行为。
可全自动操作,即使是毫无计算机经验人员,只需打开电源,即可实现无人值守,自动监控。
5、稳定性
系统对温度、湿度、照度、电压以及空间电磁场等环境条件的变化有良好的适应能力,对同一物理量的重复测试偏差在合理的额定范围内,保证设备全天24小时不间断运行。
所有软件自设计开始就遵循严格的质量标准,版本在提供给客户之前都经过严格测试,软硬件体系已经过长时间的实际运行,成熟、稳定、满足实用要求。
6、可扩展性
系统采用模块化结构。技术平台和接口协议符合国家、行业和国际相关标准,具有良好的互联,互操作能力,二次开发及支持现有信息系统、指挥中心联网,便于功能和规模的扩展。
二、优秀电子警察系统应有的优势
1、国际前沿的视频动态检测技术
视频检测技术,是摄像机和计算机图像处理技术结合构成的视频车辆检测方式,是较先进的车辆检测技术。而新中新集团系统首创的视频动态跟踪检测技术,是通过应用高端算法,使检测准确率更为优秀,是目前国际上应用最为成熟稳定、最有发展潜力的电子警察检测技术。其工作原理是通过视频摄像机作为传感器,在其视频范围内通过各种检测算法,计算车辆进入检测区域时,使背景灰度值发生变化,从而判断车辆的存在,并可通过检测算法的改进和调整得到需要的各种交通数据信息。
视频动态跟踪检测技术普遍被业界评价为未来电子警察领域中的主流应用技术。新中新集团是国内第一家拥有国际先进,并具有自主知识产权的视频动态跟踪检测技术的专业企业。
视频动态跟踪检测技术优点是:
①拍摄区域广,可以获得区域交通图像信息,直观了解现场状况;
②图像信息量丰富,可实时获得多车道的车辆信息;
③安装方便,不损害路面;
④可扩展性好,运行效率高;
⑤可以进行各种交通异常状况的检测、识别和报警。
2、一机多能的先进技术
优秀的电子警察抓拍系统应可集多种抓拍功能于一身,在一套系统上实现抓拍闯红灯、超速、违停、违法掉头、逆行、压线及不按照车道行驶等多种交通违法行为和进行卡口比对。新中新*安畅违法超速抓拍系统可根据实际需求,方便的升级实现上述任何一种或几种抓拍功能。新中新集团首创的一机多能技术在国内处于领先地位。
3、全面的录像功能
优秀的电子警察系统还应具备全面的录象功能,以供执法和侦破取证,具体应包含可实现远、近景,长、短时可控,事件触发等录像功能。
基于对产品品质的高追求,也基于我们对市场需求的理解,新中新电子开发的安畅智能交通产品接近和达到了我们所认为的优秀电子警察的标准,并获得了一系列的荣耀:
1、 第一家通过公安部产品质量检测,并拥有全系列电子警察产的检测报告;
2、 第一家采用视频动态跟踪检测技术;
3、 第一家拥有一机多能系统升级技术,远近景长短时可控事件触发录象功能;
4、 第一家拥有全系列检测、全系列抓拍技术产品的智能交通企业;
5、
第一家采用"软件狗"、"硬件狗"电子盘、嵌入式操作系统使系统更加稳定、安全;
6、 第一家采用全密封、自动调温设计的控制机箱与前端视频组件;
7、 城市营销、服务网络覆盖密度全国领先;
8、 技术、服务响应时效全国领先;
9、 产品性价比全国领先;
10、
在沈阳、乌鲁木齐、兰州、银川等多次的招标比武中,各项指标全国领先。
三、电子警察行业目前面临的困境
1、入行"门槛"低
我们认为造成目前电子警察行业不规范的重要原因之一就是"门槛低"。电子警察行业是目前公认的朝阳行业,在吸引众多优秀公司眼光的同时,也引来了大量的投机公司,想要分羹于匙。这些投机公司大多没有什么实力,整个公司就几个人,既研发实力又无服务能力,却夸下海口说自己的产品如何如何,他们口中的产品不过是从其他厂家买来的设备,再从软件公司购入低廉的软件拼凑而成,根本保证不了产品质量和技术水平,就更提不到使用效果了。在不断的市场运作中这些公司的缺点就会一点点的暴露,其必然不能有更多的生存能力和空间,但对于投资者和使用者来说,却是致命的打击。
我国在2004年颁布了卡口、闯红灯系统行业标准,给予了企业很大的指导作用,但是这两个标准并非是强制性的,而且在系统软件集成和功能上做的规定很少,使得进入行业门槛较低,也给一些投机者以可乘之机。
2、行业标准尚不全面、具体
虽然颁布了关于卡口和闯红灯系统,但是对于经常使用的超速抓拍系统、移动电子警察抓拍系统以及一些综合违法抓拍产品如压线、逆行、禁左、不按道行驶、违停等产品还未出台相关的行业标准,只能是参考现有标准以及各地方的具体要求,不能达到整体要求规范化、统一化,缺乏一定的指导。同时,对于一些应用高清晰抓拍设备的闯红灯、卡口、超速等产品未具有相关的检测标准,使市场上的生产厂家只能参照现有标准及行业经验来进行研发和生产,这样就进一步加大了一些名不副实厂家混水摸鱼的机会。
只有尽快建立电子警察产品强制检验制度和完善标准,才能够将那些滥竽充数的企业和产品拒之门外,并构建一个良好的行业环境。同时,涉及安防产品生产、施工的一些其他资质也应根据具体需要加入招标采购的要求之中,如计算机系统集成资质、道路施工资质、安防资质、涉及国家机密资质、ISO9001认证、14001环境认证等一系列的行业资质,从各个方面给予用户以产品质量保证。
2008年,是中国电子警察行业飞速发展的一年,新中新电子股份有限公司愿意与全国同行、业内精英一起交流、学习,携手共进,为我国的交通管理做出应有的贡献!
2010年3月22日星期一
主流智能交通相机要求
(1)设计、制造和安装应符合GA/T496-2004《闯红灯自动记录系统通用技术条件》的要求。
(2)一般采用线圈检测或视频检测方式,抓拍机动车超速行为的"电子警察"采用雷达检测方式较多。
(3)违法证据照片应能清晰分辨停止线、"红灯"信号和号牌号码。
(4)应采用工业级技术标准,保证在户外能够稳定、高效的全天候运行。
(5)应适用于多相位、多车道的信号控制路口,并能有效保证违法证据照片的信号灯"红色"突出、轮廓分明、无法律异议。
(6)应具有自动补光设备,采用LED灯或节能灯补光,避免干扰驾驶员视线。
(7)应具有人工下载、无线下载、USB自动识别下载和联网传输等多种方式。
(8)应具有录像功能,能够提供交通事故回放功能,录像可自动循环覆盖。
(9)前端主机应具有时钟自动校对和死机自动复位功能。
(10)在行业标准的标定检测条件下,应满足机动车闯红灯捕获率95%,闯红灯记录有效率90%。
(11)软件界面友好大方,中心管理软件应采用B/S架构,支持WEB浏览方式。
(12)数据接口应符合公安部统一数据平台要求,数据库采用Oracle9i以上版本。
(13)升级换代应不受限制,具有良好的拓展型和兼容性。
从百度学到的:做事一求真、二求精
求真:站在事实一边,你将立于不败之地
我这里说的"求真"与浙大校训"求是"是同一含义,浙大校歌唱到"昔言求是,实启尔求真",两者均指追求真理,seek
the
truth,通俗点来说就是要活得明白。可是,到底什么算"真理"呢,老板说的话是真理?有关部门下的文件是"真理"?百度让我认识到:客观事实才是真理!为什么么要"求真"?因为别人的态度会变,你自己的看法也会变,唯一不变的是客观事实。站在事实这一边,从长期来看,是风险低,回报率高的处事方式,你还能拥有心灵的安稳。
具体来说:
1、满足真实需求。发现用户的真实需求,而不是创造高端需求,因为创造需求可能会因为负责人不同或成功或成仁,但是某个时段用户的真实需求是客观存在的,就看谁能够更快更准地认识到,并更好的满足它。在百度,你得习惯"这是用户需要的吗"的"质疑"。
2、让数据说话。数据是诚实且不带情绪的(排除人为做数),虽然数据有时存在片面,但是我们不能因此就因噎废食放弃了这种相对客观且人人平等的做法。很多时候,不是"让数据说法"这种做法无效,而是你挑选的数据不对。当一时找不到合适的表征数据时,我们可以在实践中不断摸索出更有代表性的指标。
3、用结果证明自己。没有开始行动之前,谁也无法给出真相,所以大家都在同一起跑线上,一切就看谁最终找到了真理。谁能高效地达成结果,谁就是强。
4、下级指导上级。对负责的事情,下级比上级能更直接地接触到真相,所以下级更有发言权。下级要告诉上级什么是真相我们要怎么做,而不是请或者等上级告诉你接下来怎么做。
5、拥抱冲突。在公司里,不同的人有不同的立场,冲突是必然的,冲突中各方观点能交锋修正,是逼近事实真相,优化资源配置的有效途径。不用担心因为冲突而被人记恨,business
is
business,一个成熟的公司人是不会把冲突跟个人情绪挂钩的。如果为了维持表面的和谐,而刻意回避冲突,所带来的伤害反而更大。
6、感谢批评。不足基本可以分两类:要么是你没做到;要么就是你做错了。无论是哪种不足被暴露出来,你就能因此查漏补缺,改进现状,更快地逼近真相。所以,当别人对事不对人地指出你的不足时,感激他帮助你成长!
求精:把事情做到极致,拼得是成功的加速度
求精,就是要做best of the
best,把事情做到极致。我也曾为"为什么要做到极致"而困惑,因为边际效用是递减的,而边际成本是递增的,可能刚开始花2小时写一份文档就60分及格了,后面再花2小时也只能做到80分,后面再花2小时甚至更多可能只能做到90分,那后面的那4个小时值得吗?百度让我认识到:值!如果不是以"做到极致"来自我要求,我们可能永远只能做到60分,但是如果我们投入了4小时来追求做到90分,那么第二次,第三次,后续我们只用花2小时就能做到90分了,到时区别就出来了。
具体来说:
1、知其然还要知其所以然。没有人比谁特别聪明,也没有人比谁特别笨,你刚做几个月就能发现的一大堆不合理之处,难道那些工作了三年五年甚至十年的人就没察觉,就不想改进?很多时候,是初出茅庐的我们只看到了不合理的表象,但是没有发现表象背后的合理之处。当你看得更广,想得更深时,你可能就会慢慢发现当前安排的合理之处。然后基于全面的判断再去改进现状,才能系统性地解决问题。同样的,每一个需求背后,都有丰富的逻辑。当别人有问题找你时,第一要务是思考别人为什么会有这个问题,而不是急于行动来完成交代的任务。尤其是当问题比较怪异的时候,最好直接和问问题的人口头沟通了解其思考逻辑,这样子去解决这个问题时才能有的放矢,真正输出解决问题的结果。
2、解决问题而不只是暴露问题。提问题并不难,一通用户调研或者数据分析后,我们总能收集或者发现些问题,甚至你也能理解这些问题产生的背后原因。可是,当你把这些问题提出来时,你同时提出解决方案了吗?如果不是,这样的分析报告你为什么要发出来呢?发现问题不是目的,解决问题更好满足用户需求才是目的,所以,提出问题时要同时给出解决问题的设想。
3、在约束条件下还能做出点事情。"我知道了这里有问题,我也想解决啊,可是没资源,条件不成熟,我也没办法",这种论调,是我们在工作场合会经常听到的。可是,如果都等各方面条件齐备了,换个人也很容易解决这个问题,我们自己的意义又在哪呢。"一个人真正的价值就在于有约束的条件下做出点事情来",有很多约束时往往也意味着有很大的机会。
4、坚持不懈。凡事最怕"坚持"二字。水滴石穿,绳锯木断。做到极致是终极目标,而在朝这个方向努力的过程中,量变会产生质变,但也要清醒意识到:量变到质变需要一个过程,要熬得住,无论是做什么工作,都要经历过一个初级阶段。认识到了这个规律,才能够心不浮气不躁不跟风不动摇地做下去。
小结
忘却起点(不管你是初出茅庐还是位高权重),只要求真——活得明白,求精——做到极致,我们就能在相同的时间内迭代更多次,收获更多。有的人活了1年相当于别人活了3年,就是这个道理,这也是我努力的方向,与诸君共勉。
DaVinci DM365资源列表
http://software-dl.ti.com/dsps/dsps_public_sw/codecs/DM365/index_FDS.html
DM365 Audio Codecs Integration with DVSDK 2.10.01.18 Demos
http://wiki.davincidsp.com/index.php/DM365_Audio_Codecs_Integration_with_DVSDK_2.10.01.18_Demos
几种计算机语言的评价 作者:Eric Raymond 摘自《Unix编程艺术(第十四章)》
C语言的优点是,运行效率高和接近机器语言。它特别适用于以下几种程序:
1. 对运行速度要求很高的程序。
2. 与操作系统内核关系密切的程序。
3. 必须在多个操作系统上移植的程序。
除此之外,学习C语言有一个最大的理由,那就是它能帮助我们学会,在硬件层次上考虑问题。如果你想以编程作为自己的人生事业,C是一定要学习的。
C的最大缺点是,在编程过程中,你不得不花很多时间,考虑与你要解决的问题完全无关、且非常复杂的硬件资源管理问题。
二、C++
C++在80年代中期推出,支持OO(面向对象编程),原意是作为C语言的取代者。
但是它没能做到做一点,原因有以下几个:
1. 它也没有解决"内存管理"问题,虽然比C有所改善。
2.
标准化不成功。各个编译器都只支持自己选择的一个子集,导致跨平台性不如C。
3. 过分的精细和复杂了。C++的复杂度,超过了C和OO的复杂度之和。
4.
OO并没有带来多少优势,反而带来了一些副作用,比如厚重的胶合层和庞大的代码体积。
总的来说,C++的优势还是程序效率,以及面向对象编程能力,糟糕之处是它鼓励复杂的设计。
三、Shell
Shell程序写起来很容易,对于简单的任务,开发速度很快。
当程序变大时,它就不太适合了,很难维护,而且将变得非常专用(只能在你自己的机器上使用),因为
Shell必须调用各种外部程序,无法保证每一台机器都同样安装了这些程序。
最常见的Shell是bash,它的一些语法规则很混乱,会产生很难阅读的代码。另外,shell只能在Unix上使用,无法跨平台。
Shell的最佳用途如下:
1. 执行简单的系统管理任务。
2. 编写系统启动时的初始化脚本。
3. 作为其他语言开发的程序的包装器。
四、Perl
Perl发布于1987年,基本上就是一个增强的Shell。
它的最大长处是强劲的文本处理能力,无以伦比的正则表达式支持,而且有全套Unix
API的内部支持,显著减少了对C的需求。
Perl的主要缺点是某些部分设计得非常丑陋,且无法补救,某些部分也过于复杂。当程序规模增大时,必须严格遵守约定,才能保证模块化和设计的可控性,难于维护。
五、Python
Python发布于1991年,是一种与C语言紧密集成的脚本语言。
Python的优点是非常干净优雅,鼓励清晰易读的代码,易学易用;提供了面向对象编程的可能,但并不把这个选择强加于设计者;具有出色的模块化特性,同Java一样,适合用来做需要协同开发的大型复杂项目。在很多方面,它都比Java简单。此外,Python标准中包括了对许多网络协议的支持,因此也很适合网络管理任务。
Python的缺点主要是效率低下,速度缓慢。在执行速度上,它不仅无法与C/C++竞争,而且也不如其他主要的脚本语言。但是,这其实并不是一个严重的问题,有时网络或磁盘的延迟,会完全抵消Python本身消耗的时间。而且因为Python特别容易和C结合起来,因此性能关键的
Python模块,可以很方便地转化成C语言来提高速度。
总的来说,对于小型项目和大量依靠正则表达式的项目,Python不如Perl的表达能力强。至于更小的项目,Python则是大材小用,shell也许更适合。
六、Java
Java发布于1995年,设计目标有两个。
一个是"write once, run
anywhere"(一次编写,到处运行),即不依赖于特定的平台;另一个是在网页中嵌入交互程序(applet),可以在任何一个浏览器中运行。由于它的所有者Sun公司的一系列失误,第一个目标并没有完全实现,第二个目标则是彻底失败。但是Java依然在系统编程和应用编程方面非常强大,足以挑战C和
C++。
Java的优点是比C++小巧简单,可以自动管理内存,支持类似C的语法和OO编程,与C程序的结合也很好。
Java的缺点是某些部分过于复杂,比如内部类和匿名类的运用会产生很混乱费解的代码;某些部分功能不完善,也无法利用操作系统提供的功能接口,比如在Java中读取和处理文本文件,并不像其他语言那样容易。此外,Java配置环境和版本的混乱,也让人很头疼。
总的来说,除了系统编程和某些对运行速度要求很高的编程之外,Java都是比C++更好的选择。如果和Python相比,Java可能在大型项目上有优势,但是也不是绝对的。
(完)
2010年3月21日星期日
你不知道的15种排毒食物
1.
樱桃:性温热。去除体内毒素及不洁体液、对肾脏有排毒作用、通便、保护心脏健康;
2.
蜂蜜:性平。含VB1、VB2、VC、VD、VE、优质蛋白质、钾、钠、铁、磷、乳酸、苹果酸、淀粉酶、氧化酶等。对润肺止咳、润肠通便、排毒养颜、防治心血管疾病和神经衰弱有显著疗效;
3.
深紫色葡萄:祛痰,排毒、帮助肠内黏液清除肝、肠、胃、肾内垃圾;咳嗽或吸烟者宜多吃;
4. 苹果:性平。排毒、避免食物在肠内腐化、预防胆结石;
5. 草莓:排毒、清洁肠胃道、保护肝脏;肠胃功能不好者不宜;
6.
萝卜:性凉。含β胡萝卜素、VA、VB2、花青素、果胶、钙、铁等。具养血排毒、健脾和胃,并降低血液中汞离子的浓度,加速体内汞离子的排除的功效;
7.
海带:性寒。富含甘露醇、藻胶酸、尼克酸、蛋白质、脂肪、粗纤维、β、VB、VB2、VC、碘、钙、磷、铁等。有化痰平喘、排毒通便的功效,能加速病变物和炎症渗出物的排出、降血压、防止动脉硬化、吸收排除血管里的胆固醇、利尿、治疗药物中毒、浮肿等,更有利于男性前列腺和肾脏的健康;
8.
木耳:性平。富含碳水化合物、胶质、纤维素、葡萄糖、木糖、卵磷脂、脑磷脂、β、VB1、VB2、VC、蛋白质、铁、钙磷等。有排毒解毒、清胃涤肠、和血止血等功效,能将残留在体内的粉尘杂质排出体外;
9.
黄瓜:性平。富含蛋白质、VC(是西瓜的5倍)、VE、β、VB2、尼克酸、钙、铁、丙醇、三酸、葫芦素、细纤维等。其含黄瓜酸能促进新陈代谢;具有明显的清热解毒、生津止渴功效,对肺、胃、心、肝及排泄系统都非常有益,有助于喉痛或痰多者化解炎症;
10.
苦瓜:性寒。富含蛋白质、粗纤维、VC、β、VB2、尼克酸钙、磷、铁等。具有抗癌、增强免疫力、解毒排毒、养颜美容降糖之功效。糖尿病人、女性宜多吃,利经血调顺;
11.
荔枝:性温。富含VA、VB、VC蛋白质、铁、磷、钙果胶、游离氨基酸等。具有补脾益肝、补肾益精、生津止渴、解毒止泻之功效;
12.
猪血:性温。富含VC、VB2、蛋白质、铁、磷、钙、尼克酸等。具有解毒清肠、清尘、补血美容之功效;
13.
绿豆:性凉。富含VB、葡萄糖、蛋白质、淀粉酶、铁、钙、磷等。具有清热解毒、祛火降低胆固醇、保肝、抗过敏之功效;
14.
茶叶:性凉。富含茶多酚、VA、VB1、尼克酸、氨其酸、铁、磷、钙和多种酶。具有提神醒脑、清热除烦、消食化积、通小便、减肥之功效;茶多酚能清除自由基、延缓衰老、有抗癌防肿瘤作用;
15. 柿子: 性寒,含丰富的VC,适宜经常吸入废气的司机排队体内毒素,空腹不宜;
还有平时多吃含VC的水果和蔬菜,VC可以清除体内自由基,增强免疫力,如樱桃,番石榴,红黄辣椒,柿子,青花菜\,草莓,橘子,猕猴桃,芥兰,菜花等;如果经常吸入毒气,可多食一些润肺止咳化痰的,如橘子,柚子,梨,柿子,葡萄等;多吃菌类,菌类多半有防癌预防肿
寻找高确定性的快速成长型中小企业
寻找优秀中小型企业的第一原则仍然是确定性。稳定性、可持续性、壁垒以及广阔的市场空间缺一不可。优质的中小企业也是稀少的,不能因为短期或局部的少许优势就妄下判断。中小企业大多经营历史较短,持续深入的跟踪是必须的,只有那些具有可持续竞争优势的企业才真正具有长期投资价值,这样的企业寥寥无几。虽然困难,但只要坚持保守的原则谨慎甄别,中小企业中也能找到既安全又能获得高额回报的股票。
进入门槛较低、技术含量不高,几条生产线就可以快速大规模生产的热门行业,即使拥有广阔的行业成长空间,企业也未必能获得好的回报。这些行业通常会成为关注的焦点,诱人的前景吸引大量产业资本蜂拥而入,行业快速进入产能过剩阶段,企业利润被迅速压缩,难以产生真正好的投资机会。IT行业无论是软件还是硬件都容易产生过度竞争,即使收入不断增长,利润也会因价格战或技术升级而增长缓慢甚至日渐微薄。例如汉王科技主业增长乏力,09年依靠电子书出现爆发性增长,但与其他电子消费品一样,电子书很快便会进入白热化竞争,好光景可能也就两三年时间。再如新能源行业的多晶硅,前两年行业高度繁荣,现在已经大量过剩,价格暴跌。
另外也不能盲目相信单纯的技术壁垒,除了类似医药行业的专利保护,中国大部分的技术壁垒都是脆弱的或是虚假的。新的商业模式、区域性、综合性技术、实体网络等结构性壁垒形成的护城河反而更具持续性和稳定性。具有结构性壁垒、增长速度较快的高端先进制造业,细分行业容量不大,不会成为资本追逐的对象,可能出现较好的投资机会。投入产出需要较长时间或营运生产较为复杂的高成长行业,由于资本的急功近利而被忽略,行业竞争者较少,龙头企业通常具有较大的领先优势。
怡亚通这类盈利能力建立在空中楼阁上的企业,即使规模能持续做大,也未必能获得高利润。巨大的不确定性可能带来丰厚的回报,也可能一无所获甚至大幅亏损。投资者的盲目乐观预期一旦被粉碎,高估值将带来巨大的损失,长期的等待也会造成较高的时间成本,应该回避这种不稳定而且前景难测的中小型企业。
不同的投资风格和风险偏好可以选择不同类型的投资对象,根据确定性和风险的不同,值得关注的中小上市公司大致分成以下几类:
一、竞争优势明显,快速成长。
具有较高的结构性或品牌壁垒,稳定的长期市场环境,较强的扩张性和较高的增长速度,盈利能力强并具可持续性,行业出现过度竞争的概率较低。例如七匹狼、格林美、爱尔眼科有潜力成为这样的企业。
二、具有较强的竞争优势,稳定成长。
具有一定壁垒,行业竞争格局稳定,细分行业龙头具有较大优势。但由于市场容量较小,行业增速不高,难有爆发性成长,盈利长期稳定增长。例如钢研高纳、机器人、桂林三金。
三、阶段性的竞争优势,快速成长。
具有确定性很高的阶段性高成长,并且新竞争者难以快速进入。细分行业龙头有先发优势,而且因为行政保护、地域性或产业链的复杂性使新入者进入行业需时较长,时间差使龙头企业能充分享受行业高成长。例如东方园林、东方雨虹、信立泰、红日药业、吉峰农机。
四、竞争优势不明显,行业性高增长。
基本没有壁垒,但行业爆发性高成长带来阶段性机会,高成长弥补了企业本身的不足,同时由于所处并非热门行业,高增长不容易快速引致过度竞争,例如三维丝、鱼跃医疗。
真正优秀的企业凤毛麟角,投资者需要火眼金睛仔细辨别。新上市企业都有过度包装之嫌,不要被漂亮的报表、宏图伟愿和股价的短期涨跌迷惑。招股说明书会把前景描绘得引人入胜,但大部分企业却常常是富不过三年,刚上市的一两年维持高速成长,第三年增速便大幅下滑甚至负增长。投资者不应该盲目相信管理层或研究报告,应根据所处行业的产业特征和竞争态势,结合企业的实际情况做出独立判断。没有较大把握的就不要急于投资,对企业进行充分的考察直至真正充分了解为止。
中小企业通常存在不确定性,投资时应严格控制投资比例。无论成长性有多高,都不能以钻石的价格买金子。现在很多中小型股票都在以"市梦率"交易,盲目买入未来戴维斯双杀很可能带来巨大损失。没有安全边际,没有合适的价格,唯一要做的就是耐心等待,宁可错过不可做错。将来还会有大量的新上市企业,现在的高估值也不可能一直维持,价值回归不可避免,只要有足够的耐心无须担心会错过真正的金子。
富人群体高额买保险现象探因的背后
三条理由,是诱导富人们大把撒金的主打动因。
首先是"财产的合理合法转移",这个简单的理由就能让大多数富人爽快掏钱。买保险,即使你家的房产、汽车都被追偿,这张保单仍是可以保留的。因为在法律上规定,保险单是以人的生命、器官和寿命为代价换来的将来收益的期权,不作为追偿对象。
其次是考虑财富的分配、财富的传承。辛辛苦苦打拼很多年挣下偌大家业,但生不带来死不带走。这些财富怎样才能准确、有效地传承下去?是很多富人关注的问题。很多时候,财产的安排会受到法律的限制,比如说夫妻共有财产不能说想给谁就给谁,但保险却能指定受益人,同时又能避债、免税。
此外,由于富人多半是家庭以至家族的顶梁柱,他们的健康关系到整个企业的健康运作。一旦这些富人意识到保险可以帮助他们摆脱长久以来的困扰他们的忧虑,他们多会毫不犹豫地数钱,为自己买下数额高昂的人寿保险。
从另一个角度来看保险业的发展前景。从某种意义上来说,保险业也是消费升级的受益行业。很多垄断企业或事业单位发奖金或一些其他额外收入,都是通过保险公司保单来合法避税的。
借问赢家何处有 巴老遥指长寿村
去年,我在北京参观了国家科技馆,其中有个关于生命周期的主题引起了我一番"思维格栅":有的生命朝生暮死,如中国《诗经》里就出现的蜉蝣,其成虫不食,一般只活几小时至数天而已;有的生命却能够见证沧海桑田,如加拿大最长寿的巨杉(别称"世界爷"),活了2550年。我们长期投资,不正是要避开那些"蜉蝣"企业,拥抱那些"常青树"企业吗? 而那些"常青树"企业,无不拥有持久的竞争优势,巴菲特将之比喻为"护城河"。
1993年,巴菲特在致股东信中首次提出了"护城河"概念:"最近几年可乐和吉列剃须刀在全球的市场份额实际上还在增加。他们的品牌威力,他们的产品特性,以及销售实力,赋予他们一种巨大的竞争优势,在他们的经济堡垒周围形成了一条护城河。"
2000年上,巴菲特进一步解释说:"我们根据'护城河'、它加宽的能力以及不可攻击性作为判断一家伟大企业的主要标准。而且我们告诉企业的管理层,我们希望企业的护城河每年都能不断加宽。这并不是非要企业的利润要一年比一年多,因为有时做不到。然而,如果企业的'护城河'每年不断地加宽,这家企业会经营得很好。"
世界顶级评级机构晨星公司股票研究部负责人帕特·多尔西的新作《巴菲特的护城河》,详细论述了"护城河的四大来源":
1、无形资产。包括商标权、专利权和法定许可权,"三权鼎立"。
投资者最常犯的错误是认为知名品牌一定会带来竞争优势。多尔西认为,最关键的不是品牌受欢迎的程度,而是它能否影响消费者行为:只有提高消费者购买意愿的品牌,或者能巩固消费者对商品的依赖性的品牌,才能形成经济护城河。
专利权可以成为经济护城河最有价值的源泉,但专利是期限的,一旦到期,竞争就会接踵而来,专利是可以受到挑战的,利润越大,就有越多的人想攻破它;所以,要当心那些把利润建立在少数专利产品基础上的企业,"只有那些拥有多样化专利权和创新传统的企业,才拥有护城河。"
法定许可权让竞争对手很难甚至不可能进入你的市场。但是企业无法借助经济监管来左右价格。例如,公用事业和制药公司销售产品都需要审批,只是管制机构可以决定公用事业的收费水平,却不能对药品价格指手画脚,因此,制药公司的利润率要远高于公用事业。"如果能找到一家企业,它可以像垄断者那样进行定价却不受任何管制,那么你很可能已经找到了一个拥有宽护城河的城堡。"
2、转换成本。"客户从公司A产品转向B公司产品省下的钱,低于进行转换发生的花费,它们的差额就是转换成本。"转换成本可以成为企业非常有价值的竞争优势,因为如果企业有办法让客户不跑到竞争对手那里去,就可以维持较高的资本收益率。人们通常认为银行是同质化竞争,没有护城河可言,这其实是一种误解。较高的转换成本、优秀的企业文化(尤其是风险文化)、强大的品牌地位、卓越的服务和网络效应等都可以构成银行的护城河。其他从转换成本中受益的行业还包括:软件业中的企业数据库、财务软件,机械制造业的精细铸件公司,金融服务业中的资产管理公司,能源业中的丙烷配送业务,医疗卫生领域的实验室设备生产企业等。
3、网络效应。网络的天性是"以主导者为核心实现扩张",因此网络效应的绝对本质意味着,不可能同时存在众多的受益者,建立在网络基础上的企业,更易于形成自然垄断和寡头垄断,这就是网络效应成为极其强大的竞争优势的根本原因。
在以信息共享或联系用户为基础的业务中,更容易找到这种护城河,如美国运通的信用卡业务,微软的Windows操作系统,eBay的在线拍卖业务等。商品期货交易所比证券交易所的网络效应更明显,原因在于每个期货交易所的期货合约都各不相同,在芝加哥商品期货交易所购买的期货合约,就必须在这里卖出,其网络是封闭的。而在纽约证交所买的股票,可以在其他五六家证券交易所卖出,其网络是开放的。
4、成本优势。它来自四个方面:低成本的流程优势、更优越的地理位置、与众不同的资源和相对较大的市场规模。低成本的流程优势往往只能建立起暂时性的护城河,如戴尔和西南航空公司的成功,在一定程度上依赖于潜在竞争对手的不作为或不合理的经营战略,这样的护城河不够坚固,一旦竞争对手复制这种低成本优势或是发明新成本流程后,这种成本优势往往转瞬即逝。
独一无二的世界级资产的竞争优势,并不局限于地下资源的采掘业,如巴西鹦鹉纸浆公司,用来生产纸浆的桉树在巴西长得最快,用少量的资本生产更多的纸浆,从而成为世界上规模最大、成本最低的纸浆生产企业。
成本优势的最大法宝是规模,只有规模优势创造的护城河,才是最长久的。而固定成本相对变动成本的比值越高,规模效益就越大。规模带来的成本优势可分为三个层次:配送、生产和利基市场。大型配送网络或者对利基市场的统治(如小城市的有线电视网络、高端工业泵等),可以为企业创造同样强大的竞争优势,它往往是超宽经济护城河的源泉。
在论述护城河的来源时,多尔西并没有提到优质产品、高市场份额、有效执行和卓越管理。他认为这是最常见的虚假护城河,是四个陷阱。他还提醒大家必须注意投资企业的竞争态势,紧盯护城河遭到侵蚀的种种迹象。如技术变革对技术创造型企业护城河的破坏性,行业结构的变迁对企业竞争优势带来的永久性破坏,一个企业在没有护城河的领域寻求增长带来的破坏等。
多尔西还有一项特别有价值的研究:按行业分类宽、窄护城河,其中,消费品领域和金融服务业成为拥有宽护城河比例最高的行业,这刚好印证了巴菲特最核心的两大投资领域,也是他心目中长寿村坐落的地方。
伟大企业家不为人知的成功秘密
我拿的是社会学的博士,所以,看问题也自然是从社会学的角度看。比如在美国的时候,我发现他们的谈问题的时候,更多讲得失,他们更多为得失而争,而我们华人圈的人就喜欢讲对错,经常为谁对谁错争得面红耳赤。
所以,我一直有一个心愿,就是把学校不教、但在商业中却是至关重要的这一部分知识写出来,让做生意或者说赚钱成为最简单的一种技能,而不是少数人的专利。我始终认为,商业是现代社会的一个common sense常识,而不是什么高技能。我研究过很多伟大企业家的历程,我发现他们大多是一些把常识做到极至的常人,而不是什么"天才"。
在这本书中,我把自己这些年总结的common sense常识归为四点:结果交换,客户价值,商业人格,百分百责任。我觉得任何一个人,掌握了这四点,都可以成为一个不错的职业商人。从公司层面上讲,掌握了这四点的公司,执行力大多不会有什么问题,反过来,很多人勤奋而不成功,很多公司努力而不赚钱,我想,在四个方面一定做得不足够好。
这样说会不会显得有点武断?我们以"结果交换"这一部分为例,对上面来做一个小小的说明吧。记得旅美著名历史学家黄仁宇在《万历十五年》中,感叹明朝以来中国落后于西方列强,提出了一个重要原因:中国缺乏数量化管理,大家说话喜欢清谈,喜欢含含糊糊的和气,胡适先生更是直接说,每一个中国人都是"差不多"先生,或者叫"圆通大师"。
有学者专门做过研究,为什么中国人喜欢"差不多",而西方人喜欢数量化呢?原因是在于思维方式的不同,西方人的思维是逻辑思维,上帝是原点,一切都从上帝推下来,层层都要讲逻辑,讲明确的递进关系,在每一个时点,都可以往前推到原点,或者往后推到归宿,总之,一切都有明确的规则。
而中国人是人际思维,比如人与人之间的"仁"或"义",就是一种关联,一种人与人之间的关联。因为"仁"也好,"义"也好,讲的都是人与人之间的互惠,而人与人之间的互惠是一种长期的信任关系,在任何一个时点,都是不可以过多计较。一个太明确的人,会让人觉得小气,中文中有一个词,叫"斤斤计较",这个词有着明显的贬义。
结果交换这个词的来源,其实并不是一个理论发明,而是我在经营公司的时候,活生生的一个实践。记得有一次,我与一个客户约好下午见面,上午我让助理打电话确认一下。到中午临出发前,我问他情况如何,他告诉我,打电话了,但电话没有打通。
相信这样的案例,大家都会碰到,你要求另一个人去做一件事,这个人是去做了,但这个人强调的是"做",而不是"做"的结果。就像上面我的助理一样,他打过电话了,但电话打不通,自然就没有结果。
但商业上,如果我的助理是外包公司派来的,那我们就是两家公司,两家公司会如何处理?也许这个助理就会拿不到工资,因为我付钱交换的是"结果",而不是他的行为。当然,没有行为,自然没有结果,但在商业上,我们没有人会花钱去购买一个人的行为而不是结果。
这个案例引起了我的思考,我在想,在每一个人做事时,是什么原因让我们觉得"做"的行为值钱,而不是结果值钱?不错,行为与结果永远是连在一起的,没有行动就没有结果,但行动与结果之间差多少?
胡适在描述"差不多"先生时,总结了"差不多"先生的特点,那就是常常说:"凡事只要差不多,就好了。何必太精明呢?"
胡适先生举了一个例子,小时候,妈妈叫他去买红糖,他买了白糖回来,他妈骂他,他摇摇头道:"红糖白糖不是差不多吗?" ——他在学堂的时候,先生问他:"直隶省的西边是哪一省?"他说是陕西。先生说:"错了。是山西,不是陕西。"他说:"陕西同山西不是差不多吗?"
"差不多"先生长大了,在一个钱铺里做伙计,他也会写,也会算,只是总不精细,十字常常写成千字,千字常常写成十字。掌柜的生气了,常常骂他,他只是笑嘻嘻地赔小心道:"千字比十字只多一小撇,不是差不多吗?"
行动与结果这种关系,看起来似乎也"差不多",但实际上差了很多。记得我在摩托罗拉公司战略部工作时,摩托罗拉战略部门有一句流行的话,那就是把公司竞争比成一个游戏的话,那么,"product is the name of the game"产品就是这个游戏的名字。
我想,相比公司而言,每个人行为的结果就是这个人提供的产品,没有产品,也就没有结果,这个游戏就无法往下玩。所以,我想,结果对于现代商业社会中的每个人而言,基本上就是生存的代名词。而中国人要想成为21世纪的主角,就要走出"差不多"先生的怪圈----结果是用来交换的,而交换最基本的要求就是"精确的衡量",而不是"差不多"。
通过这么一段说明,相信大家会理解我所说的"成功常识",其实就是想提示一个基本的秘密,那就是大多数伟大的企业家,他们成功的秘密并不是因为天才,而是因为他们对"商业常识"近乎痴迷的追求。
事实上,如果我们有兴趣,就会发现,无论是华人企业领袖李嘉诚,还是沃尔玛创始人山姆,以及丰田创始人丰田佐吉,他们的成功中,大多是把结果导向、客户价值,商业人格,百分百责任等等这一类"常识"做到极致的人。
比如李嘉诚,幼年丧父,他在父亲临死前承诺承担起家庭重担,从此之后从一个小学徒工做起,言必行,行必果,是结果导向的典范。沃尔玛创始人山姆把客户放在第一位,是全球"客户第一"的榜样。而丰田佐吉,是日本著名的发明家,他不畏困难,独立进取,鼓励儿子丰田喜一郎另开新业,创立丰田汽车,成为向全球输出管理模式的世界一流公司。
在研究这些伟大的企业家时,我时常被他们取得的伟大成就而深深吸引,同时也在想一个问题,那就是作为一个普普通通的人,我们如何向他们学习?经过这些年的学习与实践,我得出一个结论,那就是伟大源于专注,奇迹出于积累。专注于结果与客户价值,专注于商业人格与百分百责任,锁定目标,专注重复,积少成多,伟大与奇迹可能就不远了。
----台湾版《只要我想,我就能》序
金牛座mm报道&羊毛史&欢迎薅紫金
俺是金牛座的,生就了热爱羊毛的天分,上大学那会儿还没这个说法,也没有申一堆信用卡的财力和资质,薅的多数是学校社团活动的小礼品啦,网上打印的化妆品小样券啦,商场超市的满额赠品啦,吃饭不要发票送的饮料啦,还有中国移动的充值卡、代金券、各式礼品,对一个理科生来说算那些买多少返多少的真实收益率并不难。不过要把我妈培训出来就很艰巨了,现已彻底放弃,我不在身边的时候随她怎么被人家忽悠吧……最happy的大羊毛是让老爸攒里程,每年可以给我兑出一张回家的机票呢:)
既然是理财版还得说银行卡,我的第一张卡是收学费和发奖学金用的北京银行,因为网银很烂,为了淘宝申了张朋友推荐的工行卡,一比较就有差距了。但工行和北京银行排大队实在令人烦躁,来理财版学习了一下,选择了买基金费率低的兴业理财卡,慢慢开始了理财生涯。从此跟家人汇钱不要手续费了,从此宁愿蹬自行车去兴业银行也不进学校的北京银行了,从此对银行的环境和服务开始挑剔了。直到毕业那年学校大费周折换中国银行的学费卡(算不算学校暴露贴?-_-),那时我已经参加完光大银行的入职培训,有领导跟我们说,后悔当年没有抓住进军校园的机会,很多人并不挑剔,他们对第一张卡和工资卡的忠诚度是最高的。然而我对北京银行并没有忠诚下去,不是我想黑他们,毕竟一次或几次不愉快的经历就可以让人对整家银行产生偏见,从此一直抵触。人的心理就这么不理性。
如前文所说我进了银行,从此有了厚厚一沓信用卡,每月薅两箱民生的奶,抢招行的99,看中行的5元电影……至于淘宝、水电费、公交卡这些日常消费都是自家光大,经常高倍积分,何乐而不为。还款直接网银打过去,很方便,对习惯用卡的人来说刷几次免年费根本不是障碍。办卡小礼品已经没多大意义了,堆在那里真不稀罕。但是每当产生一个消费的计划能迅速反应出用哪张信用卡最划算的能力,则不是身边任何一个朋友能比得上的。
其实版上有人说了,薅羊毛事小,好好工作学习才是正经,体会很真切。曾经热衷于泡在大众点评、55bbs等地发掘免费午餐和化妆品试用(插播个雷事,大众点评曾有一家川菜馆50元代金券,每桌至少两人可直接使用不是满额使用那种,于是跟某bt闺蜜琢磨着去吃,担心2个菜没意思,又叫了俩男同学,打印了4张券,先两两进去吃第一轮,出门变装交换同伴再两两进去吃第二轮……遗憾的是第二轮最终没实施,尽管闺蜜把变装的装备都准备齐全了),薅这些羊毛的乐趣并不是结果而是过程,因为意识到时间不该被如此肆意挥霍,所以这个过程的乐趣渐渐被厌倦感覆盖。琳琅满目的小样赠品,看着它们不再有成就感,用的用扔的扔。买合适的,买喜欢的,够用就行,无需追求大牌化妆品的虚荣,单看它们动辄几十倍积分便知是个暴利行业。至于生活用品之类,便宜没好货,免费的东西真能禁用?
精打细算是优秀的生活习惯,薅羊毛不能本末倒置。需要的,喜欢的,顺手之劳不要白不要的。除此三类不必花力气,除非你喜欢的就是薅到羊毛的快感。
(二)银行员工说银行篇
利率国家定价,银行就是一根绳上的蚂蚱。盈利方式单一,中间业务收入占比极低,究竟是咱们产品创新能力不够,还是国人的消费观念造成?这些大话题就不拿到MyWallet讨论了。资本有着远高于国家利率的时间价值,于是有了理财产品的应运而生,银监会不让理财产品的宣传出现无风险、保本之类字眼,但某些产品的风险真跟通货膨胀或紧缩导致的利率风险差不了多少。不是每个人都懂得投资,交给银行打理还算是值得信赖。我自己也炒炒股,两分技术八分运气,最牛B的只有内部消息。
咱们小老百姓图个舒心和放心,也渐渐有了维权的意识,不少人深谙投诉之道,一投一个准,口口相传变成了对付服务业的有力武器,我们对付起千奇百怪的投诉的确伤透脑筋。前些日子有客户特中意薅到的羊毛,要双份,大堂不给,回头便投诉了,哭笑不得。有的人动不动就站在代表广大普通百姓的立场上斥责我们霸王条款,对仇富的人怎么沟通?跟他说"我也是底层人员",装可怜?他会说"我不针对你",然后更放开了骂他假想的敌人、高层。没有办法,沟通不能,只好强硬加忽视。我们不对的地方,听取意见,积极改正,能认错的退一步都认错了。作为服务业,有些时候我们真的是弱势的。
可是当你每个月把一小半血汗工资老老实实交给银行,何尝不会恨得牙痒痒的?银行是房地产利益链中的一环,在开发商、中介面前我们无法理直气壮。包括代售基金等代理业务在内,因为客户面对银行的时间最多,亦以为关系最直接,凡有什么怨气都撒过来,培训的时候数次听到"中石油老太太"的故事,伊通过光大银行三方存管买了上万股中石油,从此天天来大堂闹要求赔偿损失。真正开始工作以后,发现那些社会新闻里才有的奇闻异事时不时就发生在身边。
自己为什么选择这份职业,其实在09年的就业寒冬并没有太多的选择。没有呼风唤雨的爸妈,哪来活少钱多的工作?高利贷——学名担保公司的小混混在我递完名片之后笑着说:"银行就是个三高的地方——高学历、高压力、高收入。"细数我们诸多的指标压力,末了又嫌我们的业务太细碎,利润小,懒得合作。我目前的岗位是个贷,接触的三教九流尤其多,总体来说银行人员的修养素质还是比较高的,我们也想和有修养的人共事,但主动权有时偏偏掌握在没素质的人手里。
对于外地大学生来说拉存款无疑是最痛苦的,别的指标还好,一张一张积累的信用卡可能大伙儿都完不成,但存款的差距可以天壤之别,家庭财力、人脉关系的力量立现。同学朋友两三万的积蓄无疑是杯水车薪,结识个有钱人一开口就找他帮忙也显得别有用心,钱这么敏感的事情还是找真正有需求的人才能说起来不尴尬。我也希望通过工作的方式结识更多的朋友,但站在有求于人的角度上,这个关系从一开始就不平等。将心比心我把招商证券的账户挪到光大证券,即便佣金从万六涨到万八,只因驻点我们大堂那个试用期的男孩说攒不够有效户转不了正。他没有任何权利也给不了我任何好处,或许以后他的朋友买房能介绍给我来贷款,但我并不期待这个,未来更多的客户还得靠他自己去营销,我给了他力所能及的鼓励。长期的朋友还是要建立在互帮互助的基础上,单方面帮助的关系无法维系平衡。人和人的相识相处不能太功利,但应该有相应的平等。这需要对自我的正确认识。
"少管闲事"大概是热血新人最常听到的忠告,我便是那种倔强的实在人——金牛的倔也是与生俱来的。简言之,即使不是我们支行的客户咨询贷款、网银、林林总总的杂碎问题,我也会尽力寻得答案告知而不是直接踢给他的开户行。好心办坏事的教训大家也有吧,话说我的解释跟另一家支行有出入(这是难免的,何况还有沟通本身的原因),客户立马一个投诉,又得费半天口舌。各支行有各支行的帐,且不说损rp的同门竞争,别人的客户虽然没给你创造利润,本着与人为善的心理耐心服务一下总可以吧?不奢求人人都有"集体荣誉感""大局观",往自私了说,你多费点力气把一切做完美一些,领导总会看在眼里的。做人不要太功利,但直面自身利益的时候你还能坚持吗?
感觉这段写得很Worklife,还是说回客服。自己接过那么多咨询,才愈发能理解客服mm的知识有限——啥都门儿清的人还沦落到接电话?当然宽容不是懒惰的理由,同等条件下别人比你做得好,你有何颜面去祈求宽容?
版上有位长安的柜员gg,他回答问题的语气和心态很好,我就希望这样,不卑不亢。即便是服务业。
(三)广告篇
不知发这个是否合版规,不合适的话可以删掉。版上如果有人想办紫金可以站短找我,10w起,无附加条款。盾薅不到了,我们目前已取消送盾的活动。各位想要紫金必然还是对其功能有需求的,不至于开个空卡只为好看。紫金卡跨行异地任意银联atm都不收手续费,用着也方便,网点少的问题,请允许我们慢慢发展和建设。光大有优异的理财,排队人较少的大堂,不论各位找我还是就近找到了合适的网点开卡,都感谢您选择光大让光大有机会给您服务,满意的话请说个好,不满意的请指出来。详情请站短。
大家平时存折都藏哪?(最经典回答)
我咋觉得放哪都不安全呢,要不要买个保险柜啥的
答:怕不安全就把存折都烧了吧。。。
想取的时候挂失。。用几十块钱买个放心,还省保险柜了
搬钱的方法
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方法一:五万以上的
贷记凭证和本票
(不管金额都是收费五元,前者是直接划拨,后者需要到收款行接受一下,人肉测试交
行可以办理。)
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方法二:5万以下的(小的商业银行卡)
柜面通
除了 招商 兴业 收钱外
其他一些商业银行的存取都是不收费的,实时到账。今天人肉测试了一下。
从工商人肉搬钱到深发展,正好靠着。从深发展柜面通到光大,实时到账。不收费。1w
以上需要身份证复印件(银行复印的)。不是所有的小的商行的营业部都支持柜面通,
下面有附件提示支持的营业部地址。
我没有测试,非深发展银行卡转账。钱少,直接存的现金。
上海银联说明
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"柜面通"业务是商业银行为了方便持卡人就近存取款,利用中国银联网络,向持卡人
提供的银行卡跨行柜面业务服务。持卡人可通过参与银行的网点柜面终端,完成跨行存
款、取款、查询等交易。
1、柜面存款:
申请人在其他"柜面通"成员银行网点柜面将现金存入指定银行卡账户的交易。存
款交易每笔限额人民币最低1元,最高50,000元,存款金额为整数;存款交易无需输入
密码,以持卡交易为主,支持无卡交易。
2、柜面取款:
申请人在其他"柜面通"成员银行网点柜面进行持卡取现的交易。取款交易每笔限
额人民币最低3,000元,最高50,000元,取款金额为
100元的整数倍;取款交易必须持
卡交易,需输入个人ATM交易密码,不支持取款撤销。
3、柜面查询:
申请人在其他"柜面通"成员银行网点柜面持卡查询账户余额的交易。查询交易必
须持卡交易,需输入个人ATM交易密码。
附件:柜面通网点
http://shbcs.chinaunionpay.com.cn/down?attachId=9283104&1=1&articleId=227187
3
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方法三
金掌柜
这个还没测试,版上应该用的人挺多的。
初步来看是T+1,股市交易时间才能处理。不过应该也是王道方法之一。
所以总结起来就是:
1.怕麻烦,对T+1不敏感,资金量大,用金掌柜
2.砖头交易,少于五砖,柜面通。
3.大于五砖,贷记凭证或者本票等方式。
等存入转账不收费的小商业银行,那就随便你指哪打哪了。
一记高尔夫球杆,毁灭一国空军
故事发生在1987年,贝宁首都波多诺瓦。42岁的高尔夫球迷马修·勃亚,在棉田里干完了一天的农活后,拿着他的几支破球杆和几个旧高尔夫球,来到贝宁空军基地附近的一块空地过球瘾。在国外打工时,他见过别人打高尔夫,并迷上了挥杆时潇洒的感觉,但他付不起这项贵族运动的巨大开销。当然,即使有钱也没用,"弹丸之国"的贝宁也没有高尔夫球场。
勃亚频频挥动球杆,看着小球飞得又高又远,满心欢喜。这一杆又准又狠,他抬起头眯着眼睛,紧盯着空中翻滚的小白球,为自己打了漂亮的一击而兴奋。然而接下来发生的一幕,任谁也想象不到。
小白球划空而过,越过了空军基地的铁丝网,不偏不倚地打中一只正在飞翔的小鸟。受了伤的小鸟,坠向飞机跑道。此时,一架幻影战斗机正处于起飞状态,座舱罩还没有关上。急速下坠的小鸟直落入座舱,撞在飞行员的头盔上,然后扑腾着翅膀竭力挣扎。这"天降横祸"使飞行员一下子惊呆了,他手忙脚乱无法正常操作。失去了控制的战机,偏离了跑道,一头扎进停靠在跑道边上的机群里。
5架幻影战斗机相继爆炸起火,巨大的火团映红了天空。瞬时间,贝宁的全部空军力量——5架幻影战斗机付之一炬。即使对任何一个发达国家来说,这都应当算是一个可怕的悲剧,对于贝宁,这个联合国公布的最不发达国家之一,则更是巨大的灾难!
勃亚这"惊世骇俗"的一击摧毁了贝宁空军,也将自己送进了监狱。他很快被缉拿归案。面对4亿美元的巨额赔偿,年收入只有275美元的勃亚无奈地选择了被终身监禁。
烧包体验了一下兴业通达卡的火车站服务
休息大厅在二楼,上去的时候自动滚梯还坏了,走上去的,幸亏行李不沉。
上去了看见了很大的兴业银行logo,休息室外面有人横七竖八地趟在地上垫着报纸休息,身上发出刺鼻的气味。
进了休息厅,大沙发,电视,喝水,随便,两个世界。
进门处需要登记,不仅能能休息,还提供送站服务。
时间匆忙,没能照相,抱歉。
出国背包旅行装备检查表
GO,DISCOVERY等出版游览世界各国的导游书籍。吃喝拉撒睡,历史,文化景点禁忌一应具全。一般是一年或两年更新一次。但如果买了旧版也不要紧,可以从网上DOWNLOAD。唯一的问题是都是英文的。中文的好象曾引进过日本的一种(不记得出版商名字)译成中文。但信息陈旧。个人经验去国外旅行还是看英文方便。
比较喜欢LONELY PLANET (孤独行星) -
世界最大的旅游指南出版商,总部在澳大利亚。
两个创始人就是当年著名的BACKPACER -背包旅行者。大城市的外文书店有售
但品种不全且偏贵(按US$1.00=RMB10.00计算)。还可用国际信用卡从其网站定购。十天左右到货,加上邮费也比国内买便宜。
http://www.lonelyplanet.com/
http://www.letsgo.com/
http://www.discovery.com/
·带有背负系统的背包55升以上和30升以下各一个。游玩时,大的放在旅店里,小的随身带。
·隐藏式贴身袋放旅行支票、护照、机票等重要文件。有腰袋和胸袋式两种。个人推荐腰带式。
·美元旅行支票: 从中国银行用美元购买。旅行支票的好处是万一丢了可以
挂矢(支票上有初签,复签名栏,买时当场签初签栏,兑换时再签复签拦,两个签名对不上的话银行拒付。所以别人是不能冒领的)。信用卡最好只用于签单,如果提现金的话手续费是3%到4%。非常不合算。尽量少带现金。东南亚和欧洲一带的小偷已经把注意力转移到中国游客身上,原因就是他们带有大量现钞。购买旅行支票要支付一定的手续费(现钞4%,现汇1%),但兑换成当地货币时货币兑换率也高于用现金兑换。
·预先在国内申请国际信用卡如VlSA,MASTER,AMERICAN EXPRESS等,
向国内各大银行和运通中国公司咨询申办事宜。
·200美元现金另放备急
·有效护照和前往国签证:出境前护照上至少要有两页的签证页供盖章。很多国家要求护照至少有6个月的有效期,否则拒绝入境。如果你的护照有效期不足六个月,国内办好延期或更换新护照后再出境;多带几张护照尺寸的彩照用于境外签第三国签证或申请签证延期。
·如果想租车旅行应预先在申请国际驾照。有些国家(如欧洲国家)有国内驾照的公证书(英文)也可以。应事先查清。
·机票,护照首页、签证页,国际驾照,信用卡和旅行支票等重要文件要复印几份,一份留给家人,一份与备用现金放在一起,一份随身带。万一丢失原件这些复印件可以帮你及时挂失,补证。此外有些国家(如印尼)入境时要求留护照和签证复印件。那时到处找复印机是很烦的。
·几张防水的紧急联络卡(你的联络地址和电话及前往国中国大使馆和领事馆电话)分放不同包。身上也要放一份。如果遗失物品或发生意外,别人可及时联络你的家人。注意:写在卡上的被联络人应懂一些英文以免误事。
·办一份可国际理赔的医药和意外伤害保险。国外医药费非常昂贵。保险可使你发生意外时得到及时救治。看一下友邦保险公司的险种。
·视前往国不同要求,提前去卫生防疫站接种不同疫苗,有些甚至要提前六
个月接种。这点非常重要但却被大多数人忽视。此外有些国家入境时要求查验接种证书(黄皮书),否则不准入境。
·个人急救包包括绷带、纱布、创可贴,擦伤膏等;常用药品如感冒药、退烧药、胃药如霍香正气丸、止泻药、晕机药、止痛药;抗生素、防中暑药如六神丸等、眼药水、风油精;洁水药片用于买不到瓶装水地区;蚊不叮等防蚊、防昆虫药;此外还要带一些维生素,旅行中很容易因饮食不均衡导致维生素缺乏引起并发症。
http://www.travellingwell.com.au/
·薄型睡袋一个供住廉价旅馆之需。热带地区或夏天不用带睡袋。买两条沙笼(大块印花棉布)既可铺,又可盖,还可围在腰间当衣服(男女一样,只是颜色图案不同),海滩上找不到地方换衣又能当临时更衣室。
·围脖式气垫枕,眼罩和耳塞供通宵旅行之用。
·一双可变为拖鞋的运动凉鞋,也可用作沙滩鞋,尤其在热带地区犹为实用;一双GORE-TEX登山鞋或徒步鞋,决不要用一般运动鞋代替;袜子数双。
·太阳眼镜;宽沿遮阳帽;女性带一块纱头巾,防尘遮阳
·换洗衣物:即使热带地区也要带一件厚夹克衫,山里的夜晚和空调车都是很冷的,至少一套长袖衣裤,用于寺庙,教堂,清真寺等庄重场合;换洗内衣裤数套;游泳衣、游泳镜。
·不产生异味的陶瓷纤维毛巾、牙膏牙刷等;小袋或小瓶分装的洗衣粉,管状肥皂膏;盥洗用具组包括刮胡刀、指甲剪及简易针线包等;袋装香波、护发素;小盒装面霜等护肤化妆品;防晒霜、油;所有以上物品可装入一个盥洗包中。
·如果近视,需带备用眼镜或隐形眼镜一付;隐性眼镜护理液及眼镜盒
·卷筒卫生纸(拆去内芯便于装包);小包纸巾;消毒湿纸巾;女性需带卫生巾。
·带变焦头的的照相机或数码相机,尽可能多带胶卷。
·多功能手表,带闹钟,海拔计等;瑞士军刀;小型头灯或手电筒;备用电池;水壶;小不锈钢杯用于泡面,喝水兼刷牙;飞机上发的塑料刀叉一付;一次性轻便雨衣,超市有售;便携式雨伞(视情况而定)。
·几个防水袋放衣物和照相机等;钢丝锁一把用来将背包锁在行李架上;中型门锁一把,用来锁旅店房间和背包;塑胶袋及小型食品袋数个备不时之需;橡皮筋若干。
·袋装小说数本,随身听加几盘音乐磁带便于旅行中消磨时间;微型英汉、汉英字典一本;旅行日记本和笔。
·用于应急的高热量食品如巧克力、牛肉干、葡萄干和果仁等;如果爱喝绿茶,带一些上路,国外很难买到。
·小纪念品如邮票、硬币、中国结等若干,可能发挥意想不到的功用。
·至于旅伴,不必担心,你会在路上遇见一大群来自世界各地志同道和的朋友。
如何能买到亚航的特价机票?
多留意亚航的官网http://www.airasia.com/site/ch/home.jsp
找,亚航会不定期的推出各种优惠的,免费机票也很常见,其实亚航可以说一直都有特价机票的,只不过是针对不同航线,所以你看到一个优惠快到期(并不是你想要的航线)的话就要注意了,下一个特价机票可能就是你想要的航线的。所以我已经养成了每天至少上亚航官网两次的"良好"习惯(早一次,晚一次),毕竟特价票的数量都是有限的,下手晚了就没了。
2。亚航的机票该提前多久买?
这个问题即使是专业人士也无法回答你了,我的建议是尽早的制订行程,最好提前半年就开始留意该航线的机票价格,抓住价格制订一个心理价位,等有适意的机票时就尽早下手,最迟出发前一个月要下手了,亚航的机票理论上是越早订就越便宜的,但碰到大特价也许会比你买的更便宜,但问题是你要有这个心理素质,而且如果你买的机票已经到达你的心理价位了(物超所值)了,就不要去在意没买到更便宜的,旅行重要的是开心就好。
3。亚航的支付方式有哪些?
你必须要有一张信用卡,VISA Master 银联皆可,然后就可以用它来支付了。
4。为什么我用××卡买不了亚航机票?
确定你卡里的余额是否足够,是否开通了网上支付(交行好像不能网上支付),是否开通了visa验证(招行),确保你在付款是输入的信用卡资料是正确的(地址可以乱填)。
5。护照还没办下来,能否用身份证号买机票?
可以,但是在你护照办下来后马上致电亚航办事处进行修改,因为用身份证是不能出境的,改证件号码是不收费的。亚航厦门办事处电话
0592 516 7777(星期一至五:上午九點至傍晚六點,星期六:上午九點至下午二點
星期天:關閉)
6。订票成功付款后,邮箱中没有收到邮件,要怎么办?
确定是订票成功了么,如果信用卡里的确被扣款了,你可以拨打亚航办事处的电话要求重新发一封邮件到您的邮箱。
7。如何查询修改我预定的航班?
到亚航网站用帐号登陆后,右上角有个"Check &
Change".可以查询自己预定的航班,免费更改航班(同一条航线上的),座位、飞行餐(前提是你购买了这两项服务的话)
8.亚航行李的问题
亚航有15kg的免费托运行李额,超出的就要按公斤收费了,随身可以带7kg,不同航线价格不同。注意:杭州飞吉隆坡
跟黄金海岸飞吉隆坡这两条航线是属于亚航X的(即由亚航跟维珍航空共同组成的廉航,执飞5小时以上的航班,使用空客330),跟亚航是不一样的,除了随身携带的7kg以下的行李其他都是付费托运的,网上购买行李额可以打8折
9。亚航机票能否退票?可以改期推迟或更改名字转让给别人吗?更改费多少?
不能退票,如果你不能成行,连税也是不退的。一般都是可以改期的,个别舱位也许不能改期,但可以更改名字的,需要支付一定手续费,可以拨打厦门办事处电话进行修改,以杭州飞吉隆坡为例:
货币 婴儿 更换名字 更换航班/日期/座位类型 订购
CNY 24 240 240 240 + 票价差额 24
10。如何登机?
把亚航发给你的确认邮件中的附件(PDF文件)打印出来就行了,不要忘了带上你的护照哦。
11。亚航的座位是如何安排的?
由付了费(选座费或快捷登机服务)的客人先选择座位,没选择座位的,亚航X系统随机分配座位的,同一张订单的客人会分在一起的,亚航的航班是随便坐的。
12。航空机上餐饮
亚航没有免费的食物跟饮料提供,但可以付费购买(廉价航空经营的手段),大马国内航班上的食物倒也不贵些,亚航X上的较贵一份饭要60rmb,网上买打8折。理论上是不允许自带食物的,但你硬要吃也没强制禁止的,只是出于礼貌,不建议带,毕竟这么便宜的机票在,这点钱就不要省了,人家廉价航空也是要生存滴。
近期热点?
亚航即将开通天津--吉隆坡的航线了(个人估计是7、8月间),到时候肯定会放出很多免费的舱位的,有兴趣的同志们六月中旬就可以多留意官网了。
Q&A:
1、信用卡应该是直接在网上付费吧,不用开通什么网银吧,我的是建行双币卡,还没有在亚航网站用过,扣费是扣RMB还是USD啊?
答:信用卡直接扣款的,如果是从国内始发的航班的话是直接扣人民币的,国外的话是折换成美元的,但你可以用人民币还的。
2、我自己注册了亚航的网站帐号,是不是可以一起帮别人购买机票?由我一个人付款?
答:可以一次购买几张机票的,也可以帮别人买的,
3、亚航的免费15公斤托运好像已经取消了,但网站上购买托运好像有很大折扣,但我不知道实际会托运多少,先购买了少的,可以在定票后起飞前修改吗?
答:亚航X现在是没有免费的托运额了,15KG行李额在机场买的话是60块,在网上买打8折48块(一般亚航的付费产品网上买是机场买的8折)。所以也算不上多大的折扣,超出的部分是按每KG收的,如果您不是很确定您有多少行李的话到机场买也一样。
买房如何防忽悠
时间:2010年3月13日
地点:朝阳宾馆
主持人:搜狐焦点互动信息中心社区主管尚磊
嘉宾:
搜狐焦点购房中心主编、103.9资深购房专家王佳
中弘北京像素总经理张忠
中弘北京像素市场部总经理龙坤
律师在线知名律师张翔
远东致信家装监理监理张民
资深社区版主退休的老大爷
购房智囊团版主好心情12345
鑫尊地产朝青区域经理武春环
2010年3月13日,为迎接3•15消费者权益日到来,搜狐焦点购房大学针对"买房如何防忽悠"主题主办了别开生面的线下置业讲座活动,特邀专业房产律师、知名购房专家为近200名购房人进行了深入浅出的购房指导。此外,搜狐焦点与北京交通广播103.9合作的购房类指导栏目"楼市焦点"的现场亮相,也成为当日活动的一大亮点,并得到现场网友的热烈追捧。
讲座现场,搜狐焦点购房大学专业的讲师团队围绕当前楼市发展状况,针对买房人最关心的购房基础问题进行深入指导。本次购房大学活动由于临近3•15消费者权益日,更多有关"买房权益被侵犯、如何合法维权、买房中应该注意哪些法律问题"等话题也被重点提了出来。对此类话题,搜狐焦点律师在线律师、知名房产律师张翔也发表了自己系统的观点,他认为买房迫切需要解决的法律问题包括四个方面,第一个是谁来买;第二个是买什么;第三个是怎么买;第四个是如何管理的合同。谁来买主要指跟谁买房的问题,多数情况是指婚房的买卖,张律师提醒网友长痛不如短痛,购房前一定要将房子所属权写清楚,防止日后产生纠纷;第二个"买什么",面临很多小区出现的公摊增大的问题,张翔律师的建议是"套内面积增加了可以要,公摊面积增加了一定不要,而且这个要在买房时提前约定清楚。公摊的增加完全是因为开发商设计不足引起的,而公摊的增加,导致业主收房时多付的价款是没有意义的;第三个"怎么买",尤其提到购房人在准备买房前,一定要特别清楚自身的银行信用情况,以防付了首付之后贷款办理出现障碍;最后张翔律师提醒购房人要学会利用合同,买房过程中遇到任何纠纷,首先想到利用合同维护合法权益,而不是做"长眠于权利之上的当事人"。
对于购房大学活动另一个重要主题"朝青板块置业指导",各位现在讲师也各抒己见,结合自身购房经验,发表了极具参考价值的真知灼见;
搜狐焦点购房中心主编、103.9楼市焦点栏目主持人王佳认为,朝青板块由于近2年土地供应量的减少,显得有些落寞,但该区域凭借良好的配套、交通、CBD东扩的影响及2万左右的均价而言,相对于通州、国贸、八通线沿线而言,还是更具性价比及升值潜力的,而该区域目前热点在售楼盘主要为loft小户型中弘北京像素,均价21000元/平米的精装修板楼北京新天地、均价19500元/平米紧邻地铁的通透洋房万象新天等。
而对于成功运作朝青板块典型楼盘的中弘北京像素总经理张忠也发表了自己的观点,他认为朝青板块是京城东部区域最后一块价值洼地。房地产市场是政策市场,政策的动向直接导致房地产升值的空间。朝青板块面临"CBD东扩"及"产业升级"两大政策利好,整个区域价值的提升是指日可待的。因此搜狐焦点购房大学也建议,对于想在东部置业的网友,不妨考虑一下朝青板块。
【购房大学现场问题精选】
·产权50年和70年区别?买50年的,是不是意味着有很大的风险?>>>
·通州的房子还有没有投资的空间>>>
·首付40万的小白领该买哪里的房子?>>>
·常营垃圾焚烧厂对朝青板块影响如何>>>
·精装修及毛坯房,买哪个更合适?>>>
【现场图文实录】
尚磊/非常感谢今天我们焦点网的网友听我们朝青板块购房者讲座。在我们整个购房大学开始之前,我跟在座的几位网友做了一个简要的交流,我发现这次来听购房大学的网友都是一次购房的网友为主。所以,我们今天的课程会分成两段:第一段,我们会从房地产的信贷,个人资产的评估,到我们如何到售楼处看沙盘、户型,如何去规避一些合同的风险;刚才还有一位先生说,他比较关注于二手房的交易,我们在中间的流程中,可能涉及二手房的环节会有几处:一处是有关于二手房的信贷评估,还有是二手房的合同和交易流程,这两点会着重给大家讲。第二段,其实是今天主题,也就是朝青板块的主题,这一块我会邀请我们整个楼盘的总编,也是1039资深的购房专家,一直在跟1039做购房热线的答疑,一会儿他会赶到现场,为大家讲朝青板块他了解的新房情况。
搜狐焦点互动信息中心社区主管尚磊
关于今天的课程,大概是这样的,因为我们所有的嘉宾基本到位了,大家可以稍微休息一下,这段时间,大家可以打开看一下我们的讲义,应该是比较简单的这么一个讲义。我们为什么会做购房大学呢?主要是我们有一些针对购房者的资源,不管是资深的经纪人、开发商的人、资深的版主,每一个人都有自己的理解。我们做购房大学的课堂,也是想站在我们购房者的角度,为我们每一个购房人能够进行答疑解惑,而且让大家买房子的时候买得比较明白、买得比较放心。
尊敬的搜狐焦点的网友,大家好!我是搜狐焦点互动信息中心尚磊,非常欢迎大家来到今天的搜狐焦点购房大学的活动现场,我们整个的活动现在也通过我们的搜狐网和焦点房地产网进行实时的直播,我们现在所有观看我们直播的网友也可以在我们购房大学相应的专题页面上进行提问,我们一会儿也可以获得专家的解答。
刚才也跟大家说了,我们搜狐焦点网购房大学这个产品很简单,就是把我们网上对于房地产有了解的不同的人士集合在一起,为我们的网友服务,进行答疑解惑。今天,我们的购房大学实际上是我们第七期的活动,也是我们朝青区域的置业指导,是我们2010年的第一场活动。来之前,我先给大家介绍一下到场的嘉宾,告诉大家我们的嘉宾擅长什么,一会儿在大家自由提问的阶段,可以随时向我们的嘉宾提问。
第一位还没有到场,因为他是忙人,是我们新房网的主编,也是103.9资深购房专家王佳;第二位嘉宾是我们朝青板块最近一个比较热销的楼盘,是中弘北京像素副总张忠先生;还有中弘北京像素市场部副总经理龙坤先生;大家可能说为什么请项目的开发商到项目现场,是不是插播广告?其实不是这样的,因为对于一个板块了解最深的人往往是这个区块的开发商;一会儿请我们的张忠先生和龙 坤先生为我们讲讲他们怎么理解,看朝青板块的过去和将来,因为两位也是在地产圈子里面打拼了很多年了,相信从他们的角度上看到的地产的走势和对朝青板块的理解会有自己的看法。还有是我们搜狐焦点网律师在线,一直为我们网友接获大衣的知名律师张翔,大家知道,房地产是一个大宗的交易,在这个交易过程当中,尤其是买房的流程、环节特别长,中间可能涉及到广告、涉及到合同、收放和物业的纠纷;在整个的过程当中,购房者应该做到知法、懂法,而且能够利用法律的武器维护自己的权益;还有一位是远东致信家装监理资深监理张民先生,为什么要把张先生请来呢?刚才下面也跟大家聊了,很多网友除了买新房,还很关注二手房,关注二手房的时候就有一件事情,要了解二手房交易的流程、如何贷款、如何交合同;还很关心的是,有一些老房子我值不值得买,怎样看房子里面遇到的各种问题;而且我们也知道,北京期房为主的市场上,大家买完房之后有一件很重要的事情,就是收房,收房的时候需要关注什么东西,我们一会儿请张民为大家做解答;说到二手房,我们还请到鑫尊地产朝青区域经理武春环,我们请武女士一个是很多网友关注朝青区域的二手房,另外和二手房的经纪人聊聊,会得到很多第一手的信息;如果说开发商更着眼于区域未来的发展,那么二手房经纪人对于一个板块、房地产交易的变化和现状应该是最了解的,一会儿大家也可以向她去提问。最后我们还请到了我们搜狐焦点的资深社区版主,退休老大爷,为什么请版主呢?因为我们觉得版主是业主的领袖,而且他在这个板块居住了多年,所以他对于整个朝青板块的认知应该是最草根的,也是最贴切购房者想法的,如果大家对于朝青板块的居住、生活,有一些想了解的,想听听我们版主自己感受的话,一会儿可以跟我们退休老大爷沟通一下。
说了这么久,还是老规矩,先欢迎我们的老师!欢迎各位的到来。
通过我们前几次的活动,还有刚才和大家的交流,我得出来一个结论,我们现在投资买房的网友比前一段时间少了,今天来到的现场的多数学员都是首次买房。所以,我们今天的课程表侧重于首次置业的学员,放在买房基础的讲座上。
大家都知道,买房是一件比较重要的事情,对于所有人来说都是很重要的。买这么贵的东西,大家肯定会有很多的问题。第一件事情,就是我既然要买房了,我首先要知道我买哪儿的房子,我手里面有多少钱买房子;而且我相信很多我们的网友第一件面临的事情就是我手里的钱能买什么样的房子,我该去哪儿看房,这是最基础的东西。我们先从第一个角度来讲,大家既然来听我的讲座了,手里面都应该准备一笔钱去买房子了。大家知道,买房子很重要的一件事情是贷款,第一个问题想知道的就是买新房和买二手房这个首付的钱会不会有很大的差距?第二件事情就是既然我买房的话,要贷款,那么不同的房子贷款的比例是不一样的,尤其我们最近也知道,可能大家听到了,经常看到这样的消息,银行提高了存款准备金百分比,还有人说接下来要加息了,还有人说,二套房的政策从紧,这也是买房和银行信贷相关的新闻,这些对我们购房人来说有哪些相关的事情呢?
第一件事情我想讲一下我们新房的信贷,这一块想跟我们的好心情12345做一个沟通,您好!我们今天很多的购房者是第一次来听我们的讲座,大家肯定想关注的是一个有关与房地产信贷的知识,就像您现在手里面假如说有一笔钱,在选择新房和二手房的时候,我们知道新房根据土地性质的不同,商业贷款的比例是不同的,而且我们知道,还有公积金贷款也有一定的政策,根据一套房二套房有一些区别,这方面的情况您熟悉吗?
好心情12345/这一块国家政策可能有一些变化,一些相关政策还没有完全出来,所以我还不好回答。
尚磊/先给大家讲一下我们大致的一个政策。一般来说,我们看到的住宅,70年产权的住宅在去年的时候,国家为了促进房地产的交易,有一项比较好的政策,你如果是首套住房,而且是低于一定面积,你可以获得利率的折扣,商业贷款是可以利率折扣的,最低能够做到7折。我们现在看到,部分的银行对这项政策已经收紧了,我很明确的是,至少有五家商业银行说,至少是首套房贷款也只给你8.5折的利率。这样的话,在您买房的时候首先要考虑,我贷款,我能贷到多少钱。如果是新房的话,首套房,尤其是自住型住房的话,它的贷款应该是可以贷到8成,剩下的首套房的利率可以申请折扣,根据银行的不同有7折到8.5折的折扣的。
二手房更复杂一点,我们请武女士给我们讲一下二手房信贷的政策。
武春环/大家好!二手房信贷这边主要从商业贷款和公积金贷款来说,现在对二套贷款这边卡得是比较严的,二套贷款,主要是以家庭为单位,只要家庭曾经有过贷款,不管是卖掉了,还是曾经去年的时候按改善型这边处理了一段时间,但是现在没有这个说法了,只要有过贷款的就算是二套,贷款能贷评估价的6成,首套的话就是评估价的8成,是评估价,并不是这个房子的成交价。评估价而言,一般评估价比售价要低个3、4000个块钱,按正常的;当然特殊的,如果房子特别好的,保价高评可能会稍微低一点,但是不会低太多。
鑫尊地产朝青区域经理武春环
尚磊/如果我们买的是70年产权的新房,如果是首套房的话能够到贷款的8成;如果是买二手房的时候,首套房说的是8成,但是是评估价和成交价两者比较低的20%。因为来说,银行为了控制风险,它的评估价会成交价会有比较高的一个价差。这样就决定,如果你要买二手房的话,你要准备的自有资金的数量会比较大一点。这个时候如果你要买二手房的话,一定要跟我们的经纪沟通,说这套房子你觉得根据评估价能贷到多少钱,这样才能核算你买房的能力。
刚才我听武女士提到,我们买房还会涉及到两种,一种是银行的贷款,还有一种是公积金的贷款,有关公积金的贷款您能给大家说一下吗?
武春环/公积金贷款是这样的,现在你的名下有公积金贷款的,目前是做不了贷款的,必须是还掉以后才能做。
尚磊/而且是以户为单位的,我记得。
武春环/对,是以家庭为单位的。还掉以后一个月以后才可以贷,不是说立马还掉,立马就能贷的。
尚磊/刚才讲了这么多信贷的事儿,我们说买房的时候,第一件事情大家要知道自己手里面有多少钱,然后知道我们的钱之后,再看到我们要买的或者是心里面要盘算的项目之后,首先要弄清楚这个项目的性质,我们是买新房还是买二手房,如果是买新房的话,它是50年产权还是70年住宅产权的,根据这个你才能算出你能贷多少钱的比例,而且你还要注意到房地产的利息是有很大差距的。
刚才有一位先生说,他想买二手房,二手房现在对信贷的要求是需要大家比较谨慎的,其实通常会出现两个情况,第一个情况是签了合同,假如说你的贷款因为某些条件没有批下来,这个会对你造成比较大的压力,因为如果这样的话,责任是您承担的;第二种情况是如果您买的房子,很多房子本身是有按揭的,我们也知道,现在银行基本上不转按揭的,同一套房子转到您的名下您来做按揭,这样的情况是没有的。大家如果买二手房的时候,你要先垫一部分钱,把这个房子的全款还清了,再过户到您那里。还是想请武女士帮我们的网友回答。两个问题,第一,我们客户在买房子的时候,如何回避贷不到款的风险,是不是要对自身的贷款能力有一个比较清晰的认识呢?
武春环/对,是这样的。二手房在贷给客户之前,我们要先把客户的情况了解透了,他有没有还款能力,或者说他在银行有没有过逾期的情况,如果是逾期的话,是不是无疑的。二手房贷款这边就是在银行能不能贷下款来最大的问题是有没有逾期。只要是05年之前曾经有过的贷款有逾期,可能那个时候还不能很完备,但是现在很完备了,只要把名字输进去就可以查出来了。
尚磊/央行现在有系统,大家可以到金融街央行那边做一下评估。我自己自身曾经遇到过这样的案例,我在06年的时候买我的第一套房子,是一套二手房,在亚运村,我买房的时候找的是深圳发展银行。我已经签了合同,交了定金了,忽然告诉我说我贷不下款来。他们说,我们也不清楚,您有一笔信贷,您欠了银行的贷款有3年多没有还。我特别震惊,我说没有贷过啊。他说你是不是在大学的时候有办助学贷款,我说是,但是我还清了。后来我到工商银行查,因为当时国家有一个利息的调整,我一直按照当时的合同还的,但是最后其实欠了3毛钱,工商银行又觉得3毛钱不值得追讨,就再没有联系过我,最后造成我在深发展贷不了款的。如果我贷不了款的话,我当时拿不出来足够现金的话,二手房违约责任是我要承担的,这是很麻烦的事情。后来经过比较大的一番周折,而且几家银行之间扯皮,最后总算办下来了。但是我的亲身经验确实告诉我,买房之前一定要明白自己的信贷状况,尤其是二手房的交易,你贷款办不下来的话,你是会遭受到损失的。
说第二个问题,也是专门为我们那位打算买二手房的同学问的。武小姐,二手房交易过程中,现在我们很多客户要买的房子,本身都是在抵押状态的,有的大部分还钱上需要我们的购房人垫一笔钱,然后把交易完成的。这些环节上应该采取哪些措施保障自己资金的安全呢?
武春环/目前在二手房这边签完买卖合同之后,监委要求要签网签合同,业主没有反悔的余地,有这个网签合同来做保障。另外一点,在合同上要签明白了,一般的属于专款专用,这部分钱,首付、垫付等等。
尚磊/大家要注意,比如说他是在某家银行贷款的,其实是你交钱帮他交抵押了,但是这个时候房地产是他的名下的,而且他能够把抵押登记去掉了。我曾经见过有一房多卖的情况存在,这个时候我们也有一些小的窍门,首先自己心里面要清楚,一定要了解抵押怎么来办;你可以建议由第三方保管房地产交易的相关手续,也可以降低自己的风险。武小姐,一般来说房主会把房产证抵押给中介公司吗?
武春环/现在都不会。
尚磊/我听说过有这样的一个方法,比如说通过一个双开的保险柜,由买房人和卖房人把所有房地产交易的相关材料存在保险柜里面做托管,这样可以抑制一房两卖或者是反悔的可能性呢?
武春环/现在建委那边有一个网签,只要签了就不可以反悔的。
尚磊/刚才说了这么多,说白了我们首先买房子心里面要清楚,自己有多少钱,能买多少钱的房子。然后要确定我们买房的区域和心里价位,这个时候我们是需要通过各个渠道来获得楼盘信息的。我相信今天来到我们现场的大部分是我们焦点网的网友,大家可能会去看到各种各样楼盘的消息、新闻和专题;同时,大家也会经常参加售楼处举办的活动,而且现在还有一个特点,楼盘短信满天飞。我相信大家经常会收到售楼公司发的小短信,写得很诱惑。最近我收到了几条买房的短信,"通州5千元小户型在售",还有"精装修""买房送户口",不知道大家收到过没有?
其实,我们看到房地产的市场还是有一点鱼龙混杂的,尤其是短信,我觉得风险比较大的是短信和街边上派发的传单广告,这个时候大家要特别的注意,因为现在所有的不管是报纸,不管是网络,我们发布的广告信息、楼盘信息,它必须是有预收许可证,或者是手续齐全的房子我们才敢上,如果不齐的话,新房的编辑这一块也不会放到网上去。
先跟大家说第一个问题,大家都听说过小产权房,尤其在朝青板块,如果大家转悠房子的时候,经常会看到通州的小产权房,这个特别多。有人跟你说,我们这个是真产权,你要到售楼处以后,说我们的房子是给职工盖的经济适用房,你可以办一个我们农场的职工证,可以获得我们这样的房子,这样的房子能不能买?我想请我们的律师来跟我们一块聊聊吧?有关于小产权房您是怎么样来看的?
张 翔/我这么理解的,如果买来做投资那就别买小产权房,如果买了住,就不要担心,因为从目前我自己的职业经验来看,我自己买了四套小产权房。
张翔律师
尚磊/这属于知法犯法。
张 翔/四项小产权房目前给我带来的收入已经完全还完了买房的钱,现在还绰绰有余,每一个月都有出租的收入。我举一个例子,在这个地方不远就有小产权房,当时是1999年,乡政府盖的,我买的时候是3100块钱,现在它的价格有人给我出到13000块钱,我都没有卖掉。就是说你如果住不用担心。大家最近可以住,国土资源部有新闻发言人专门就小产权房的处理问题在说,我想说两点意见;第一,小产权房不会被没收,大家一定要搞清楚,是合法建筑,有些所谓的小产权房是违法建筑,所谓合法建筑,有建设工程规划许可证,规划委发的,有合理的使用用途的批准文件,例如有发改委的批准文件,有土地局的批准文件,这些合法用途的批准文件,符合这两点,我的认识你就买了去住。小产权房绝对是抑制高房价的一把利剑,如果是住大可不怕,但是如果是投资就有问题,因为它没有合法的文件,有一天农民醒悟过来跟你讨的时候就不行了。你投的那点钱你还能拿回来,可能还会给你点点补偿,但是那离你市场投资价值的实现可能差距很大。我给大家这样一个建议。
尚磊/张翔律师的回答还是挺让我惊讶的,当然了张翔律师是有实际操作经验的,这不代表搜狐焦点网购房大学的立场。我个人的意见也是这样的,从目前出台的所有政策来说,小产权转正是无望的,因为一旦小产权转正有望的话,土地相关的腐败,实际上所谓的小产权房就是没产权房,不管是土地集体用地还是农村的宅基地,他盖出来房子,按照这种东西我们城市户籍的人口是不应该买卖的。小产权房其实存在着几件事情可能是所有我们的买房人要明白的:第一点,所有权,你如何确认对你这个房子的所有权;第二点,一旦你的房子发生了拆迁或者是转售的时候,你怎么样完成交易的过程,目前来说据我所了解的,所有所说的这些流程是不合法的。比如说当时村委会或者是镇委会把这个房子卖给你了,但是假如说换了领导班子,怎么样来处理这件事情,这个东西是有风险的。因为我曾经在北京看过这样一些案例,在外地,我们的一些购房人买了小产权房,因为上届领导班子换届了,这一届不成人了,结果获得不了拆迁的补偿,或者说本身这个房子也没有办法进行交易了,确实存在这样的风险。就我个人的立场和观点来说,我还是不建议大家来买小产权房;当然我们张翔律师也非常好,他是现身说法,告诉我们说,确实这个东西还是有一点的收益的。
张 翔/小产权房一定不能被转正,目前官方的观点是这么说的,大家记住,小产权房,只要是合法建筑,这个合法建筑的身份它等于什么?等于权利!财产权!物权法有这么一条规定,取得所有权的方式有这么几种种类,其中一个是建设取得所有权,开发商不去登记,房子同样属于开发商。
在深圳,村集体,1988年宪法修改完了之后,深圳市就没有集体土地了;但是深圳市的农民怎么办?都改成了股份合作公司,农民自己集体的权利转化成了股民,但是他的集体资产中的一大部分就是土地使用权,那么他得到的土地使用权,他也建了很多房子,深圳在搞开发的时候,到村里面建房子的有建住房,有建工业用房的,还有其他用房的。拆迁的时候,他们都慢慢的获得了正式的身份,就这类问题国家在法律上,注意了!行政管理角度它是严格禁止的,但是在法院的审判角度,合同如果不违反效力禁止性规范的合同,法院又是保护的。
你说你打你们家的孩子是法律严格禁止的,你敢打吗?或者说两口子打架也是法律禁止的;但是只要没有人追究,那个行为就结束了。所以我们说法律严格禁止,管理角度是禁止的,但是法院审判角度,对合同的保护角度可能又是合法的,是这么一个关系。
尚磊/张翔律师从自己的角度提出了对小产权房的看法,仅供参考。因为就我个人的经验和有关部门、政府官员对这件事情做过的交流,据我所知,北京对这件事情还是比较严格的,我们不再探讨政策的灰色地带。
我们讨论下一个话题,就是"买房送户口"。我想和我们的好心情12345沟通一下,你遇到过买房送户口的短信吗?
好心情12345/这种短信我是收过,在地方的时候,也确实遇到过这种事情,但是一般来说跟地方政策要有一定的关联性。但是北京最近收到这种短信我不知道地方政府是怎么处理的,我觉得一定要核实一下政府对这一块的扶持力度,因为它有成功的案例,过去前十年很多地方都出台一些买房送户口的案例,而且都是成功的,而且是地方支持的。北京的短信我现在不知道能否落实,因为北京的户口是很难很难入的。
购房智囊团版主好心情12345
尚磊/我补充一点,至少我收到的几十条买房户口的短信送的都是燕郊的户口,也就是河北的户口。我了解,曾经在房山,包括远郊区县,大兴也提到过说可以买房送户口,但是现在我所了解的情况,目前没有一个北京的项目,包括远郊区县的项目能够做到买房送户口这件事情,因为实际上来说,买房送户口最早能够成功操作的案例,都是远郊区县走的投资的渠道,而且户口本身是要有一定条件的,不是什么人买都可以的,而且确实数量也是有限制的,不是你交钱给开发商了,买了那个房子,获得那个房子的房产证了,就一定能够给你办下来。我曾经见过很多的纠纷。我觉得目前来说操作性很小的,至于买房送河北户口有没有什么样的好处?因为我了解,燕郊当地教育的情况还是不错的。如果你考虑到你居住地的情况和河北的情况比较,为了子女考学的问题,买到燕郊的户口也是可以的。
好心情12345/我稍微补充一下,其实主持人是做了一个风险提示,也就是说房地产商混淆了一个北京户口的概念,很多同志经常会把燕郊当做北京市,大家一定要清楚认识到,北京户口是指哪几个区的。还有一个,最近两会一些报告也看了,也传出来了,关于跟河北地铁对接的问题,燕郊的房子现在暴涨。如果买那一段的房子,送的户口你们觉得值不值?如果能够过渡的话,也不失为暂时安居下来的模式。所以主持人是给大家提醒,真正北京户口送的话可能性不大。
尚磊/大家如果去看过我们的楼盘详情的话,我们实际上对这个东西有区分的。有两个区分,第一个是我们对于所有的小产权项目,除了在04年之前遗留下来的小产权项目部分是在我们的楼盘是有介绍的;剩下的所有这几年的小产权项目在我们网站是没有的,所以如果你想看看它是不是小产权,可以在我们那里搜一下,如果搜不到说明是小产权房。
还有,现在燕郊、怀来这些区块的项目我们都是有放在其他,周边区域的分类里面的,这样的话,大家也可以判断一下它是北京的项目还是河北的项目。因为购买河北项目的话,其实还是会有一些不太一样的地方,比如说贷款手续的问题,包括公积金能不能用的问题,大家在购买河北项目的时候,应该提前去跟项目售楼处的销售做一些沟通。
说到这几个典型房子的问题之后,接下来最常见的就是网上看到的售楼信息,楼盘信息。接下来大家可能会到售楼处,到了售楼处之后,一定会听到开发商的销售人员给大家做很多的介绍。而且我们通常一进售楼处看到的肯定是大的沙盘。大家翻开我们的讲义,正好有一页,我这儿有一座楼座图,假设所有的购房大学学员一块到了售楼处,那么我们要教给大家的是如何与销售人员沟通,看沙盘的话如何看沙盘?沙盘、楼数、户型图,还有售楼小姐的介绍,这是我们接触到的东西。
今天现场有一位我们开发商的领导在,我不知道能不能有请我们的龙总,假设我们现在到了中弘北京像素的售楼处,不知道您方不方便简要对您的项目做一个介绍?
龙 坤/大家好!很高兴有这么一个机会跟大家交流。其实看沙盘,不管是开发商也好,还是购房者也好,你就换位思考,你去建一个房子的时候,你最关心什么,你去问什么问题。
中弘北京像素市场部总经理龙坤
按照流程来讲,一般进入售楼处之后,作为售楼人员首先会给你介绍周边的区域,区域的环境,周边环境是怎样的,周围的规划是怎样的;第二个是会进项目的体量,有多少万,像北京像素会70万的体量,然后会说一下我们的卖点,建筑园林、户型的介绍,基本上做一个概况的介绍,针对购房者实际的问题做针对性的回答,基本上是这样一个流程。
尚磊/非常感谢龙总。那么,好,我们到了售楼处了,假设我们今天跟龙总一块沟通一下,一块买房子,看房子。第一件事情是看到了沙盘,大家看售楼处沙盘的时候首先要确定的第一件事情是我们沙盘的朝向和位置,说白了就是沙盘之上肯定会有一个方向的标注,这个是需要提醒我们所有网友关注的,因为我确实也见过一些项目的沙盘,尤其是望京的项目,可能因为望京那边的路是斜的,很多望京的项目标的也不是正南正北的。
第二个事情像龙总提到的,项目一定会有一个周边区域的一个图,在这个图上,我们需要跟销售人员做非常之紧密交流的。因为首先大家要确定说,我们这个项目周围具体的交通概况是什么样的,会不会有什么,要了解周围交通道路都是什么样的,因为这些东西不同会给你带来不同的问题。如果靠近主干道,有的时候是一个好事儿,交通方便,但是会带来噪音的污染;如果这条路旁边标注的是一条地图或者是铁路,也会带来噪音的污染;还有我们通常可以看到,一定在我们的沙盘图上问清楚,我们项目将来开几个门,这些门到底是怎么样通到这条路上,怎么走的;尤其是项目大了,这个时候一定要关注。
再给大家举几个例子,一个例子是立水桥的房子,大家知道这一块的房子还是很不错的,它是双轨交汇,但是,轻轨是依着铁路建的,这样的话可以减少铁道动迁的成本,成本最低。所以我们会发现北京很有意思的事情,就是地铁旁边的楼盘往往也是地铁旁边的楼盘。我曾经看过立水桥某项目的沙盘,正好在立水桥的西南位置上,看上去位置很好,旁边就是地铁站。后来我就在这儿问,我说你这个项目门开在哪儿啊?他说项目门开在南端。我说你这个项目是一个南北狭长的项目,如果我走到南边出门到地铁就不是你说的5分钟了,实际上你距离轨道的便利性就会大打折扣了,像这样的问题大家一定要看,尤其是大的小区跟周围交通的关系,要考虑一下整个社区路和我们整个市政路之间的规划,包括我们社区将来开门的位置,这些是需要大家从大的图上朝向,具体结合周边的位置了解情况。
如果你看到一个大的沙盘图,如果是楼盘的卖点,基本上都会在图上进行很清晰的标注。如果你看到沙盘图上有空的位置,尤其是周边有空的位置的时候,这是需要大家问一下,了解一下情况的。因为通常不愿意在沙盘图上标出的东西往往是会影响楼盘居住环境的东西,比如说铁路,有可能是别的项目,最常见是,这是旁边另外一个项目,跟我们没有关系,我们就不标注了;还有涉及到轨道交通,周围有一些工厂,甚至说有高压线,这些东西通常是不标出的。如果大家到售楼处看完沙盘图以后,一定要问售楼人员我们在沙盘上的位置是什么?大概问清楚道路,在实地项目上沿着实际的项目走一圈,这样的话你对于整个项目的区块理解会更清楚。
我们的楼座图上,如果有一些特殊的建筑物,这个图严格上来说是一张景观效果图,上面标了楼座图,现场有一些模型图,模型图上会有一些特殊的标志,你一定要了解一下这些标注是什么?你要问一下售楼处现在卖的楼是哪些?对面的东西是小学?还是垃圾站?还是景观?这些东西都会影响到你房子将来居住的情况。
我也知道我们开发商也是有自己定价策略的,教大家看这个图,大家都想买房子的时候我买房子的位置是最好的,或者说最靠近景观。我可以很明确的告诉你,我相信所有的楼房里面他们肯定是最贵的几套房子,这个时候你要有一个取舍了。比如说你白天经常不在家的话,你就可以不用在意白天靠近幼儿园会有吵闹什么的;如果你对噪音不是特别介意,不是特别敏感,你考虑买靠边儿的房子性价比比较好一些;如果你回家回得比较晚,你可以不在乎楼座之间挡光的情况,这个东西实际上是见仁见智的东西,但是你一定要弄清楚这个房子有什么样的优势、什么样的缺陷。
说到这件事情以后,我们刚才讲了楼座位置的时候有几个非常之常见的问题,也是我们直播之前问得非常之多的问题。第一个是高压线的问题,大家买房子的时候,尤其是买北京好多地方的房子都会听到几件事情,对于高压线的事情怎么看,有没有看到房子周边有高压线的?您看的是哪儿边的房子?
有关于高压线的问题,很多北京知名的楼盘,你看小区的业主论坛,上面提到高压线的问题。我们搜狐焦点网对这个问题也挺重视的,曾经在去年由我们的一位核心记者带队采访了有关部门的一些专家,因为我们看到了国内有关高压线危害第一手的资料相对是比较少的,我们走访了电力系统的专家,尤其是输电、变电的专家。有关的情况我给大家通报一下。
第一,现有的有关于高压线电磁辐射跟住宅多远,现在没有具体规范的,现在确实有一个"25米"的数据,但是这个是为了电工的安全,而不是因为电磁污染制定的规范。有关目前高压电是否对人体有害,也是一个学界争议比较大的问题。在80年代的时候,美国曾经对这件事情做过比较常时间的研究,一开始也是认为有一些危害;但是经过比较长时间的比对之后,目前美国学界普遍的观点是没有办法确定高压线电磁辐射对人体是有影响的。
第二,我曾经在国内几篇电学论文上看过,个别人的体制对高压线是过敏的,我曾经看过几起高压电造成精神衰弱的案例。
综合起来,焦点网对于楼座旁边高压电看法是这样的,从大的概率上来看,高压电目前对于人体电磁辐射有影响的危害是不大的,因为没有医学的定论。但是如果您经常头晕、眩晕,您体质比较敏感的话最好不要买这样的房子。
第三,我们走访北京电力、输电的安全专家,他们告诉我们一个案例,凡是他们第一线的操作员,家里面生女孩的概率比较高,如果大家想要女孩的话可以考虑一下。
楼座图看完了,下一件事情就是看户型图。我们随机取了一个户型图,正好我们这儿也有业内的专业人士,我想请张总,这个项目是我随便找的,以您的专业眼光您给我们点评一下这个户型好吗?
张 忠/非常感谢大家对我们中弘北京像素的关注,这次也是借这么一个机会跟大家认识,既然说到这么一个专业的问题,我想跟大家共同探讨,说不上专家。
我觉得看户型的话核心有这么几个因素,一个好的户型首先要考虑到它的朝向问题,特别是在北方,咱们都比较喜欢朝南方向的户型,采光比较好,还有一个通风的问题,也就是说大家通常看户型图的时候都是喜欢南北通透的户型。一个好的户型,适合家居布置的户型相对来说是比较方正的,一个是面宽,一个是进深。所谓的面宽就是迎向阳光的宽度到底多大?就这个户型来看,五世我姑且认为它是一个南北向的户型,但是实际来看它不是南北通透,朝向南侧一个是卧室,一个是客厅,客厅面宽是3米7,卧室是3米3。还有一个是进深的问题,就是纵向长度多少,就这个图来看,它朝南卧室是3米6,从卧室和客厅来说相对比较方正,也有利于我们买了之后后期做家居的布置。
我觉得作为买房人来说好的户型要关注出房率的问题,就是我们买的房子,计价的话我们都喜欢于按建筑面积计价,就是可使用面积占到你可使用面积的比例,出房率越高得到的实惠越大。在这样一个板楼里面,这个数据相对于是一个偏低的,你掏钱买的是89.96平米,你实际住的只有71平米。就这个户型来说,我直观的认为,我觉得它交通的面积太大,大家可以看,从这个正门进来有一个玄关,然后到客厅,再往里面走,厨房,南北侧的卧室也罢、客厅也罢,交通面积最少占到了20%多,所以我觉得这个交通面积比较大。为什么叫交通面积呢?没有办法进行布置,也就是说你在里面摆放家具或者是进行功能性的设施恐怕是不好布置的。
这个户型大的优势,第一个比较方正;第二个是面宽和进深相对来说比较合理。缺点就是交通面积比较大;第二个它不是通透的户型;还有一个缺点,北侧的主卧室,其实它的通风和采光是一般的,因为它通过一个楼间的夹道进行通风和采光的。如果我是业主的话,我可能选主卧室就选南侧的卧室,因为我们长期在这个卧室里面活动、生活的,北侧可以作为一个客卧室。这是我简单的一些认识!
尚磊/非常感谢。其实针对我们所有的学员来看一个户型图的时候,我们第一个问题是要确定这个户型在整个楼座所处的位置,像这张户型图,我们选的是不太合格的,我们完全不知道户型它应该是处在楼里面什么样的方位,这是我们要看的第一个问题。因为你知道了楼座的朝向之后,你知道户型在这个楼座的位置,你才能确定户型相对的位置。
我曾经见过某项目小区的户型图,它不是朝着一个方向,确实有北边向上的,还有南边向上的。我说怎么会有一个50多平米南向的小一居,我当时看这个房子特别好,后来仔细一看,它是一个北向的项目,这确实是有这样的情况。所以,大家看户型图的时候这一点是需要注意的。
这张户型图还有一个很不错的地方,它对上面进行了一个比较清晰标注。大家在看项目的时候,我不知道大家知不知道,很多项目的户型图都是美容过的,实际上那种比例不一定能够真正反映出来它实际上的比例。你看到一个房子,它基本上来说是一个方形的一居,当你真正拿到房子的时候,你会发现它是狭长的,有的时候比例不是按照这个尺寸标注的,如果你看到一个房子,户型图上没有尺寸标注的话,你又确定买房子的话,最好跟销售人员沟通一下,请大家帮你标注一个大概的尺寸,这可以帮助你来确认一下你这个房子具体的结构。
有一些项目,尤其是小户型的项目是比较多的,你看它实际的摆放,比如说他给你摆一张床,周围还能摆一个沙发,放一个电视什么的;但是当你实际买下这个房子,里面示意家具、电视的比例有的时候不是实际的比例,像这种情况大家是要注意的。
刚才我们张总也说了,这个项目里面交通面积浪费挺大的,我也有比较大的同感。你看这个过道,其实是非常之不好用的,这么一个面积,你怎么样去走?这个是挺浪费的。还有看户型图的时候你要考虑一下门的位置,朝哪儿开?会不会占据面积?
再举几个非常典型的户型图的案例,也是特别极端的案例,是北京东北四环的一个项目,有一位女士,她当时坚决要买明厨明卫的项目,她看了很多的项目,都没有明厨明卫;但是她后来终于找到了,户型图上画的是卫生间有一个窗,后来她买了以后,确实有窗子在那儿,但是窗子是透不出去的,后面是黑漆漆的墙,后来还打了一场官司。官司打赢了没有我不知道,但是至少她买房子的时候没有了解到居室所在的位置。
还有一些大家要注意的东西,比如说电梯井和空调机位的位置,如果靠近电梯机位,尤其是用的是不太好牌子的电梯的时候,会比较吵,这个时候大家要注意一下。比如说公园5号,万科接手之前的这个项目,我做记者的时候采访给他们,他们就遇到空调机位噪音扰民。我还是那句话,完美的户型其实是不存在的,从整体上来说,开发商设计户型的时候他们追求两件事情,一件事情是利润确实是最大化的,能够尽可能的多出一些面积来;但是从好卖的角度来说,开发商也会尽量设计出来,每一个户型都有自己的亮点。其实开发商在定价的时候,也是根据户型的好坏定的,然后会有一个比较明确的定价策略。
大家在选房子的时候,我们不是要选最好的户型,而是在选最适合自己的户型,确实是这样的。
举一个例子,其实我们家的户型,是一个纯西向的房子,进深大概是6米左右,应该说那个户型是我生平见过的户型最不好的户型之一,但是我买了。我曾经把这个户型图拿给北京知名室内设计大师来看,看了以后半天没有说话,他说这个户型应该是可以救的吧,可见我那个户型有多差?但是我买它只有一个原因,就是因为它便宜。因为我白天基本上在公司上班,晚上回来睡觉。06年的我以将近不到9千块钱的价格买下来的,是亚运村的房子,我觉得我的房子买得非常值。所以,户型是一个很重要的因素,但是一定要和价钱放在一块比较,买性价比最好的房子。
今天看完了户型之后,再说下一个话题,是我们看房子质量的好坏。除了买新房的网友之外,还有一些看了二手房的房子,因为二手房和新房不一样,新房是开发商盖好了交给大家的,二手房是不同的小区、不同的物业。这个时候判断一个现房的好坏,这个时候怎么验出来房子的好坏?我们请资深的监理为我们解答这个问题。
对于买房子,房子的好坏您怎么看?
张 民/大家好!退回10多年前,大家有没有听过这样的一些话,"这个房子能住就行了!"可能今天多数都是自己买来住的,既然是咱们自己住,房子的安全肯定要放在第一位。如果说这个房子人家说你住吧,住了不知道几天这个房子就倒了,你敢买吗?大家肯定不敢买是吧?买这个房子,首先要强调的就是安全性,如果安全性能没有达标,或者说这个房子是没有经过建委一些审批部门验收的,这个房子肯定是不敢住的。
远东致信家装监理监理张民
刚才跟大家谈到了验房的问题。为什么说咱们的房子在交房之前大家要有一个充分的对质量的想象,甚至说对质量有一种愿望。在交房之前,咱们都在憧憬着自己的房子是一个很漂亮、很结实、质量很牢固的,住着很舒服的房子。不管是咱们买新开盘的一些新房子,还是买二手房,对房子质量进行一次检查是很有必要的。为什么这样说呢?有的网友在网上跟我们沟通的时候,说这个房子不验直接住行不行?不是不可以;就像咱们的汽车在买完之后,不管是新车还是二手车,买完之后大家都要有一个验收的过程,这个环节是必须的,尤其是查一下它的刹车系统灵不灵?那么房子呢?首先大家最关注的是我的防盗门,如果这个房子是新房或者是曾经有防盗门这样一些户型,你要看防盗门是不是防盗?有的网友在线上跟我们做沟通的时候说过,他们的小区做维权,曾经签合同的时候说是防盗门,实际上到现场一检查,发现门是铁皮的,我们充其量只能说叫"金属门",不防撬的。
从这些环节来说,大家的安全,自我保护意识越来越提高了,不像10多年前一些购房的朋友,这个房子只要能住就行了。实际上大家花完这些辛苦钱,换来的是更好的品质。花同样的价格,大家都希望自己的房子更结实一些,这个房子质量是不是能够符合咱们的验收条件,能不能达到咱们的使用要求?有很多的环节。下面,我跟大家分解一下。
第一,是咱们的防盗门,在签合同的时候,可能会有一个对房屋质量验收的标准,在合同的附件里面有一个约定,包括房子验的时候,在收房交钥匙的时候,这个房子的质量、标准评定,防盗门是什么品牌的,防盗等级;还有室内窗,窗户当时约定的是塑钢窗、铝合金、或者是其他的一些窗户,不管是什么品牌,一定要约定它的材质和验收标准。
另外,大家可能谈得更多的就是在买二手房的时候,可能牵涉到的一个卫生间防水的问题,这个房子漏水之后,第一搞的你焦头烂额,有厕所不敢用;第二,会很大程度影响您邻里之间的关系;第三,我说的是一个题外话,有可能会把家里面一些值钱的古玩、收藏品或者是布料的衣服会出现污染,墙根有侧漏的会对储藏的物品会造成隐患,这些都是收房的时候必要强调的几个环节。
还有收二手房的时候,有的网友就问了,二手房最顾虑的是房子墙体,承重墙或者是一些结构,在原先装修的时候有没有拆改过,或者说阳台和主体结构连接的部位是不是牢固、安全?有的网友在收房子的当天电话直接打到我们的手机上问,我发现我们的阳台在墙边上有一条缝,而且缝直接通到顶,这会不会影响到以后阳台的使用安全?如果有这样的使用问题,大家带着这个问题自己去想,这个房子马上就要成交了,甚至说马上就要住进去了,你发现这些问题之后是不是很紧张?或者是有的阳台是落地飘窗的,飘窗里面的一些钢结构或者是飘窗边框与墙体连接的地方结不结实,有没有经过试验,是不是符合入住的结构使用要求,就是窗户会不会在我住着,好好过日子的时候掉下去,这都是大家关心的问题。还有对咱们墙面、墙体抹灰有没有出现开裂,或者是起沙,或者是原先在结构施工的时候,这些施工洞交新房的时候有没有处理好,会不会对以后的装修造成一些隐患。
大家还关注一个话题是什么呢?水电,我屋里面的一些电路是不是符合使用要求?有没有接漏电保护,总控制箱在我以后使用电路的时候,接家用电器的时候,有没有可能会出现不跳闸,漏电了,但是不跳闸,这是很可怕的。上周我们为一个网友做了一次检验,用测漏电的设备插到插座上做测试,不跳闸,这是很可怕的事情。家庭主妇在家里面做饭的时候,突然电磁炉或者是家用电器或者是洗衣机正在洗衣服,突然家里面停电了,邻居家里有电,电表上的字还有呢,这个时候突然断电了,而且经常出现这种无缘无故的跳闸,大家是不是很紧张这些问题?这都是我们在房屋质量做交接的时候,有一个质量的检验,做这些检查大家觉得是有必要的。
回头,咱们购房大学在线提问上,有一些网友自己特定的问题,会在线提出来,我们这边会给大家做一些解答。
尚磊/非常感谢!其实我们买房子的时候,拿到房子的质量问题是每个网友都关心的,因为他其实是很贵的一个东西,买来之后如何去检验,一会儿还会有劳我们的监理老师。
买房是一个什么样的环节呢?先弄清楚我们有多少钱,我们要去收集楼盘的资料,到售楼处实际的去看,看完之后可能需要做判断,假设我们现在挑中了某一个项目某一套户型;北京是一个期房为主的市场,我们首先要做什么呢?签合同、办贷款,等待,等待之后是收房,收完房之后是做物业的交接和沟通。在整个的过程之中,都会涉及到很多法律的知识,在这方面,我们知道买房是跟法律有很多连接,对于普通购房人来说,购房之前要做哪些准备,了解那些法律知识,可以防止掉入购房陷阱呢?请我们的律师老师帮我们讲讲,你觉得买房子在这些环节之中应该注意哪些法律的问题,而且有什么样的提示给我们的购房网友吗?
张 翔/我归纳了一下,买房的话需要解决的法律问题大概包括四个方面,第一个是谁来买;第二个是买什么;第三个是怎么买;第四个是怎么管理你的合同。
先说谁来买,这个事情很简单,我买房,还是谁来买?实际上不是这么简单。我大概遇到的纠纷,我们律师事务所是专门做房地产法律服务的机构,遇到谁来买的问题有这么几个方面,一个是爸爸妈妈子女一块来买遇到的问题;第二个是结婚用的房子,女朋友、男朋友买房子发生了纠纷;第三个是生意伙伴之间合作买房子发生了纠纷;第四个父母亲以子女的名义买发生了纠纷;第五种情况,有一些人没有北京市户口,但是某些房子只能以北京市户口来买,比如说经济适用房,以别人的名义买了那怎么办,历史上还曾经有"外国人不能在中国北京没有某些证明的情况下买房子"等等。
大约最常见的纠纷就是婚房的买卖,名字写上了,钱不是自己的,爸爸妈妈的、岳父岳母的。给大家提一个建议,谁写的房子都写清楚谁的房子,尤其是婚房的买卖。现在男女对婚姻关系的尊重程度不是很够,说着要准备结婚了,登记都办完了,就差举办一场婚礼了,突然间两人要分手了,房子都已经买了,写谁的名字,谁来贷款,都是个问题。所以,不妨在买房子之前签一个协议,话说得坏一点,就是假如咱俩分手了。
那么,父母亲为了成年子女买房子的时候,如果达不到你买房子的目的怎么办?因为买房子的时候是想他俩是结婚的,我们把钱赞助了,结果写一个人的名字。比如说女孩说了"你不写我的名字就不跟你结婚"。所以,一句话,"写清楚!"写清楚我给你赞助了多少钱,是借款,还是白给拿都写清楚了。给大家提的建议是,在大家关系不是很确定的时候,法律是道德的最底线,我借给你钱买房,结婚若干年后,我不要就罢了,如果要你还得还,这样的话也有利于子女。如果说,不写我的名字我就不跟你结婚,那么要写清楚,你当初没有出钱。现在实践中的问题是写不清楚,怕写清楚。写清楚了两人的关系就不好弄了,不好弄,但是长痛不如短痛,短痛虽然是怀疑,但是以后没有纠纷。等到了法庭上的时候,要有写清楚的证据,谁来买的。
借别人的名义买房,我们北京的经济适用房,经济适用房是不是北京市民每一个人都能够申请的,我的感觉是都能申请,但是很多人有资格的时候他不一定用这个房子买房,他转手谋利,但是要写清楚了,有朝一日,人家翻脸了,说这个房子就是我的,以我的名义买的,那么你有证据,维护自己的权益。这就是谁来买,千万要写清楚了。
还要给大家提一个建议,成年的父母给未成年的子女买房子,以未成年人的名义买房子,这个我不提倡。从目前我们接触的案子来看,已经有人以未成年人的名义买了房子,现在这个孩子长大了,在外花天酒地,赌博欠了一大堆的外债,那么法院一查这个孩子还有一套房子,就给拍卖了。
第二个是买什么?大家说买房子啊!刚才主持人已经讲了,房子的户型问题,房子的朝向问题,房子的坐标、坐落问题等等,给大家提出这么几个建议,第一个是层,你买的房子在哪儿层?我们现在的房子中,有一些数字被认为不吉利,比如说四层,一般的房子都不写四层,写3A,13、14都不写,写12A、12B。我们这一个月接到三个房子的代理委托,都是房子层次的问题,13层的房子怎么变成了11层。原来15层能看见海边,现在成了11层,就看不见海边了,就冲着海景房买的,所以层一定要写清楚,是实际层还是名义层。比如说写了13层,那么些"实际层13层",写不清楚的时候写一个补充协议把它写清楚了。
还有一个是楼房的楼号,我们讲的坐落,刚才给大家看了楼的沙盘图,12345678910,10栋楼,等买完了房子会发现,我的房子怎么10号楼了,所以一定要写清楚。给大家一个最简单的建议,就是把这个东西写清楚了,画一个平面图,图清楚,图上1号楼,红色的部分就是我买的楼,很简单。有的时候一个小区里面的楼,基本上楼的朝向和设计的户型都差不多。像这个沙盘图,你可以看到,这边上没房,这边上也没房,这边上也没房,像公园一样。说不定这边的规划,规划出来就是一个臭水坑,说不定这边就规划出一片楼,给你全挡住了;方庄,以前能看到湖,后来旁边起了两栋楼,全给你挡住了。所以这些东西要写清楚,一旦出了问题怎么办。所以这个东西要看清楚、写清楚,想的多一点。你的楼固定了,在哪一个位置固定清楚,户型图更不用说了,涂一涂,给你的时候是一栋楼的图,你把你的涂清楚就行了。
最关键的问题是涉及到钱的计算方式上,有两个问题,第一个是你的面积怎么计算?目前买住宅房屋的北京是强制规定,按照套内面积计算,套内面积出现误差怎么办?提醒大家写一句话,套内面积增加了可以要,公摊面积增加了写着"不要",这个要约定清楚的。事实上买房子之后,交付的时候公摊面积增加完全是因为开发商在卖房子的时候对公摊面积的设计不足引起的,原来没有作为公摊面积对待,交房的时候把它算到公摊面积里面来了,这样的话就增加了公摊面积的比例,导致你不得不多付价款,而你付的价款对你没有意义,这也是我中国房价高与中国房价计价单元有问题的原因。像刚才咱们也看了,89平方米的房子一看就成71平方米了。所以计价方式要是有所改变,房价也有可能降得差不多。
如果你在约定的时候,大家注意了,标准版里面要求,面积怎么计算,要记住了。当然,也不能说100%准确,比如说,公摊面积大了,但是大不了没多少,现在实际上问题都是公摊面积扩大了,套内面积基本上没有变,还有可能给小了,所以买什么把面积确定了。
还有,咱们买的是位置,咱们现在实际上买的是楼房,没有地的权利,就是一个空间权,一平方米上建了100米高,变成了100平方米,买了一个空间,所以这个空间很关键,左邻右舍跟你的权利范围有多大,你一定要约定清楚了,比如说实践中经常遇到的问题,这个阳台白送给你,平台白送给你,实际上大家知道,这是一个共同共有的权利,分给你了,你是分还是不分呢,白占呢还是不白占呢?哪天水漏下去了,谁来修呢?刚开始送给你一个大平台很高兴,但是别人家的孩子来到这个平台,不小心把眼睛伤了,谁赔啊?所以法律上的问题一定要约定得清清楚楚,卖什么,给你的范围多大?送给你了,你是不是约定清楚就能分,那就别送给你,反正别人也占不着。所以一定要约定得清清楚楚买什么。
第三个是怎么买,付款的问题,怎么付,怎么买。涉及到付款的问题,刚才大家都提到了"贷款"。我们买房子的时候,先看看自己能不能贷款,通常第一次买房的人,一般情况下如果收入满足了银行的要求,银行的按揭贷款是能被批准的。但是问题是,你都不知道你的银行征信系统有没有问题,你查了没有问题,三天后你买房的时候,人家说了有问题了,搞不清楚什么原因,有的时候你都不知道你的身份证信息什么时候被泄露了,你的身份证被别人用了一张信用卡,刷卡了没还钱,你的信息又没了。所以一定在合同里面写清楚一句话"如果按揭贷款或者抵押贷款或者银行的其他贷款不被批准的时候,合同自动解除,已经付的全部钱会还给你的",就写这么这句话就可以了。
现在咱们买房的时候,开发商人家现在很牛,买一手房,你要记这条我还不同意呢,不同意怎么办呢?也是一个问题,写清楚了当然好,那么人家不同意写清楚了怎么办?如果说实在写不清楚,那就别写了,千万别写上一句话,"贷款贷不下来,购买人以其他方式付款",如果你写了这条,那对不住了,你付不出来款就成为你违约了。如果不写了,法律上还有空白。双方当事人没有约定的时候那就简单了,由法官根据他的脑袋去裁判,通常情况下,买房人是弱势群体,法官会照顾你的,会退回来。
那么,付款的问题在贷款这一块上是一块。还有我们实践中买房的时候,不是说一下子过去签这个合同,通常都是签一个认购合同或者是订购合同或者是认购书,我们在法律上叫"预约合同",签了这个东西涉及到一个定金的问题,如果你们双方签合同签不完的时候,我发现很多人都认了,给开发商交了5万块钱定金,过了七天,合同没有签成,自己认为要不回来了,不一定!法律上讲,如果不是基于你本人,也不是基于开发商的原因,不是双方当事人的原因,没有签成合同的,那定金要退还给你,实在不行就打官司。当然这也很有技巧,开发商代表也在,后面也说。就是说这个房子你如果签了认购合同,一般都约定几天内签正式合同,签不成的时候你一定把钱要回来,如果他不给你就起诉他。当然签不成有很多的原因,一个是买房人自己的原因,钱不够,原来看到这个户型别人都抢,排队呢?自己脑袋一热也去签了认购书,后来一看边上怎么才1万2,这儿1万5啊,心里不得劲,你就自己设计一些条件,让开发商达不成合同,总之,就是想一些办法对自己有利,因为开发商很强势,有我们这样一些律师支持着他们。总之,记住了,没有约定比有约定不利于你自己好!
当然,还有很多很多买房子需要处理的问题,一个一个的说是说不完的。
第四,怎么管理你的合同。很多人买完房子,合同放在抽屉里就完了。很多人遇到问题,总是莫名其妙的跟开发商争。比如说延期交付,那合同里面写得很清楚了,跑去跟他讲,他说"这不是我的原因,奥运会开,导致我延期了"。那法律上有规定,奥运会延期,那是不可抗力,那你通没通知我啊?你没有通知我那就不行了!实际上开发商老早就知道奥运管制,你买这块地的时候就想到了奥运会期间,北京建委老早就通知了,这期间不要施工了,所以他老早就知道这个时候他不能施工了,他绝对把这个时间打进去了。总之,要从合同中找解决纠纷的依据,依合同办。大家知道开发商延期交付了,怎么办?等着呗,等什么等?等的话权利就丧失了,等到交付的时候,6、7个月过去了,一堆人都围着开发商要违约金,你说100个人要违约金,一下子要5、6000万,他能给出吗?给不出来;你一个人要,就5千块钱,他肯定能给出来。所以合同发生的纠纷严格依照合同办,及时行使自己的权利。作为律师,我们经常看到这样一句话,"长眠于权利之上的当事人。"合同上写着,如发生纠纷,由双方协商解决,经协商不能解决的,按照下列方式处理。所以一定不要害怕,按照合同的规矩办,就是你怎么管理你的合同,合同写清楚了就按照你的合同办就行了。
说到这儿的时候想到了,原来很有名的律师写了204条怎么样对开发商,事实上那个合同没有一个人能做到,那个律师本人买房子的时候我问他,你做到了吗?他说也没有做到。所以合同不是越复杂越好,越简化越好,把有利于你的合同写清楚了就行了。如果你合同上写上了,你自己不主张这个权利,那总是对你不利的。很多人都是在纠纷发生了若干日子之后,甚至可以说按年计算,若干年计算,还跟开发商说呢,他还欠我5万块钱的违约金,所以我不办房产证,他把违约金给我,我就可以交契税,交公共基金够了,结果过两年你再去主张的时候就过期了。
所以要及时处理产生的纠纷,这些东西对大家都是有利的。现在北京市公布的商品房买卖合同的示范文本,不要增加,也不要减少,如果把那些条款填齐了,我个人认为就足够保护你们的合法权益了。那么,这个示范文本是经过多轮讨论,开发商的代表、消费者的代表,还有咱们买房的本人、律师、社会公共机构的代表都去参加了,签署了这么一个非常公平的合同,如果这个合同写清楚了,每一个条款都约定了,就够了!我个人认为就够了!但是千万别做出对自己很不利的约定,这一点一定要注意!开发商通常会写一些补充条款,如何面对补充条款也是一个问题。
我们知道开发商拟定的补充条款,如果你不签,大约你是买不来房子的,尤其是现在卖方市场的情况下,他说了算,那你只能忍受了,签就签了;但是有一些合同的条款,虽然看着不利于你,但是综合起来可能有利于你。就是说大家学会拿这两本合同保护自己的合法权益就够了。
最后说一点,买房子买完之后,交付完了,交付当然也有很多的法律问题,还要办一个产权证。大家记住,现在产权证办得时间越长越好还是越短越好。有的时候越长对你越有利。如果你买房子是为了住,十年以后办房产证都不晚,为什么?因为你办了房产证就要交两笔钱,一个是公共维修基金,还有一笔契税;如果你买房子是贷款的,我看了一下,五大商业银行大的贷款合同文本涉及担保条款基本一样,开发商为银行为你的贷款提供担保,也就是说如果你的产权证没办下来,那开发商着急,为什么?因为他得为你担保,有一天如果你没有还款,通常情况下,银行会从发展商的帐户里面把这笔钱扣了,你去还去。所以你是为了住你倒不要着急;但是如果你是投资,那你赶快办,按照现在的管理角度它不一定合法。城市房地产管理法第38条,没有取得房地产房书、权书的不得转让,所以买卖不一定保护你的。
尚磊/非常感谢我们的张翔律师,我刚才一直在和我们的版主做交流,张翔律师应该是一个非常具有实操精神的律师,确实他举的案例非常生动。
补充几件事情,第一件事情就是买房确实有好多法律的点点滴滴,这些东西大家在买房的时候要有买房的意识;第二件事情要保留所有对自己有利的证据。既然说到了合同,合同其实是一个博弈的过程,你有权利按照合同的要求提出自己的要求,但是别人也有拒绝签署你这个合同的可能。据我的了解,很大的程度上,北京所有的开发商,尤其是房子卖得比较好的情况下,样本的合同基本上你没有选择的权利,你签还是不签,你不签就不能买房子,这个情况是存在的。在这个博弈的过程中,就看自己能不能接受,其实是一个合同博弈平衡的一个过程。
说完了今天买房的法律知识之后,大家现在应该对于买房子的事情有一个谱了。我们今天有一个很大的主题,不是买房基础培训班,是朝青板块的购房大学,相信大部分的网友最近也在看我们朝青板块各种各样的房子。接下来我们进入购房大学的第二个阶段。我会请我们相关的专家委我们介绍朝青板块购房的具体知识,而且我们会在接下来的板块中,引入我们学员和老师的互动,我们学员在主持人示意之后,可以随时的提问,把你自己的疑问改出来,我们会邀请我们的专家作答,同时我们自己的专家也会把自己的心得跟大家分享。先请我们所有的讲师坐回到主席台,因为我们要给我们购房大学的讲师发聘书!请大家给我们的教师一点掌声,因为我觉得我们的讲师讲得是很不错的,谢谢!
既然开始讲朝青板块,朝青板块这几年一直是楼市的热门,不管是CBD区域的扩张,还是朝阳北路、青年路两条的双核心,应该说楼盘最近这几年是很多的。朝青板块现在稍微有一点落寞,落寞在于最近出台的新房是比较少的,有关朝青板块具体的情况,还是先有请资深的购房专家,楼市焦点的专家给我们讲一下,您对最近朝青板块新盘和楼盘的情况,您好!
王 佳/我先做一下纠正,我是购房中心。很高兴来到我们的购房大学,也欢迎我们这些网友也是我们的学员来到我们的购房大学。我做一下自我介绍,我是来自搜狐焦点房地产网购房中心的主编,也是1039楼市焦点的主持人,我叫王佳。可能在座的朋友们没有见过我本人,但是我相信咱们其实已经是老朋友了,原因是什么呢?我们购房中心,比如说我们楼盘详情页,包括我们的导购、楼盘户型图的制作全部是来自于我们部门,所以尽管咱们没有见过面,但是也有可能咱们是老朋友了。大家来焦点网找房子全部是由我们部门制作的,包括摄像的师傅也是我们部门的朋友,先给我们部门一点掌声吧。
搜狐焦点新房网主编、103.9资深购房专家王佳
因为今天是朝青板块,所以我大概讲讲朝青板块的特点。其实朝青板块是一个京东,一方面是有发展潜力,一方面也是一个比较受大家关注的区域。近两年按照尚 磊说的确实稍微有一点落寞了,因为朝青板块土地量越来越少,以前是楼盘越来越多,现在基本上很少了。比如说天鹅湾,工人1872,等等都已经售完了,所以目前没有房源在售,在售的楼盘不多,最近卖得比较好的楼盘是中弘北京像素,包括朝青板块比较大的一个楼盘叫做北京新天地,包括一些小户型都是在售的。我们做了一个调查,东边买房受关注的人群占到全北京比较受关注的人群的42%,有4成的人选择在东部买房,东部来说关注朝青板块的能达到3成,这个比例也是很高了,最关注的还是通州地区。但是朝青板块跟通州、国贸,包括八通线沿线比还是有这个地区的优势的,包括这个地区的配套、轨道交通是比较完善的,除了八通线,很多朋友可能来的时候坐了快速公交。大家都知道,CBD的楼盘已经在4万,高的一些已经到6万了,通州楼盘现在也接近2万了,但是通州楼盘确实是比较远的地区,所以朝青板块目前2万到2万5也是高不高,低不低。但是随着CBD的东扩这个地区的发展潜力肯定是很受关注的。
来之前,有朋友给我打电话说,问我朝青板块怎么样?我觉得潜力还是比较大的;我认为这个地区的价格还是要涨的,所以如果大家有需求的话我建议大家还是可以出手的,因为现在两会,不让说涨跌的。我觉得大家关注这个区域的话,这个地区也是比较看好的。
这个地区目前在售的主要楼盘,比如说中弘北京像素,这也是一个比较小户型的,而且有loft的楼盘,开发商也在,他们比我更了解。我感觉大家住的话是非常好的,一个是位置非常好,但是我感觉它的产权是50年,可能对以后居住起来稍微有一些影响,但是如果自住的话问题不是特别大。
第二个我比较喜欢的楼盘是北京新天地,我印象中已经到第四期了,也是一个现房楼盘,尽管现在价格已经卖到2万1了,马上要推精装修的,在我们搜狐焦点网也已经有户型图发布的楼盘,我感觉这个价格目前来说跟周边那儿比相对还是比较合理的,可能2万1的价格接受不了,刚接触的时候这个楼盘才6千多,但是现在到了2万1了,我认为亮点就是社区比较大、成熟,这是比较好的。比如说天通苑大家可能都觉得不太好,但是北京新天地这个小区不一样,一个是楼间距不像大家想的那么小,另外这个小区的人文品质是比较高的,这一点是我比较喜欢的。另外它的户型,在北京来说是比较合理的,它基本上没有塔楼,它是板楼,另外它南北的户型居多,两居都能做到南北通透,这是比较合理的。
第三个楼盘是(万象新天),我今天上午刚从万象新天过来,这个楼盘的亮点是它挨着地铁,他现在在卖的户型是属于北京洋房户型了,南北通透,明厨明卫,洋房的好处是公摊比较低,尽管它有电梯;第二,户型的结构设计得比较合理;刚才有一个开发商朋友讲到过大,浪费面积了,但是肯定每一个户型都会有浪费。这个数去的园林配套、规划、小区里的整个配套都是相当不错的。值得一提的是这个小区的物业,其实每一个人对物业都是有对立心态的,因为把钱交给他了,万象新天这个小区的物业在北京来说起码是算认真负责的物业了。大家不要认为大的开发商物业就好,像首开,我觉得物业水平不是太好的,万象新天的物业夜里都进行巡逻的。这个小区的确点是,它在售的是三居,在座年轻朋友买的话实力很够呛,价格是1万9千5,我感觉跟三居比稍微有一点贵的。
其他的朝青板块在售的就没有这三个受关注了。回民村那边有一个小区,如果挨着有民族特色的人居住的话,我觉得居住的品质是很差的,包括有不少朋友找我买二手房,我会把周边邻居的情况都会考察进去,还有一个叫"大悦公寓",稍微高端的一点楼盘了,是在红领巾公园周边,如果投资的话,我感觉这个楼盘的出租回报率是比较高的。
然后朝青板块还有一个大的特点,最近开发了不少限价房,首开金禹等等,我了解朝青板块的限价房我了解的情况是被北京各区县全部被分配光了,价格大约是2万到2万5左右。
今天也有二手房的专家来,我想讲一下,朝青板块我比较喜欢的二手房。第一个是润丰佳尚,还有一个是润丰水尚,因为它小户型居多,地段也比好。润丰水尚,它是集中供暖,如果有老人的话我建议使用集中供暖,但是它实行分户计暖,使用成本比较高,这是我最不喜欢它的地方。
另外,天鹅湾,后期还有新品,但是目前来说没有房源在售,它小区的品质非常高,它有一个户型,叫三叠,100平米左右的,一进门是厅,挑高是4米2,等于是有三层,是非常好的,在北京基本上只有两个小区有这样的户型,而且品质也是非常高的,这种户型我感觉是非常好的。
尚磊/大家可能还有一件非常关注的,就是朝青板块接下来会有哪些即将上市的项目,您能给大家做一个介绍吗?
王 佳/朝青板块目前来说新盘马上要上市的就有一个首开东都会,在中弘北京像素的旁边,但是它的缺点还是50年产权的。但是朝青板块以后后续房源是非常多的,比如说我刚刚提到的天鹅湾等等,都会有后续的房源。目前来说在售的楼盘不多。如果非要考虑这个地区的话,周边的楼盘也可以考虑,比如说远洋一方什么的。
尚磊/非常感谢王佳帮他对朝青板块楼盘的认识做了一个简要的介绍。我们知道,对一个板块熟不熟悉,我觉得是有几类人的声音可以做参考的。一方面是我们的编辑,因为他每天在看各种各样的楼盘,整理楼盘的信息;第二类人是我们的老大爷,是我们这边的居民,请他讲讲,您觉得在这个板块居住的感觉。让您讲讲,您觉得朝青板块居住,哪些是您认为的有点,哪些是不足的地方。第三,您觉得朝青板块哪些小区最好,因为您是居民,我相信您说的话是我们所有网友最宝贵的意见和建议了。
退休的老大爷/谢谢搜狐焦点网给我这样一个机会和网友一起交流,我也是一个网友。我现在住的是刚才主编王佳先生说的润丰水尚小区,我们是集体供暖,但是目前还不是分户计量。严格来讲,我对朝青板块关注了很长时间,大概有5、6年的时间,但是我一直没有在这边买房,因为什么呢?我工作、生活大部分都在北城地区,在那边有30多年了,所以在东部地区也看过,也关注过,没有决定在这边买。那么在这边买也是一个偶然的机会,因为我的小孩调动工作调到华贸中心这边上班,所以为了他的工作方便我们考虑在这边买了。
资深社区版主退休的老大爷
严格来讲,朝青板块它是指朝阳北路和青年路交汇的地区,这是朝青核心区,有这么几个楼盘是当时宣得比较多的,最开始的是国美第一商城,华贸一城,珠江罗马嘉园,那个比较早,大概是99年开始开发的,那个时候青年路这边还很不象样的;再一个是天鹅湾,最知名的就是星河湾,星河湾是一个高端住宅,和普通的项目当然不能比了。
从我来讲,我是一个偶然的因素才把购房的意向转到东部地区来了,我在之前也考察了北京很多地方的楼盘,包括东四环附近、西三环、西四环,考虑了,也买了。户型来讲,万科中南广场户型非常好,设计得非常合理,是人性化的设计;南边我也看了,(建邦华府),它的户型也是非常好的,人文设计,中西厨房,中式厨房放在西式厨房外头,冰箱都可以放进去,浪费的面积也非常小。包括刚才说的万象新天,紧邻一个高尔夫球场,远洋一方也看了,也看了珠江罗马等等等等。我还看了十里堡这边的爱哲城,它的户型设计得也非常好,但是整个小区园林景观设计这一块我不是特别满意,还是一个精装修,质量是比较差的,基本上要重新再装修。还有华侨城等等都看了。
最后也是一个非常偶然的机会,我到了润丰水尚,我是到青年汇,当时是一个短信,说是loft,就是买一层送一层,7千块钱,当时在朝青板块来说是非常非常便宜的,非常非常具有吸引力的,户型也不大,像买一个5、60平米的,加起来100多平米给小孩住的话也比较合适的。到这儿看了以后,确实不能接受,按照总价来算了1万4,平均下来是7千。正好,售楼小姐就跟我说,你想买什么样的房子,我想买一个15、60平米的房子,改善型的住宅。她就说,不妨看一下润丰水尚,他们正在进行促销,13800。我看了以后,对小区的园林设计、户型都是很满意的,最后就下决心在这儿买房。
朝青板块我个人认为目前在北京市的价位来说,还属于价值的低谷,大概是2万2到2万6左右;可是咱们要知道,在西四环、西五环,公元2008年它的房子到了4万了,万科中南广场到了3万、2万8了,远洋一方2万8。所以这个地方来讲,地铁6号线一期工程通到呼家楼的,明年一月份就通车了;另外我住的小区马路对面是大悦城购物中心,和日本永旺超市合作的,超市也是比较方便的;学校也有好几个小学。润丰水尚将在今年有一个9年一贯制的小学,可能今年9月份开学。另外天鹅湾前面有一个华中师范大学附属中学,在这边有一个北京的分校,也是和朝阳区签了协议了,很快就要开始开建的。
这个地区有一个唯一的不足是什么呢?目前来讲四条道,东西向的四条道,交通出行是非常不方便的,因为东部地区那边住的人太多了,新开发的小区,包括通州、燕郊过来的人非常非常多,所以你要是驾车出行或者是乘公交出行是比较堵塞的,包括周末也是这样的。但是随着地铁6号线的开通,这个问题相对可以解决一些。
第二个是它的医院不像北边那么多,只有一个比较近的朝阳医院,再就是民航医院,这两个三级甲等医院,这是生活便利度方面。另外购物来讲,周边也有一些小型的菜市场,基本能够满足。
总之,我觉得朝青板块来讲,它为什么现在是价格洼地呢?一个是东边燕郊通州的房价相对来讲是比较低的,层层的层层的挤压过来;西边、北边,奥运村、亚运村都过了3万多了,回龙观现在二手房都到了1万5了,所以房子升值空前是非常大的。第一次置业,我买房的经验是什么呢?如果你看好了某一个项目,你对它很满意,十全十美肯定是没有的,如果你能够接受这个价位,小区也比较满意的情况下,该出手就出手,毕竟是第一次置业,解决的首要问题是居住问题,居住问题解决了以后再考虑今后的升级。即使今后的房价还涨,同样,你买的这套房子也会涨的,等将来你有了足够的实力以后你再进行升级,我就是这么一步一步过来的,现在我的房子大概是190多平米,这样来讲我就觉得到位了。
有的时候买房子,第一次置业就想一定买一个非常非常好的,这么贵的房子,我一定要买满意的,但是满意很难做到的。为什么呢?因为第一次置业的时候,经济能力毕竟有限的,你买那么满意的房子,地区满意、房子满意、交通、各个方面配套都要满意,很难满足。你选主要点,这个价位在这个地区来讲相对是比较低的。再一个你买房子还有一点,你看到哪一个楼盘以后,你一定不要买这个楼盘里面最贵、最好的房子,因为作为将来你要投资,这是对投资的同学来讲的,要是作为投资来讲,作为一个地区和一个小区的房价,在内部的房价来讲,它的价格不会差得太多的,像我们小区它的房子,一手房来讲,价位差了6千块钱一平米,二手房来讲,价位只差了1千块钱,这种情况下你看你买哪种合适呢?
另外,买房子,层次越高越贵,我觉得不一定要高。作为一个小区楼盘来说,最便宜的是二层的,一层有的时候送花园,你仅仅有一个使用权,实际上使用权也不在房本里面,是开发商的一个忽悠,所以你买一个相对来讲价格便宜的,因为作为将来投资来讲,价位和其他的房子也差不了多少,无非就是一个好卖不好卖的问题了。因为我住的就是朝阳北路这边,所以对这边的环境比较熟一些,所以我只能介绍这附近、周边的配套。像广义的朝青板块,包括双桥、管庄那边了,对那些我不是非常熟,所以我也没有什么发言权,我大概提的就这么多。
还有,第一次置业的人,你闭着眼请签就完了!我买房子的经验,你签合同的时候,你想买到房子,不可能让你改一个字,闭着眼睛签字就完了,如果你维权的话,入住再维权,你验收以后哪一个地方不合格,挑出了毛病就不签字,由它进行整改,它整改好了,你满意了再收房,这种时候再签字,这个时候有一个违约责任了,这个时候你去维权。
第二点,合同里头,格式合同里面有一条,交房的时候必须要将分户验收表一起交给你,这是合同明确界定的。现在开发商往往不给你分户验收表,那么不给你分户验收表的话一定不要在收房单上签字,这样也可以对你进行维权,相应的进行索赔,这是我的购房体会、心得。我就说这么多。
尚磊/非常感谢老大爷,和大家进行交流。其实我在来接朝青板块的购房大学,给大家准备讲座的时候,当时我看这一板块的时候觉得很难做,因为朝青板块是北京高端的住宅区,现在的房价应该蛮高的,老大爷现在居住的区块就是朝阳北路,我们可以看到,不管是国美还是什么,包括我们刚才说的这些润丰,它们曾经在05、06年的时候是北京非常热点的购房区域。目前来说朝青板块是受几个大气侯的影响:第一个大气侯是所谓CBD的东扩,目前来看,国家会再提升整个现有CBD区划的范围,意味着这个区块会有更多炒作上的意义;第二件事情通州也处在一个线上去;昨天去两会的时候,他们提到一点,通州作为城市的副中心这些概念要重新提,正好在通州和CBD中间大的朝青板块,现在从整个房地产发展来说,态势还是不错的。现在出楼盘比较多的区域就是我们管庄包括双井一带的区域,首先是大量限价房安置在这个地方了,另外6号线通过那边的话,会产生一个区域的升值;有关这块,我想这样子来讲,第一,我想刚才听了我们居民的意见,接下来我挺想听听我们开发商意见的,我知道一个开发商,因为要拿地,然后再决定项目,之前应该对这个板块做了比较深刻的调研,所以,接下来我想跟张总聊聊这样一个问题,您怎么来看朝青板块,因为实际上朝青板块是一个时间区段之间它成为楼市热点的话,从朝阳公园到朝北,然后到双井。这一块我想听您讲一下您怎么看朝青板块的未来?而且您了解到的政策会有什么样的信息?
张 忠/刚才主持人提到了朝青板块的渐进式发展的历程,总体来说是北京城市东进的过程。从2000年开始,99年房改之后,北京城市从发展的趋势方面来说一直在东进。今天来到现场这么多的网友,有一部分是首次置业的朋友,有一部分应该是多次置业的。我觉得任何一个行为来说都会有他的动机和目的,购房是同样的道理。
中弘北京像素总经理张忠
今天我作为开发商的代表坐在这儿,跟大家也是一个很好的沟通,我不去太多的介绍我们项目怎么样,但是我给大家一些信息可以共勉或者是分享。首先,我觉得购房的行为是每一个人一生当中非常需要下决心去决断的一个行为,不外乎有这么几个方面的目的:第一,首先是解决我们自用或者是居住、办公、或者是商务投资,不外乎这是一个实用的功能;第二,面向未来投资,其实中国房地产目前来说,投资属性是非常非常明显的,特别是一线城市,北京、上海、广州、深圳,这些城市房价的上升,大家都看到09年房价的上升是非常迅猛的,也带动了一个投资属性,属于房地产市场非常关键的一个属性。作为首次置业的朋友来说,不光是满足你自住、办公、开公司等等之外,你必须要考虑到这个房子未来会为我带来多大的升值空间。因为现在北京的房价租金和售价是倒挂的,也就是说靠你租金收益不能弥补你按揭贷款需要的。所以必须通过一段的时间、一定的升值空间弥补你的损失。
从投资来说有这么几个方面的趋势:第一,通货膨胀的问题。二月份CPI指数已经达到了2.7%,咱们一年期定期存款的利率只有1.25%,现在利率已经进入负利率的状态,也就是说钱放在银行放的时间越长,贬值越大,这个时候不动产投资,投资的保值功能就凸显出来,因为作为房地产来说,不指望它升多少值,但是它有保值的属性,从全球范围来说都有一个共性,就是负利率时代的到来,抵御通货膨胀的压力,投资房地产就会解决现金贬值的问题。也就是说你购房的过程当中一定要考虑这个房子对我好不好用,好用主要是功能方面的要求,另一方面对价值提升方面也一定要考虑,两个属性一块考虑,投资属性和自住、自用属性兼顾考虑。说到兼顾考虑,因为房地产是不动产,你必须要考虑地段的因素,今天探讨的是朝青板块,可以说朝青板块我认为刚才那老大爷包括主持人都谈到了,目前确实是北京东部市场基本上是最后的一块价值洼地。我说几个趋势,其实房地产是政策市场,政策的动向直接导致房地产提升的空间有多大。说几个问题:
第一,CBD东扩的问题,CBD东扩的规划国家已经批准,东扩到东四环,未来的几年之内,北京市政府要拿出90亿的资金进行东扩之后基础设施的完善、配套,会带动这个区域基础设施的升值,包括交通、医疗配套、教育配套、商业配套方面,拿出这么多的钱,针对这个区域来说,国家在买单,为这个区域的价值提升做贡献,这样的话直接会加速这个区域的完善进度。因为新的CBD到东四环都定位为"高端商务",那么四环以外的区域都是为高端商务配套的区域,所以这是一个非常大的趋势。说到交通的事情,两会正在进行之中,两会结束之后已经确定了大力发展轨道交通的动向,像地铁6号线去年已经开工建设,一期工程在2011年的年底就要通车,最近两会期间通州这边也提出二期工程今年马上动工,这都是非常大的利好。长期判断来说,轨道交通对周边房价的提升最少是40%。通州的八通线开通之后,通州的房价从刚开始的1千多、2千,目前已经达到2万多,通州现在房价最高的已经2万4、5,所以轨道交通对地段价值提升是非常有帮助的。
第二,产业的升级。因为某一个区域如果成为睡城的话会带来很多的问题,必须伴随这个区域产业功能的提升,朝青板块就有一个非常大的利好,09年6月1号朝阳区政府正式宣布一个规划,就是CBD定服装,传媒产业走廊这样一个趋势,中央电视台、北京电视台,包括凤凰卫视落户CBD,这是北京市级的定位,也就是说在未来,朝阳区有一部分区域,朝青板块里面,包括管庄、定福庄未来会有国家政策级的扶持,就是税费减免,未来在这些企业办公的公司将会享受特殊的税费减免,像中关村科技园区一样,这样会吸引大量文化创意型的产业进入这个区域。那么产业和居住配套起来之后,这个区域的繁荣将是指日可待的。
所以,我觉得我们购房者一定要关注这个区域,因为房地产有一个金科玉律——地段,地段绝对是第一位的,特别是首次置业的,要考虑到它的未来,不要看当下。当下越完善的地方可能价格很高,我们可能承受不起,另外未来的空间可能有限。所以置业过程当中对区域发展的趋势一定要有一个清醒的判断。
既然我是开发商的代表也简要的说一下我们中弘北京像素的情况,是处于一个核心的区域,总体量70万平米,都是小户型。我们有一个非常大的优势,就是层高的优势,目前一期层高有4米75,有5米多层高,因为层高都是2米7到3米的层高,所以我们很有优势。价格是2万1以内,我觉得作为首次置业的年轻人来说是非常适合的,因为轨道交通,6号线在我们这个项目有一站草房站,和我们地下商业是完全连通的,明年年底地铁开通之后,这个地方的交通就非常的完备,周边来说整个的商务配套已经在进行一个非常快的完善过程之中。
我们项目是12月20号首次开盘,取得了非常好的社会反响。今天记这个机会,也向大家举贤限不避亲,也向大家推荐这个项目,完全是适合自住和投资的项目,非常欢迎大家的到来,谢谢大家!
尚磊/非常感谢张总的介绍。我替网友问两个问题,第一个问题是地铁6号线走哪些位置,出入口在哪些位置?第二个问题是购房大学网友要买您的项目,能不能给一点优惠?
张 忠/针对地铁6号线,目前的规划来说是贯通北京东西向的一条大动脉,西面是从海淀区的五路,在田村那个地方,东到通州区,这是一、二期工程,总共是28站地,整个途经应该是和地铁一号线平衡,东部一直是走到朝阳北路,而且是全地下。一期工程是2010年年底开通,一期工程是从东三环呼家楼车展到草房车展,8站地,如果开通之后,从我们项目到呼家楼,到CBD核心区也就是25分钟左右的路程,平时以1号线来说,东西的一条大动脉,两会上又继续确定继续往东通向燕郊区,这对京津冀一体化进程来说会有非常举足轻重的作用,所以这个地铁线路应该说是大家都很关注的,周边的项目目前来说在地铁规划一出来,之后都有比较大的升值空间,目前像我们北京像素应该是第一批受益者吧,如果居住在北京像素也就是一年多一点的时间地铁就开通了。
第二个问题是说一下项目目前销售方面的政策,也感谢主持人给我们这样一个机会,我们项目刚说了12月20号开的盘,从刚开盘的1万7、1万9的价格,大概两个月左右的时间,也有一定的升值空间,目前来说我们正在三期开盘,元月3号第二次开盘,初步确定3月28号三次开盘,目前正在紧锣密鼓的排号过程当中,每天人也非常多,也非常感谢购房人对我们项目的支持。从这个侧面也反映了我们这个项目确实是受大家关注和热衷的。
政策方面来说我们是针对一次性付款帐户给了9.5折优惠,没有其他的政策,因为目前来说,我们这个项目一次性付款的客户占到了很大的比例,说明什么呢?我们的总价值比较低,因为面积比较小,41平米,最大的是60平米,40平米的话才7、80万,均价80万左右,所以一次性付款的比例比较大,所以针对这些客户有一个9.5折的优惠。
所以,如果大家对这个区域、对这个项目感兴趣的话,抽时间尽快过去看一看,我们预计在3月28号新开盘,目前交2万块钱,排到了3、400号了吧,我们尽量满足所有排号客户的需求,让大家都能买到比较满意的房子!
尚磊/感谢张总。既然购房大学咱们所有的学员到了现场,我从搜狐焦点网的角度上来说,我们承诺一点,在今后所有的活动,不局限于张总的项目,我们会为学员争取一些独家的优惠,如果大家去关注朝青板块的某些热点楼盘或者是非常感兴趣的话,建议也可以跟我们的管理员或者是跟我们的购房大学热线电话取得联系,我们会尽量为我们的学员争取一些购房的优惠。
刚才说了朝青板块的发展和将来的一些利好消息,但是,朝青板块究竟哪些项目卖得最好,哪些房子租得最好,尤其是涉及到二手房,因为二手房会对我们的新房提供非常大的参考价值和意义,这块我想在座的武女士应该最熟了,所以我特别想请武女士给我们做一个介绍,就您了解的情况,现在朝青板块哪儿的房子卖得最火,哪些小区关注量比较多呢?
武春环/目前我了解的这块是(新龙家园)、天鹅湾、润丰水尚,主要是朝阳北路,我说的(新龙家园)是在朝阳路这块。朝阳北路就是润丰水尚,跟国美第一城,再就是天鹅湾,是售得比较火的。
尚磊/您了解到的情况,这边房屋租价的情况大概是什么样的?
武春环/租价的情况,像(新龙家园)一居室应该是2500到3千,两居室在2800到4000;像润丰水尚这边,一居室是3千到4千之间,两居室是4千的5千之间吧。
尚磊/这块您了解吗?
武春环/这一块新盘比较多一些。像国美第一城现在的价格在1万9到2万1之间;润丰这边在2万2到2万5之间。
尚磊/的价格呢?
武春环/它一直在追着润丰这边走。
退休的老大爷/朝青板块这一块,国美第一城大概是2万到2万2左右,珠江罗马嘉园它的二手房成交价格是在2万3到2万4左右;天鹅湾的二手房价格大概是在2万5左右,基本上是这样一个情况。(是非应)那边,它一个东岸,叫润丰佳尚,是50年产权的,最大的才60平米的,那个价格现在提升了,还有公园1872提升起来了,那边的价格大概现在是在2万6到2万7左右了,二手房价格基本上是这样的。
租房的价格是相当相当低的,可以这么说,像润丰水尚这个小区三居室180平米,租房月租金在6千块钱左右,成交的价格。要是出租投资的话是肯定没有价值的;要是作为自住,这个地方将来会有很便利的,升值空间也是很大的。
还有一个补充,目前在售的楼盘,我说的朝青这一块,主要是青年路这一块,一个是青年汇合,青年公社,也是loft,最小的25平米,最大的也才60平米左右,现在的价格在2万4,它的loft是上下两层的;完了就是大悦公寓,一直说开盘,一直说开盘,但是到现在还没有,前几天北京市建委已经给它公示警告了,当时预计价格原来是2万5,后来到了2万8,现在应该是在3万左右,现在还没有开起来,它那个是精装修的,下面就是地铁车站;青年汇也挨着地铁站;可能有一个保利的在这边开了一块地,它的楼面价格是2万3,再加上它的建筑成本、利润,还有公建配套,咱们算房价的时候就觉得怎么这么贵啊?实际上它有公建配套,还有小学的配套、商业配套等等都涵在房价当中了,肯定要提升成本的,你得怎么来看这个价格。
所以,只买合适的,只买对的,别一定要十分满意的,一步到位的很难的,尤其是首次置业的。
尚磊/感谢我们的老大爷对我们的补充。我们今天对于整个购房的基础知识和朝青板块给大家做了一个介绍。接下来我们进入我们今天的自由互动阶段,其实每一个在座的网友可以获得机会和我们在座的导师进行交流,大家还是先举手,一个一个的来,如果现场没有网友提问的话,我们可以邀请网上网友做提问。
在整个进入下一个流程之前,我先插播两组广告,第一个是大家每一个人手里面都有一份1039和我们合作做的北京楼市焦点一季度上市新盘满意度的调查,希望大家能够帮王佳做一个填写,凡是参加调查的,我们准备了精美的纪念版狐狸作为奖品,一会儿我们会抽取。第二个广告是这样的,王佳这边有一个栏目,就是房建会,邀请了我们社区里面的网友和我们购房专家一块看盘,从网友的角度给楼盘打分,大家可以报名来参与,因为可以获得免费的看房机会,而且我们会有专业的楼盘编辑陪大家一块看房,好像还管饭,我们会根据报名的情况和大家联系。第三个事情是这样的,刚才我们北京像素张总跟我们说,他们现在推一个"我要找茬"的活动,在我们的网上放上几张图,大家找出不同之后,可以获得他们送出来的奖品,也算对我们购房大学网友的优惠活动。如果大家感兴趣,可以参加我们的活动。
王 佳/我先介绍一下我们购房中心有两个比较好的活动,第一个就是我们楼市焦点活动,这个活动是我们联合1039打造的一个调查类的活动,名字叫"楼市焦点",这个栏目是在每周四的晚上8点到9点,在1039都市调查组播出,这个栏目的影响力,大家知道1039修车这个节目,1点到3点,平均一天有800条短信,我们做一个小时的节目,能接收到7、800条短信,我们活动的宗旨就是以调查数据说话,我们每周会出一个调查的话题,拿这个调查数据在节目中公布,比如说上周和这周我们会做新房和二手房被忽悠过,上周我们做的新房,8成的人买房的时候被忽悠过,其中6成的是买新房被忽悠过。我们一个季度满意度,关于新盘的调查,如果您满意的话你可以打一个钩,如果不满意的话可以标明,我们可以在节目中曝光。我们的宗旨就是为我们的网友服务。
第二个栏目是我们的房鉴会,这个活动也是为我们的网友服务,我们房鉴会是两周一其,会让我们网友自发的评选他想要去的楼盘,然后您也可以进行现场报名,我们会根据您评选最多的楼盘,一期会去三个楼盘,肯定也是最受大家关注的三个楼盘,如果报名之后,我们也会让其他的网友对您进行评票,我们会选出五位本期投票数最多的,作为我们特约楼盘评价专家,比如说在座比较有名的好心情12345都是我们著名的楼盘品鉴专家,带您到售楼处进行品监活动,把您的打分报告会一五一十的,公公正正的放在节目当中。网友的眼睛是雪亮的!带给大家最真实的售楼处的真实面貌,也希望购房大学的学员们能参加我们的活动!
尚磊/感谢王佳!我们现在正式进入到问答阶段。刚才我看见后面有一位女士已经举手了!
网友/大家好!我想请教一下各位专家,这是老话了,刚才张总也说过,我想问一下,北京市从现在到未来五年房价的走势,及时变化的原因?现在大家都知道租售比很高,不合理的高为什么?还能持续多久?
尚磊/这个问题很大,只能请张总解答,这样开发商在这方面是最专业的。
张 忠/我觉得很有压力,来回答这个问题。这是咱们一起共勉的一个话题。现在是仁者见仁、智者见智。总体上来说,咱们不说全国的大势,仅说北京市场的趋势,任何一个商品它的价格决定于它的供需关系,也就是说供大于求的时候自然价格下来,那么供小于求的时候,价格自然就上去了。有一个大的趋势,目前咱们整个城市化率是47%左右,未来10年到20年我们要达到发达国家70%城市化率,在这个进程当中,对住房的需求将是成倍增长的,也就是说很多的农村人口进城,要居住、要生活、小孩要成长,要发展。
北京来说,作为全国性的一个市场,北京绝对是一个全国性的市场,世界各地都会到这儿买房。所以我觉得大的趋势应该还是向上的,我觉得有待于实践去检验,但是不会有大的问题。实事求是来说,09年度的房价上涨确实有非理性的成分在里面,大家都看到很多报道和分析,我也就不班门弄斧了。2010年,就是两会期间包括最近国19条的出台,国家调控措施是保障房地产要平稳健康的发展,而是遏制和打压,因为大家知道房地产业是一个支柱产业,它会相关带动40多个产业的发展。所以我觉得作为中国的支柱产业,在目前金融危机大背景之下,实体经济没有明确回暖的情况之下,我觉得从国家宏观调控角度来说,不会把房地产推向人民的对立面,我们应该和大家是朋友,今天坐到这儿都是朋友。目前来说,房价高,有很多的问题,政府的税费,包括土地的招牌挂,土地取得的方式,综合的因素决定了房地产高,有的人说土地的出让方式推高了房价;有的媒体分析说,整个房价当中40%到60%是政府拿走了,还有的说是丈母娘推高了房价。供需关系绝对是一个关键的因素,47%到70%,还有2、30%的比例,大量的人口要进城,这是一个大的趋势,大家可以自己做一些分析和判断,我觉得会是一个平稳向上的一个趋势吧!
尚磊/每次做购房大学都会有人提这样的问题。针对这个问题我也有看法,第一个看法是我们不能对具体房地产走势做出预测,因为如果我们能够做出预测的话,那我们买房子是稳赚不赔的;但是我觉得我们为什么又要问这样的问题?我们只能分析一些具体的楼盘或者是具体的板块,然后来了解有什么东西能够支持它继续涨或者是继续跌,甚至上针对某一个楼盘它是否符合它现有的价格,以及它的价格是否符合它的价值?我们可以做这样细节的解答,非常感谢这位小姐的提问,有关于房价的问题,一会儿我们可能还会有专家发表自己的看法。
网友/我想请问张翔律师,您从专业角度来讲一下,产权50年和70年,究竟是一个什么问题?我买50年的,是不是意味着有很大的风险?
张 翔/我用我的一贯话说,这个问题实际上是历史书上路易十六说的一句话,"在我死后哪管洪水滔天"你不用关心50年,也不用关心70年,这个问题是最近正在解决的很多问题。最近大家都听到"物业税改革",不是说我们国家没有物业税,怎么把物业税改革牵涉出来了?70年之后,住宅土地的使用权是免费续期还是有偿续期?
解释这个问题很难,我觉得我的解释比较清楚,就是中国目前实施的土地使用权的有期限的使用制度,相当于大英帝国土地的土地使用权的使用许可制度,因为我们这个制度就是同香港搬来的,香港搬的英国的,所以这是很清楚的。那么,英国的土地到期了之后,要不要续呢?英王和各个邻主之间是有契约的,合同到期了你要续,你不续我就要收回来了!中国政府会不会和英王一样继续要求续钱呢?住宅这一块不好讲。因为目前的情况下,大家关心我买了还要不要续,要不要交钱,续是肯定的,要不要交钱续?物业税的改革就解决这个问题。首先土地出让金目前被认为是推高房价的祸首,首先你要把钱一次性的交给国家,你拿到70年的产权,如果把这个钱省下来,房价是不是降下来了?但是答案不一定。现在一块地卖给开发商,政府不管的话,房价兹兹的往说涨。
所以,70年之后,我个人认为住宅用地土地使用权让我们交钱的可能性比较少。因为70年中国的国民财富大约比现在的美国还发达,大约!我是这么说的。到那个时候,你和我关心的这个问题,在我们的后代他就不关心了,所以我们没有必要关心这个问题。同样,买50年住宅的产权,50年它不是住宅,它的土地性质叫做"综合用地",一定是这个表述。我们国家土地出让的类型分了四类:工业用地、商业用地、住宅用地、综合用地。工业用地土地使用权期限是30年;商业用地土地使用权期限40年;住宅用地70年;综合用地50年。目前的情况下,中国国内土地使用权到期了之后,有没有人补交土地出让金呢?实践已经证明了,好像没有!为什么这么说?1988年深圳实行的土地出让制度确定,出让住宅的土地使用权期限为30年;1988年到了2008年就差不多了,这个时候要不要续期?政府和土地使用权人进行了协商,协商的结果是按照拆迁办,拆迁的结果是什么?按照市场价格给原产权人给予补偿。结局是这个人不需要续土地使用权。
所以,给大家的建议就是不要关心土地使用权究竟有多长?重要的是你现在买的这个房子能不能满足你的要求,我是这么解释的,不知道大家能不能满意。
尚磊/刚才问了两个非常之大的问题,接下来还有哪位网友提问?
网友/我问一个小问题,关于二手房的。如果你买那种期房,也是二手房那种,但是他没有拿到房产证,买这种房子它的风险有多高?还是说就不应该进行这种投资?
第二个问题是关于买二手房的时候,他都可以帮你把税做低,我不知道是不是合法?会不会在将来你把房子卖出去的时候会有影响?
武春环/一般现在没有房本也在操作,在我们公司律师来说是可以出售的,因为一手房当时拿的时候都是签了预售合同的,在建委都有记录的;但是,业主也有可能违约的情况,所以这种房子买的时候要加大定金和加大违约惩罚;另外收房,一般现在的首付款都付到50%到80%之间,而且要业主交房,一般的操作都是这样的。风险就是刚才我说的,如果你交的款少的话,市场升得太高的话,业主可以赔你款来违约。
尚磊/阴阳合同避税的问题呢?
张 翔/我来回答,上半年度从10月份开始到现在,我们部门或者是我手底下接触的此类案例非常多,裁判的结果分两种,第一个是没拿到产权证的房子能不能上市交易?按照城市房地产管理法第38条的规定,它是这样写的,"下列房地产不得转让,其中有一条就是未取得房地产权书证书的,就是房屋所有权证和土地使用权证"。但是是不是就不得转让呢?实践中他们操作能操作成功,能不能转让,关键是取决于交易双方配合到什么程度?从去年9月份开始,北京的房价一个劲的往上涨,一般没有拿到产权证的原因,一个是开发商的原因,还有一个原因是业主自己不去办,因为他觉得对自己有利,我有贷款,我不去办。当你还完贷款,清理完产权手续,再办的话,时间就过了,原房主违约的可能性就增大了。很多房主都是以没有产权书不得进行交易来废除这个合同的。你要根据你的情况去判断。我的认识是,凡是交易都是有风险的,凡是有风险的都是有利益的,你自己去决定。
退休的老大爷/凡是违背法律的合同都是无效合同,风险是非常大的。房价一旦升值,房主反悔,你就面临非常大的风险;一旦无效了以后,返还你的定金。二手房没有房产证交易,实际上是一种违法的交易。还有关于避税的问题,这也是违法的,这两块违法到了法院肯定是违法的。现在实际交易过程中,中介公司都是按照装修补偿费,房价是一块,既然上了税就完了;完了那一块业主卖给你是不一样的,就像主持人说的阴阳合同。所以,最好不要冒这个风险。
尚磊/我说一下我的看法,没有房产证进行交易的现象还是存在的,而且我也了解有人确实在进行这样的交易,也有成功的案例。跟我们最早的经纪公司的人说的一样,如果你这样做的话是有风险的,如果你要规避风险的话要增加对方违约成本的,无论是设计更严谨的流程,给对方增加障碍,比如说进行房产证双方的托管,或者是违约金的加强,或者是让对方交押金,这些东西都是你可以跟对方谈判的,增加对方违约的成本。这个东西是实际存在的,但是它确实是违法的,如果你真得想这么做,就一定要想办法在流程设计上争取对自己有利。
第二件事情,所谓的阴阳合同去规避税费,你去交税的时候都是按你最低成交价去交。我印象中,北京马上要调最低指导价了。
武春环/目前还没有调高。
张 翔/现在北京市地方税务局已经拟了一个稿,我看了那个稿,价钱确实比06年的指导价均价涨了1500到2700,不高。
尚磊/这个东西风险不是太大,但是会影响你贷款成数,如果你是贷款交易的话,大概没有办法做了。我个人感觉,因为咱们今年讨论了很多灰色问题,我个人认为问题不大,但是如果你是贷款的话,恐怕没有办法操作,而且现在马上指导价就要上调了,如果它到时候最低成交指导价和你成交价差不多的话,你也避不了多少税款干嘛啊。
网友/二次出售会不会影响我?
尚磊/如果按你成交的差价收你税的话,都是买方出。
张 翔/我法律上给你们一个定义你就明白了。双方以故意降低交易价格的方式,卖方的话它是没有营业首,买方要交契税,是按成交价交的。你的行为在法律上被定义为"偷税",偷税金额超过一定数额的时候就是偷税罪,如果不超过一定税额的时候就是一般的违法行为。为什么没有人管呢?因为咱们税务干部太少了,执法的成本太高,房地产交易的人数太多,目前申报缴纳的税款符合地方税务局对总体纳税总额的一个预期,所以目前还没有安排去查处,但是肯定查下来,作为买方来讲,你和卖方之间故意串通,改变应纳税款的价格,这种行为就是偷税,没有什么说的。至于大家说了,我没有受到查处,对以后有什么影响?肯定有影响的,怎么会没有影响。原来是100万的房子,可能你们商量好了,以50万买下来,你卖给我的时候是300万,这250万怎么办呢?你按这250万的差额交差额税,还可能按250万交个人所得税、土地使用税、房产税都是计价的方式。
尚磊/鉴于这个问题,我们不放在课堂上讨论了,如果那位女士对这个问题还有什么了解的话,建议课程结束之后跟我们的中介和律师仔细聊这下一个问题。
网友/我有三个问题,首先想问一下房屋的监理;因为刚才也说到了,在验房的时候有很多的灰色地带,我们购房者需要仔细的看。实际上购房的过程中,无论是新房还是二手房,作为我们买房都没有给足我们充足的时间去做,而且我们也没有专业的知识。现在,在我们房地产行业中间,有没有这种专业人员可以陪同我们购房方去做一个全面测试,我们跟这个监理之间会签订一系列的合同,保证我们最主要的这些环节是符合要求的。
张 民/目前咱们在二手房或者是新房交易、交钥匙之前,从法律上都有这样一个规定,也算是一个许可,业主有权利对这个房子质量进行一次复核,有权利做一次综合的检查。而且老大爷也提到一个话题,咱们在收房子的时候,实际上新房也好、二手房也好,它都有一个分户验收表,作为监理方,我做了将近7年的工作,我们帮很多业主做过房屋质量的鉴定,实际上咱们做这个工作的目的,做验收和检查鉴定的目的就是希望我们不在我们拿到钥匙之后,再为原先其他人的责任,不管是开发商也好,还是原有房主也好,不为他们产生的质量责任自己再重复投资,买这部分的单,这是咱们的目的。您觉得是不是这样?
至于刚才您说的有没有什么样的机构去帮咱们做这件事儿?是有的,就是包括咱们社会上也有一些验房师,包括有资格认证的监理工程师,具备这样资格的人可以协助您做整体房屋质量的鉴定和验收的。而且国家有一些关于房产质量鉴定的机构,也是可以供大家选择去做这项工作。不管是社会工作者,还是监理工程师,还是国家质量鉴定机构,他们站的立场是业主这一方的。
网友/收费标准怎么样?
尚磊/我建议您结束之后单独的交流,我们不讨论这个。
网友/第二个问题是提给我们王佳的。因为现在市场上我想知道,普通的精装修比较正常的成本是多少?因为我们选择精装修房和毛坯房之间,在什么幅度内是正常的?我们新推出了一些低碳性的住房,它的装修成本就非常的高,说是每平米6千多,我觉得低碳项目从您的经验来讲,像这种成本是不是一个正常的范围?
王 佳/精装修跟毛坯房的选择,在去年的时候,楼市焦点做了一个调查,调查显示有7成的朋友买房的时候愿意买毛坯房,只有3成的人会买精装修的房子。7成买毛坯房的有3成以前想买精装修,但是看了媒体报道之后改为买毛坯房的,因为以前有媒体报道说精装修质量比较差什么的。
第二个是精装修的标准,我感觉这个跟开发商是有关系的,我们315防忽悠这次调查也有,7%认为说开发商承诺2、3千的标准,这一点根本实现不了。我感觉目前市场上大部分的开发商装修标准是实现不了,比如说一平米是3千块钱,一套100平米的房子装修就需要30万,普通人可能吗?根本不可能。所以建议普通购房人来说,买房还是实实在在的,因为咱们都是上班族,老百姓买毛坯房自己装修比较好。但是我也见过有的楼盘装修标准是比较好的,而且是实打实的给你做的,比如说北沙滩,装修标准是6千元,跟他聊了一下,确实也是达到6千元了。我也替开发商打抱不平,有的购房人老抱怨说,装修之后,房子质量很差,跟样板间不符;有的时候开发商也是很冤枉的,他把钱花了,但是施工队给你做的不好。所以,建议普通购房者,如果不是非常事业上非常忙碌的话,还是买毛坯房,个性化装修是比较好的。
尚磊/我补充一下,第一条,不建议买精装修的房子,现在所谓的精装修,必然是大施工,相对来说施工队的施工品控和操作确实是会糙很多,就是品控上有很多的问题。第二条,所谓精装修的标准,从未见过北京哪一个开发商装修成本会达到6千块钱,如果你一定要买精装修的话,一定要考察几件事情,是否能给你承诺品牌,95%的开发商不会给你承诺品牌,只会说跟某品牌同档次,而这个同档次没有实际标准的,尤其不能那样板间作为标准,那样失落会更大。
另外, 精装修的话,会失去很多选 择的权利,包括朝阳北路的一些项目当年也是做精装修,因为我做社区的,我当年亲自在现场,很多的小问题,最简单的,一户,本来是主客厅,应该是放电视的位置,它只有一个插座,放在沙发后面,根本不人性化,一个精装修的客厅里面只有一组插座,这组插座按照实际的操作应该是放沙发的,你走一堆明线,拉一个插板过去?这种现象还是存在的,当然现在的现象比以前好一些,但是肯定不像你自己设计的那样个性化。
网友/第三个问题,针对我们法律的老师,我想问一下,现在对于用首套住房,用公积金贷款还是商业贷款,对我们来说哪一个更好一些,我听说主要是可以规避一下利率的落差,尽管它现在的浮动是一样的。
张 翔/公积金只能给住房贷款,所以你想买只能买住宅房屋的,"综合用地"就不符合公积金贷款。我们的公积金是叫"住房公积金",你选公积金只能选住宅房屋,就是土地使用权是70年的住宅房屋。
第二个,公积金的贷款利率从目前的实际执行来看,它低于商业银行贷款利率,这也是很多人选择公积金贷款的理由。就我个人而言,如果你收入高一点就不要用公积金贷款,因为公积金你要贷款了之后,你使用了之后,法律上就说,你已经用了公积金了,这个钱就不归你了。而公积金是个人的财产,你可以随时提出来。像有的单位给每一个人一个月给你交1千块钱,你提出来多好啊?为什么要用公积金呢?所以你自己去衡量。
尚磊/我做一个简短的补充,如果你公积金贷款的话涉及到几件事情,一个是你的使用是受限制的,除了楼盘属性的限制,还有它给你指定银行,如果那家银行恰恰不做公积金的话,你是做不了公积金贷款的。公积金贷款的数量,北京3A好像是120万,现在房价上去以后,你的公积金能不能贷到足够的钱买你的房子,如果说是组合贷款,实际上是比较合适的?但是能不能做组合贷?这个要做一些考量。为什么说可以规避风险呢?主要是这样的,现在房贷利率,首次购房最低可以打七折,印象中是4.2几,公积金现在应该是3.9左右,相差不是特别大。基本上首套是7打折,部分银行是8.5折。现在首套房利率限制得越来越紧,五大银行说限制在8.5折了,一旦银行允许的折扣发生变化,根据你跟银行签的合同的不同,可能你的利率也会发生变化,相对来说公积金平稳一点,不存在这种问题。
刚才有的同志问了三个问题,我们现在开始规定,我们所有学员一个人只能问一个问题。
网友/我问王佳一个问题,本来50年、40年综合的那种我原来是不考虑的,因为我看了很多,它属于商铺、公司都可以住进去的,将来住进去会特别吵,然后是商业供暖。现在我也想考虑了,能不能就这个问题回答一下?
王 佳/其实你要考虑入住以后邻居的问题,这是一个很大的问题,但是不见得70年产权的邻居就不吵。这得看你的资金实力,可以考虑4、50年的房子,毕竟年轻人现在做饭的比较少,等以后你有钱了,这个房子也不是一文不值,你也可以考虑再卖掉。像在座的中弘北京像素等等都是非常受关注的。
尚磊/70年产权民宅是可以注册公司的,但是要经过周围业主的同意,但是实际操作过程中,这项操作完全是取决于物业的弹性,物业对于整个这件事情的操作,它应该取得同栋楼全体业主的同意,实际操作中就是物业能不能帮你摆平,或者是他开公司物业管不管。
网友/我觉得50年、40年可以不经过同意公司就可以进入?
尚磊/对,这个取决于物业管不管。我的小区就是70年的小区,但是乱七八糟,一团糊涂,我觉得这个跟物业有挺大的关系,跟50、70年关系并不大。
网友/我想问一下,我来的时候,因为我不知道朝青板块中的"青"是指的哪儿?现在我想问的一个问题是,东四环的大郊亭周边,跟咱们现在说的朝青板块相比,升值空间哪一个更好一些?
王 佳/升值空间谁也不好说,我的观点就是,房价是被投资客炒起来的。至于你说的大郊亭那一块,后现代城等等,每一个楼盘都不一样,价格、户型是一方面,入住的小区物业也是一方面。我不知道大家看二手房的时候,关不关注小区的垃圾筒,尤其是春节的时候,有的小区垃圾筒都是满的,而好的物业,小区垃圾筒基本上都是半满的或者是空的。后现代城是一个非常好的小区,实话实说,以后的升值空间是比较大的。
尚磊/我补充一下,如果你所在的区块里面,如果有新盘,新盘它会花大量的时间去推广;第二件事儿,开发商认为那个区块属于快速发展的区块,朝青板块太大了,你要说朝青板块哪一个板块能不能升级,或者是跟大郊亭百子湾怎么样?我认为那一块基本上成型了,短期内不会有大的比较,也不会有大的开发商在那里介入,唯一有可能的是广渠路周边的几块地。朝青板块目前来看,朝阳公园、朝阳北路和华贸一城这块的价格变化不会太大,因为相对来说都是比较成熟的区域。我还是比较关注整个(长缨)和双井的板块,这些板块发展上有几处瓶颈,一处是所谓交通的瓶颈,就是朝阳路和朝阳北路之前的交通问题;第二个问题其实在于开发商当时对这块地的开发是不足的,周围又有垃圾站的存在,造成那个地方长期的地价和房价都上不去。现在来看,它被规划为大型的居住区。
张 忠/目前开发楼盘的总体量,不完全统计接近300万,土地的储备这一块这个数据没有正式的确认。
尚磊/您说的是包括两限房和政策性土地用地了吗?
张 忠/如果包括两限房就是400万。
尚磊/那个板块将来会有大量人群涌入,所以那个板块房价会发生变化的,尤其是高端住宅可能会有投资的价值,因为它有大量的两限房,决定这个地块小户型存在量比较大,如果是高端的倒是可以去看看,如果你是投资的话。这是我个人的意见。
网友/刚才主持人有一个问题一带而过,说过去了,我想扩展的说一下。因为朝青板块有很多利好,或者是好的一面,刚才大家都说了,但是这个板块本身也存在一些自己的问题,像您刚刚说的垃圾处理站,本身就在首开东都会的北面,以前一段时间垃圾焚烧以后气味严重,一度惊动了政府,我想问一下整改的措施,包括以后能不能迁走?我们知道从东五环开始一直属于民航的路线,飞机的起飞噪音也是很大的。所以我的问题就是想问一下,这两个问题今后有没有什么明确的解决趋势?
网友/我这两天上朝阳北路有一个首开常青藤,它跟北京奥林匹克花园挨着,我觉得都比较好,但是我不知道怎么选择?
王 佳/这两个都比较好,首开常青藤是一个新的小区,还没有入住,但是现在已经发展到四期、五期了。我感觉北京奥林匹克花园,房子是精装修的,而首开常青藤是毛坯,这一点你可以选择;第二个是我认为首开常青藤的户型比较好。您可以根据自己的需求进行选择。
网友/我想问一下通州的房子还有没有投资的空间?
王 佳/通州的房子是这样的,现在来说因为通州新城您可能也知道,包括地铁6号线要通燕郊所以说通州新城以后的发展潜力会很大。通州目前比较核心的区域是地铁八通线沿线,目前房价是1万2到1万5左右,但是随着这两年通州政府预留地的问题,我现在比较看好通州运河区域这些区域,您可以考虑一下,如果是投资的话建议不要买,如果自住的话可以考虑两居三居或者是中小户型,目前的价格是1万2到1万8左右,目前在北京来说是比较合适的。
网友现场提问
网友/我代表年轻人问一个问题,80后现在来北京工作没几年,家里帮忙首付只能拿40万,像这种小白领在哪边儿选择比较一些?当然也有投资的意向,主要是自住。
好心情12345/首先不知道您工作在哪边?
网友/在北二环。
好心情12345/因为现在来说,据我了解,因为我单位也有年轻人,他们买房主要是在现在新开发项目,回龙观 天通苑这些楼盘,地铁有到达的地方,天通苑有5号线,回龙观现在是城铁,因为回龙观太大了 一般下了城铁还得坐2站车,不过8号线据说今年开通,直接到到回龙观。如果你目前能得到父母亲支持的话,你可以优先考虑中关村这一带,既可以保证你今后的投资回报,也可以保证你的自住;但是如果只是自住的话,我建议是外围一点的,但是交通必须是发达的。
尚磊/你的钱考虑到双井和立水桥的二手房,有地铁沿线的价格低谷。立水桥周边最大的项目是北苑家园,整个轨道它对于房地产的影响是它造成了价格的趋同化,我个人听到你的位置,比较近的,如果你能考虑老一点的房子,可以考虑一下劲松和双井的二手房,那边有很多二手房,虽然房龄老一点,但是户型是不错的。即便房价发生大跌大落的话,影响不大。当然你首付的钱,如果买二手房的话,可以贷到钱不多。我个人建议你可以看看劲松和双井的二手房。如果再往北一点考虑,亚运村二手房100万有一点难度。
退休的老大爷/我建议您到回龙观看一下,那边的地铁已经通了,商业配套都非常发达了,影院、娱乐,光大型的超市那儿就有五个,有一个三级甲等医院今年要开业;这样来讲,那种房子大概是在7、8、90平米,买得好的话,大概1万3左右可以买下来,7、8、90平米就可以了,第一次置业不要太大。它到北二环非常方便了,如果是13号线的话,导一路也是非常方便的。
王 佳/大家还有什么问题可以拨打我们的搜狐焦点爱家热线,我们会有专业的客服为大家回答问题;另外大家可以登陆我们的网址,我们的专家也会定期为大家服务,把大家的问题做专业的解答;最后,如果大家有兴趣参加我们房建会活动的话,请到我们那儿报名。
尚磊/补充几件事情,今天的朝青板块购房大学是今年的第一次,接下来的购房大学会关注燕郊和通州的板块,如果大家有兴趣的话,我们到时候也会优先的给大家发邀请的短信,整个这两个板块跟朝青板块人群上可能会有一些重叠,到时候如果有相应的通知会告诉大家。
此次讲座所有的内容我们认为可以发布的,会在周一发布在搜狐焦点网购房大学板块,大家如果想查一下今天讨论的内容,或者是还想继续提问的话,也可以在相应的论坛板块进行提问,我会尽我的能力邀请有关的专家为大家做答。
今天所有的老师都非常的辛苦,我希望大家在最后结束之前为我们所有的老师鼓掌!
我们龙先生想对刚才买小户型的网友进行邀约。
龙 坤/像您40万左右的首付,在我们那块总价80万左右,月供几千块钱,您可以考虑一下我们的项目,我们的项目全是80后,全部是按照年轻人来做的,所以您应该到我们的项目去看一下。
另外回答一下垃圾场和飞机场的问题,垃圾场我们不去回避它,我们会在中弘北京像素进门的时候有一个提示,现在叫"废物科技处理中心"客观表达,每周三接受现场参观的,所有的东西经过处理之后可以养鱼,养花,可以跟市政接轨,做绿化,包括沼气供暖,真的是做合作,您可以去看一看。我的很多朋友问我这个问题,我说我什么都不说,你就去参观一下,我很多朋友看完之后更加坚定的来买中弘北京像素。
航线的问题,以前睡觉确实感觉有一点睡不着,但是现在不响我还睡不着了。噪音的问题会经过一个报批部门,你的噪音大过多少分贝,是不让你过的。我客观表达,你可以去看一下,周三的时候参观一下。谢谢!
张 民/刚才那位朋友说的噪音的事儿,我在通州也住了10多年了,每天基本上3分钟一架,最开始的时候确实有一些不适应,但是随着飞机越来越密集,甚至说每天生活起居都适应了这种状态了,可能的话,你要选择这一块的话,长期住在这儿最多一个星期,如果您对噪音有强迫性的话,不会超过13天的,13天以后你就会养成这样一个习惯,没有飞机过你就睡不着了。
尚磊/看样子今天我们的购房大学,我们每一个老师尽我们自己的能力把自己的想法讲出来了,最后一次掌声,谢谢大家!我们今天的购房大学到此结束!