买房如何防忽悠

主题：搜狐焦点购房者第七期培训班朝青板块购房指导
时间：2010年3月13日
地点：朝阳宾馆
主持人：搜狐焦点互动信息中心社区主管尚磊
嘉宾：
搜狐焦点购房中心主编、103.9资深购房专家王佳
中弘北京像素总经理张忠
中弘北京像素市场部总经理龙坤
律师在线知名律师张翔
远东致信家装监理监理张民
资深社区版主退休的老大爷
购房智囊团版主好心情12345
鑫尊地产朝青区域经理武春环

2010年3月13日，为迎接3•15消费者权益日到来，搜狐焦点购房大学针对"买房如何防忽悠"主题主办了别开生面的线下置业讲座活动，特邀专业房产律师、知名购房专家为近200名购房人进行了深入浅出的购房指导。此外，搜狐焦点与北京交通广播103.9合作的购房类指导栏目"楼市焦点"的现场亮相，也成为当日活动的一大亮点，并得到现场网友的热烈追捧。
讲座现场，搜狐焦点购房大学专业的讲师团队围绕当前楼市发展状况，针对买房人最关心的购房基础问题进行深入指导。本次购房大学活动由于临近3•15消费者权益日，更多有关"买房权益被侵犯、如何合法维权、买房中应该注意哪些法律问题"等话题也被重点提了出来。对此类话题，搜狐焦点律师在线律师、知名房产律师张翔也发表了自己系统的观点，他认为买房迫切需要解决的法律问题包括四个方面，第一个是谁来买；第二个是买什么；第三个是怎么买；第四个是如何管理的合同。谁来买主要指跟谁买房的问题，多数情况是指婚房的买卖，张律师提醒网友长痛不如短痛，购房前一定要将房子所属权写清楚，防止日后产生纠纷；第二个"买什么"，面临很多小区出现的公摊增大的问题，张翔律师的建议是"套内面积增加了可以要，公摊面积增加了一定不要，而且这个要在买房时提前约定清楚。公摊的增加完全是因为开发商设计不足引起的，而公摊的增加，导致业主收房时多付的价款是没有意义的；第三个"怎么买"，尤其提到购房人在准备买房前，一定要特别清楚自身的银行信用情况，以防付了首付之后贷款办理出现障碍；最后张翔律师提醒购房人要学会利用合同，买房过程中遇到任何纠纷，首先想到利用合同维护合法权益，而不是做"长眠于权利之上的当事人"。
对于购房大学活动另一个重要主题"朝青板块置业指导"，各位现在讲师也各抒己见，结合自身购房经验，发表了极具参考价值的真知灼见；
搜狐焦点购房中心主编、103.9楼市焦点栏目主持人王佳认为，朝青板块由于近2年土地供应量的减少，显得有些落寞，但该区域凭借良好的配套、交通、CBD东扩的影响及2万左右的均价而言，相对于通州、国贸、八通线沿线而言，还是更具性价比及升值潜力的，而该区域目前热点在售楼盘主要为loft小户型中弘北京像素，均价21000元/平米的精装修板楼北京新天地、均价19500元/平米紧邻地铁的通透洋房万象新天等。
而对于成功运作朝青板块典型楼盘的中弘北京像素总经理张忠也发表了自己的观点，他认为朝青板块是京城东部区域最后一块价值洼地。房地产市场是政策市场，政策的动向直接导致房地产升值的空间。朝青板块面临"CBD东扩"及"产业升级"两大政策利好，整个区域价值的提升是指日可待的。因此搜狐焦点购房大学也建议，对于想在东部置业的网友，不妨考虑一下朝青板块。
【购房大学现场问题精选】
·产权50年和70年区别？买50年的，是不是意味着有很大的风险？>>>
·通州的房子还有没有投资的空间>>>
·首付40万的小白领该买哪里的房子？>>>
·常营垃圾焚烧厂对朝青板块影响如何>>>
·精装修及毛坯房，买哪个更合适？>>>
【现场图文实录】
尚磊/非常感谢今天我们焦点网的网友听我们朝青板块购房者讲座。在我们整个购房大学开始之前，我跟在座的几位网友做了一个简要的交流，我发现这次来听购房大学的网友都是一次购房的网友为主。所以，我们今天的课程会分成两段：第一段，我们会从房地产的信贷，个人资产的评估，到我们如何到售楼处看沙盘、户型，如何去规避一些合同的风险；刚才还有一位先生说，他比较关注于二手房的交易，我们在中间的流程中，可能涉及二手房的环节会有几处：一处是有关于二手房的信贷评估，还有是二手房的合同和交易流程，这两点会着重给大家讲。第二段，其实是今天主题，也就是朝青板块的主题，这一块我会邀请我们整个楼盘的总编，也是1039资深的购房专家，一直在跟1039做购房热线的答疑，一会儿他会赶到现场，为大家讲朝青板块他了解的新房情况。
搜狐焦点互动信息中心社区主管尚磊
关于今天的课程，大概是这样的，因为我们所有的嘉宾基本到位了，大家可以稍微休息一下，这段时间，大家可以打开看一下我们的讲义，应该是比较简单的这么一个讲义。我们为什么会做购房大学呢？主要是我们有一些针对购房者的资源，不管是资深的经纪人、开发商的人、资深的版主，每一个人都有自己的理解。我们做购房大学的课堂，也是想站在我们购房者的角度，为我们每一个购房人能够进行答疑解惑，而且让大家买房子的时候买得比较明白、买得比较放心。
尊敬的搜狐焦点的网友，大家好！我是搜狐焦点互动信息中心尚磊，非常欢迎大家来到今天的搜狐焦点购房大学的活动现场，我们整个的活动现在也通过我们的搜狐网和焦点房地产网进行实时的直播，我们现在所有观看我们直播的网友也可以在我们购房大学相应的专题页面上进行提问，我们一会儿也可以获得专家的解答。
刚才也跟大家说了，我们搜狐焦点网购房大学这个产品很简单，就是把我们网上对于房地产有了解的不同的人士集合在一起，为我们的网友服务，进行答疑解惑。今天，我们的购房大学实际上是我们第七期的活动，也是我们朝青区域的置业指导，是我们2010年的第一场活动。来之前，我先给大家介绍一下到场的嘉宾，告诉大家我们的嘉宾擅长什么，一会儿在大家自由提问的阶段，可以随时向我们的嘉宾提问。
第一位还没有到场，因为他是忙人，是我们新房网的主编，也是103.9资深购房专家王佳；第二位嘉宾是我们朝青板块最近一个比较热销的楼盘，是中弘北京像素副总张忠先生；还有中弘北京像素市场部副总经理龙坤先生；大家可能说为什么请项目的开发商到项目现场，是不是插播广告？其实不是这样的，因为对于一个板块了解最深的人往往是这个区块的开发商；一会儿请我们的张忠先生和龙 坤先生为我们讲讲他们怎么理解，看朝青板块的过去和将来，因为两位也是在地产圈子里面打拼了很多年了，相信从他们的角度上看到的地产的走势和对朝青板块的理解会有自己的看法。还有是我们搜狐焦点网律师在线，一直为我们网友接获大衣的知名律师张翔，大家知道，房地产是一个大宗的交易，在这个交易过程当中，尤其是买房的流程、环节特别长，中间可能涉及到广告、涉及到合同、收放和物业的纠纷；在整个的过程当中，购房者应该做到知法、懂法，而且能够利用法律的武器维护自己的权益；还有一位是远东致信家装监理资深监理张民先生，为什么要把张先生请来呢？刚才下面也跟大家聊了，很多网友除了买新房，还很关注二手房，关注二手房的时候就有一件事情，要了解二手房交易的流程、如何贷款、如何交合同；还很关心的是，有一些老房子我值不值得买，怎样看房子里面遇到的各种问题；而且我们也知道，北京期房为主的市场上，大家买完房之后有一件很重要的事情，就是收房，收房的时候需要关注什么东西，我们一会儿请张民为大家做解答；说到二手房，我们还请到鑫尊地产朝青区域经理武春环，我们请武女士一个是很多网友关注朝青区域的二手房，另外和二手房的经纪人聊聊，会得到很多第一手的信息；如果说开发商更着眼于区域未来的发展，那么二手房经纪人对于一个板块、房地产交易的变化和现状应该是最了解的，一会儿大家也可以向她去提问。最后我们还请到了我们搜狐焦点的资深社区版主，退休老大爷，为什么请版主呢？因为我们觉得版主是业主的领袖，而且他在这个板块居住了多年，所以他对于整个朝青板块的认知应该是最草根的，也是最贴切购房者想法的，如果大家对于朝青板块的居住、生活，有一些想了解的，想听听我们版主自己感受的话，一会儿可以跟我们退休老大爷沟通一下。
说了这么久，还是老规矩，先欢迎我们的老师！欢迎各位的到来。
通过我们前几次的活动，还有刚才和大家的交流，我得出来一个结论，我们现在投资买房的网友比前一段时间少了，今天来到的现场的多数学员都是首次买房。所以，我们今天的课程表侧重于首次置业的学员，放在买房基础的讲座上。
大家都知道，买房是一件比较重要的事情，对于所有人来说都是很重要的。买这么贵的东西，大家肯定会有很多的问题。第一件事情，就是我既然要买房了，我首先要知道我买哪儿的房子，我手里面有多少钱买房子；而且我相信很多我们的网友第一件面临的事情就是我手里的钱能买什么样的房子，我该去哪儿看房，这是最基础的东西。我们先从第一个角度来讲，大家既然来听我的讲座了，手里面都应该准备一笔钱去买房子了。大家知道，买房子很重要的一件事情是贷款，第一个问题想知道的就是买新房和买二手房这个首付的钱会不会有很大的差距？第二件事情就是既然我买房的话，要贷款，那么不同的房子贷款的比例是不一样的，尤其我们最近也知道，可能大家听到了，经常看到这样的消息，银行提高了存款准备金百分比，还有人说接下来要加息了，还有人说，二套房的政策从紧，这也是买房和银行信贷相关的新闻，这些对我们购房人来说有哪些相关的事情呢？
第一件事情我想讲一下我们新房的信贷，这一块想跟我们的好心情12345做一个沟通，您好！我们今天很多的购房者是第一次来听我们的讲座，大家肯定想关注的是一个有关与房地产信贷的知识，就像您现在手里面假如说有一笔钱，在选择新房和二手房的时候，我们知道新房根据土地性质的不同，商业贷款的比例是不同的，而且我们知道，还有公积金贷款也有一定的政策，根据一套房二套房有一些区别，这方面的情况您熟悉吗？
好心情12345/这一块国家政策可能有一些变化，一些相关政策还没有完全出来，所以我还不好回答。
尚磊/先给大家讲一下我们大致的一个政策。一般来说，我们看到的住宅，70年产权的住宅在去年的时候，国家为了促进房地产的交易，有一项比较好的政策，你如果是首套住房，而且是低于一定面积，你可以获得利率的折扣，商业贷款是可以利率折扣的，最低能够做到7折。我们现在看到，部分的银行对这项政策已经收紧了，我很明确的是，至少有五家商业银行说，至少是首套房贷款也只给你8.5折的利率。这样的话，在您买房的时候首先要考虑，我贷款，我能贷到多少钱。如果是新房的话，首套房，尤其是自住型住房的话，它的贷款应该是可以贷到8成，剩下的首套房的利率可以申请折扣，根据银行的不同有7折到8.5折的折扣的。
二手房更复杂一点，我们请武女士给我们讲一下二手房信贷的政策。
武春环/大家好！二手房信贷这边主要从商业贷款和公积金贷款来说，现在对二套贷款这边卡得是比较严的，二套贷款，主要是以家庭为单位，只要家庭曾经有过贷款，不管是卖掉了，还是曾经去年的时候按改善型这边处理了一段时间，但是现在没有这个说法了，只要有过贷款的就算是二套，贷款能贷评估价的6成，首套的话就是评估价的8成，是评估价，并不是这个房子的成交价。评估价而言，一般评估价比售价要低个3、4000个块钱，按正常的；当然特殊的，如果房子特别好的，保价高评可能会稍微低一点，但是不会低太多。
鑫尊地产朝青区域经理武春环
尚磊/如果我们买的是70年产权的新房，如果是首套房的话能够到贷款的8成；如果是买二手房的时候，首套房说的是8成，但是是评估价和成交价两者比较低的20%。因为来说，银行为了控制风险，它的评估价会成交价会有比较高的一个价差。这样就决定，如果你要买二手房的话，你要准备的自有资金的数量会比较大一点。这个时候如果你要买二手房的话，一定要跟我们的经纪沟通，说这套房子你觉得根据评估价能贷到多少钱，这样才能核算你买房的能力。
刚才我听武女士提到，我们买房还会涉及到两种，一种是银行的贷款，还有一种是公积金的贷款，有关公积金的贷款您能给大家说一下吗？
武春环/公积金贷款是这样的，现在你的名下有公积金贷款的，目前是做不了贷款的，必须是还掉以后才能做。
尚磊/而且是以户为单位的，我记得。
武春环/对，是以家庭为单位的。还掉以后一个月以后才可以贷，不是说立马还掉，立马就能贷的。
尚磊/刚才讲了这么多信贷的事儿，我们说买房的时候，第一件事情大家要知道自己手里面有多少钱，然后知道我们的钱之后，再看到我们要买的或者是心里面要盘算的项目之后，首先要弄清楚这个项目的性质，我们是买新房还是买二手房，如果是买新房的话，它是50年产权还是70年住宅产权的，根据这个你才能算出你能贷多少钱的比例，而且你还要注意到房地产的利息是有很大差距的。
刚才有一位先生说，他想买二手房，二手房现在对信贷的要求是需要大家比较谨慎的，其实通常会出现两个情况，第一个情况是签了合同，假如说你的贷款因为某些条件没有批下来，这个会对你造成比较大的压力，因为如果这样的话，责任是您承担的；第二种情况是如果您买的房子，很多房子本身是有按揭的，我们也知道，现在银行基本上不转按揭的，同一套房子转到您的名下您来做按揭，这样的情况是没有的。大家如果买二手房的时候，你要先垫一部分钱，把这个房子的全款还清了，再过户到您那里。还是想请武女士帮我们的网友回答。两个问题，第一，我们客户在买房子的时候，如何回避贷不到款的风险，是不是要对自身的贷款能力有一个比较清晰的认识呢？
武春环/对，是这样的。二手房在贷给客户之前，我们要先把客户的情况了解透了，他有没有还款能力，或者说他在银行有没有过逾期的情况，如果是逾期的话，是不是无疑的。二手房贷款这边就是在银行能不能贷下款来最大的问题是有没有逾期。只要是05年之前曾经有过的贷款有逾期，可能那个时候还不能很完备，但是现在很完备了，只要把名字输进去就可以查出来了。
尚磊/央行现在有系统，大家可以到金融街央行那边做一下评估。我自己自身曾经遇到过这样的案例，我在06年的时候买我的第一套房子，是一套二手房，在亚运村，我买房的时候找的是深圳发展银行。我已经签了合同，交了定金了，忽然告诉我说我贷不下款来。他们说，我们也不清楚，您有一笔信贷，您欠了银行的贷款有3年多没有还。我特别震惊，我说没有贷过啊。他说你是不是在大学的时候有办助学贷款，我说是，但是我还清了。后来我到工商银行查，因为当时国家有一个利息的调整，我一直按照当时的合同还的，但是最后其实欠了3毛钱，工商银行又觉得3毛钱不值得追讨，就再没有联系过我，最后造成我在深发展贷不了款的。如果我贷不了款的话，我当时拿不出来足够现金的话，二手房违约责任是我要承担的，这是很麻烦的事情。后来经过比较大的一番周折，而且几家银行之间扯皮，最后总算办下来了。但是我的亲身经验确实告诉我，买房之前一定要明白自己的信贷状况，尤其是二手房的交易，你贷款办不下来的话，你是会遭受到损失的。
说第二个问题，也是专门为我们那位打算买二手房的同学问的。武小姐，二手房交易过程中，现在我们很多客户要买的房子，本身都是在抵押状态的，有的大部分还钱上需要我们的购房人垫一笔钱，然后把交易完成的。这些环节上应该采取哪些措施保障自己资金的安全呢？
武春环/目前在二手房这边签完买卖合同之后，监委要求要签网签合同，业主没有反悔的余地，有这个网签合同来做保障。另外一点，在合同上要签明白了，一般的属于专款专用，这部分钱，首付、垫付等等。
尚磊/大家要注意，比如说他是在某家银行贷款的，其实是你交钱帮他交抵押了，但是这个时候房地产是他的名下的，而且他能够把抵押登记去掉了。我曾经见过有一房多卖的情况存在，这个时候我们也有一些小的窍门，首先自己心里面要清楚，一定要了解抵押怎么来办；你可以建议由第三方保管房地产交易的相关手续，也可以降低自己的风险。武小姐，一般来说房主会把房产证抵押给中介公司吗？
武春环/现在都不会。
尚磊/我听说过有这样的一个方法，比如说通过一个双开的保险柜，由买房人和卖房人把所有房地产交易的相关材料存在保险柜里面做托管，这样可以抑制一房两卖或者是反悔的可能性呢？
武春环/现在建委那边有一个网签，只要签了就不可以反悔的。
尚磊/刚才说了这么多，说白了我们首先买房子心里面要清楚，自己有多少钱，能买多少钱的房子。然后要确定我们买房的区域和心里价位，这个时候我们是需要通过各个渠道来获得楼盘信息的。我相信今天来到我们现场的大部分是我们焦点网的网友，大家可能会去看到各种各样楼盘的消息、新闻和专题；同时，大家也会经常参加售楼处举办的活动，而且现在还有一个特点，楼盘短信满天飞。我相信大家经常会收到售楼公司发的小短信，写得很诱惑。最近我收到了几条买房的短信，"通州5千元小户型在售"，还有"精装修""买房送户口"，不知道大家收到过没有？
其实，我们看到房地产的市场还是有一点鱼龙混杂的，尤其是短信，我觉得风险比较大的是短信和街边上派发的传单广告，这个时候大家要特别的注意，因为现在所有的不管是报纸，不管是网络，我们发布的广告信息、楼盘信息，它必须是有预收许可证，或者是手续齐全的房子我们才敢上，如果不齐的话，新房的编辑这一块也不会放到网上去。
先跟大家说第一个问题，大家都听说过小产权房，尤其在朝青板块，如果大家转悠房子的时候，经常会看到通州的小产权房，这个特别多。有人跟你说，我们这个是真产权，你要到售楼处以后，说我们的房子是给职工盖的经济适用房，你可以办一个我们农场的职工证，可以获得我们这样的房子，这样的房子能不能买？我想请我们的律师来跟我们一块聊聊吧？有关于小产权房您是怎么样来看的？
张 翔/我这么理解的，如果买来做投资那就别买小产权房，如果买了住，就不要担心，因为从目前我自己的职业经验来看，我自己买了四套小产权房。
张翔律师
尚磊/这属于知法犯法。
张 翔/四项小产权房目前给我带来的收入已经完全还完了买房的钱，现在还绰绰有余，每一个月都有出租的收入。我举一个例子，在这个地方不远就有小产权房，当时是1999年，乡政府盖的，我买的时候是3100块钱，现在它的价格有人给我出到13000块钱，我都没有卖掉。就是说你如果住不用担心。大家最近可以住，国土资源部有新闻发言人专门就小产权房的处理问题在说，我想说两点意见；第一，小产权房不会被没收，大家一定要搞清楚，是合法建筑，有些所谓的小产权房是违法建筑，所谓合法建筑，有建设工程规划许可证，规划委发的，有合理的使用用途的批准文件，例如有发改委的批准文件，有土地局的批准文件，这些合法用途的批准文件，符合这两点，我的认识你就买了去住。小产权房绝对是抑制高房价的一把利剑，如果是住大可不怕，但是如果是投资就有问题，因为它没有合法的文件，有一天农民醒悟过来跟你讨的时候就不行了。你投的那点钱你还能拿回来，可能还会给你点点补偿，但是那离你市场投资价值的实现可能差距很大。我给大家这样一个建议。
尚磊/张翔律师的回答还是挺让我惊讶的，当然了张翔律师是有实际操作经验的，这不代表搜狐焦点网购房大学的立场。我个人的意见也是这样的，从目前出台的所有政策来说，小产权转正是无望的，因为一旦小产权转正有望的话，土地相关的腐败，实际上所谓的小产权房就是没产权房，不管是土地集体用地还是农村的宅基地，他盖出来房子，按照这种东西我们城市户籍的人口是不应该买卖的。小产权房其实存在着几件事情可能是所有我们的买房人要明白的：第一点，所有权，你如何确认对你这个房子的所有权；第二点，一旦你的房子发生了拆迁或者是转售的时候，你怎么样完成交易的过程，目前来说据我所了解的，所有所说的这些流程是不合法的。比如说当时村委会或者是镇委会把这个房子卖给你了，但是假如说换了领导班子，怎么样来处理这件事情，这个东西是有风险的。因为我曾经在北京看过这样一些案例，在外地，我们的一些购房人买了小产权房，因为上届领导班子换届了，这一届不成人了，结果获得不了拆迁的补偿，或者说本身这个房子也没有办法进行交易了，确实存在这样的风险。就我个人的立场和观点来说，我还是不建议大家来买小产权房；当然我们张翔律师也非常好，他是现身说法，告诉我们说，确实这个东西还是有一点的收益的。
张 翔/小产权房一定不能被转正，目前官方的观点是这么说的，大家记住，小产权房，只要是合法建筑，这个合法建筑的身份它等于什么？等于权利！财产权！物权法有这么一条规定，取得所有权的方式有这么几种种类，其中一个是建设取得所有权，开发商不去登记，房子同样属于开发商。
在深圳，村集体，1988年宪法修改完了之后，深圳市就没有集体土地了；但是深圳市的农民怎么办？都改成了股份合作公司，农民自己集体的权利转化成了股民，但是他的集体资产中的一大部分就是土地使用权，那么他得到的土地使用权，他也建了很多房子，深圳在搞开发的时候，到村里面建房子的有建住房，有建工业用房的，还有其他用房的。拆迁的时候，他们都慢慢的获得了正式的身份，就这类问题国家在法律上，注意了！行政管理角度它是严格禁止的，但是在法院的审判角度，合同如果不违反效力禁止性规范的合同，法院又是保护的。
你说你打你们家的孩子是法律严格禁止的，你敢打吗？或者说两口子打架也是法律禁止的；但是只要没有人追究，那个行为就结束了。所以我们说法律严格禁止，管理角度是禁止的，但是法院审判角度，对合同的保护角度可能又是合法的，是这么一个关系。
尚磊/张翔律师从自己的角度提出了对小产权房的看法，仅供参考。因为就我个人的经验和有关部门、政府官员对这件事情做过的交流，据我所知，北京对这件事情还是比较严格的，我们不再探讨政策的灰色地带。
我们讨论下一个话题，就是"买房送户口"。我想和我们的好心情12345沟通一下，你遇到过买房送户口的短信吗？
好心情12345/这种短信我是收过，在地方的时候，也确实遇到过这种事情，但是一般来说跟地方政策要有一定的关联性。但是北京最近收到这种短信我不知道地方政府是怎么处理的，我觉得一定要核实一下政府对这一块的扶持力度，因为它有成功的案例，过去前十年很多地方都出台一些买房送户口的案例，而且都是成功的，而且是地方支持的。北京的短信我现在不知道能否落实，因为北京的户口是很难很难入的。
购房智囊团版主好心情12345
尚磊/我补充一点，至少我收到的几十条买房户口的短信送的都是燕郊的户口，也就是河北的户口。我了解，曾经在房山，包括远郊区县，大兴也提到过说可以买房送户口，但是现在我所了解的情况，目前没有一个北京的项目，包括远郊区县的项目能够做到买房送户口这件事情，因为实际上来说，买房送户口最早能够成功操作的案例，都是远郊区县走的投资的渠道，而且户口本身是要有一定条件的，不是什么人买都可以的，而且确实数量也是有限制的，不是你交钱给开发商了，买了那个房子，获得那个房子的房产证了，就一定能够给你办下来。我曾经见过很多的纠纷。我觉得目前来说操作性很小的，至于买房送河北户口有没有什么样的好处？因为我了解，燕郊当地教育的情况还是不错的。如果你考虑到你居住地的情况和河北的情况比较，为了子女考学的问题，买到燕郊的户口也是可以的。
好心情12345/我稍微补充一下，其实主持人是做了一个风险提示，也就是说房地产商混淆了一个北京户口的概念，很多同志经常会把燕郊当做北京市，大家一定要清楚认识到，北京户口是指哪几个区的。还有一个，最近两会一些报告也看了，也传出来了，关于跟河北地铁对接的问题，燕郊的房子现在暴涨。如果买那一段的房子，送的户口你们觉得值不值？如果能够过渡的话，也不失为暂时安居下来的模式。所以主持人是给大家提醒，真正北京户口送的话可能性不大。
尚磊/大家如果去看过我们的楼盘详情的话，我们实际上对这个东西有区分的。有两个区分，第一个是我们对于所有的小产权项目，除了在04年之前遗留下来的小产权项目部分是在我们的楼盘是有介绍的；剩下的所有这几年的小产权项目在我们网站是没有的，所以如果你想看看它是不是小产权，可以在我们那里搜一下，如果搜不到说明是小产权房。
还有，现在燕郊、怀来这些区块的项目我们都是有放在其他，周边区域的分类里面的，这样的话，大家也可以判断一下它是北京的项目还是河北的项目。因为购买河北项目的话，其实还是会有一些不太一样的地方，比如说贷款手续的问题，包括公积金能不能用的问题，大家在购买河北项目的时候，应该提前去跟项目售楼处的销售做一些沟通。
说到这几个典型房子的问题之后，接下来最常见的就是网上看到的售楼信息，楼盘信息。接下来大家可能会到售楼处，到了售楼处之后，一定会听到开发商的销售人员给大家做很多的介绍。而且我们通常一进售楼处看到的肯定是大的沙盘。大家翻开我们的讲义，正好有一页，我这儿有一座楼座图，假设所有的购房大学学员一块到了售楼处，那么我们要教给大家的是如何与销售人员沟通，看沙盘的话如何看沙盘？沙盘、楼数、户型图，还有售楼小姐的介绍，这是我们接触到的东西。
今天现场有一位我们开发商的领导在，我不知道能不能有请我们的龙总，假设我们现在到了中弘北京像素的售楼处，不知道您方不方便简要对您的项目做一个介绍？
龙 坤/大家好！很高兴有这么一个机会跟大家交流。其实看沙盘，不管是开发商也好，还是购房者也好，你就换位思考，你去建一个房子的时候，你最关心什么，你去问什么问题。
中弘北京像素市场部总经理龙坤
按照流程来讲，一般进入售楼处之后，作为售楼人员首先会给你介绍周边的区域，区域的环境，周边环境是怎样的，周围的规划是怎样的；第二个是会进项目的体量，有多少万，像北京像素会70万的体量，然后会说一下我们的卖点，建筑园林、户型的介绍，基本上做一个概况的介绍，针对购房者实际的问题做针对性的回答，基本上是这样一个流程。
尚磊/非常感谢龙总。那么，好，我们到了售楼处了，假设我们今天跟龙总一块沟通一下，一块买房子，看房子。第一件事情是看到了沙盘，大家看售楼处沙盘的时候首先要确定的第一件事情是我们沙盘的朝向和位置，说白了就是沙盘之上肯定会有一个方向的标注，这个是需要提醒我们所有网友关注的，因为我确实也见过一些项目的沙盘，尤其是望京的项目，可能因为望京那边的路是斜的，很多望京的项目标的也不是正南正北的。
第二个事情像龙总提到的，项目一定会有一个周边区域的一个图，在这个图上，我们需要跟销售人员做非常之紧密交流的。因为首先大家要确定说，我们这个项目周围具体的交通概况是什么样的，会不会有什么，要了解周围交通道路都是什么样的，因为这些东西不同会给你带来不同的问题。如果靠近主干道，有的时候是一个好事儿，交通方便，但是会带来噪音的污染；如果这条路旁边标注的是一条地图或者是铁路，也会带来噪音的污染；还有我们通常可以看到，一定在我们的沙盘图上问清楚，我们项目将来开几个门，这些门到底是怎么样通到这条路上，怎么走的；尤其是项目大了，这个时候一定要关注。
再给大家举几个例子，一个例子是立水桥的房子，大家知道这一块的房子还是很不错的，它是双轨交汇，但是，轻轨是依着铁路建的，这样的话可以减少铁道动迁的成本，成本最低。所以我们会发现北京很有意思的事情，就是地铁旁边的楼盘往往也是地铁旁边的楼盘。我曾经看过立水桥某项目的沙盘，正好在立水桥的西南位置上，看上去位置很好，旁边就是地铁站。后来我就在这儿问，我说你这个项目门开在哪儿啊？他说项目门开在南端。我说你这个项目是一个南北狭长的项目，如果我走到南边出门到地铁就不是你说的5分钟了，实际上你距离轨道的便利性就会大打折扣了，像这样的问题大家一定要看，尤其是大的小区跟周围交通的关系，要考虑一下整个社区路和我们整个市政路之间的规划，包括我们社区将来开门的位置，这些是需要大家从大的图上朝向，具体结合周边的位置了解情况。
如果你看到一个大的沙盘图，如果是楼盘的卖点，基本上都会在图上进行很清晰的标注。如果你看到沙盘图上有空的位置，尤其是周边有空的位置的时候，这是需要大家问一下，了解一下情况的。因为通常不愿意在沙盘图上标出的东西往往是会影响楼盘居住环境的东西，比如说铁路，有可能是别的项目，最常见是，这是旁边另外一个项目，跟我们没有关系，我们就不标注了；还有涉及到轨道交通，周围有一些工厂，甚至说有高压线，这些东西通常是不标出的。如果大家到售楼处看完沙盘图以后，一定要问售楼人员我们在沙盘上的位置是什么？大概问清楚道路，在实地项目上沿着实际的项目走一圈，这样的话你对于整个项目的区块理解会更清楚。
我们的楼座图上，如果有一些特殊的建筑物，这个图严格上来说是一张景观效果图，上面标了楼座图，现场有一些模型图，模型图上会有一些特殊的标志，你一定要了解一下这些标注是什么？你要问一下售楼处现在卖的楼是哪些？对面的东西是小学？还是垃圾站？还是景观？这些东西都会影响到你房子将来居住的情况。
我也知道我们开发商也是有自己定价策略的，教大家看这个图，大家都想买房子的时候我买房子的位置是最好的，或者说最靠近景观。我可以很明确的告诉你，我相信所有的楼房里面他们肯定是最贵的几套房子，这个时候你要有一个取舍了。比如说你白天经常不在家的话，你就可以不用在意白天靠近幼儿园会有吵闹什么的；如果你对噪音不是特别介意，不是特别敏感，你考虑买靠边儿的房子性价比比较好一些；如果你回家回得比较晚，你可以不在乎楼座之间挡光的情况，这个东西实际上是见仁见智的东西，但是你一定要弄清楚这个房子有什么样的优势、什么样的缺陷。
说到这件事情以后，我们刚才讲了楼座位置的时候有几个非常之常见的问题，也是我们直播之前问得非常之多的问题。第一个是高压线的问题，大家买房子的时候，尤其是买北京好多地方的房子都会听到几件事情，对于高压线的事情怎么看，有没有看到房子周边有高压线的？您看的是哪儿边的房子？
有关于高压线的问题，很多北京知名的楼盘，你看小区的业主论坛，上面提到高压线的问题。我们搜狐焦点网对这个问题也挺重视的，曾经在去年由我们的一位核心记者带队采访了有关部门的一些专家，因为我们看到了国内有关高压线危害第一手的资料相对是比较少的，我们走访了电力系统的专家，尤其是输电、变电的专家。有关的情况我给大家通报一下。
第一，现有的有关于高压线电磁辐射跟住宅多远，现在没有具体规范的，现在确实有一个"25米"的数据，但是这个是为了电工的安全，而不是因为电磁污染制定的规范。有关目前高压电是否对人体有害，也是一个学界争议比较大的问题。在80年代的时候，美国曾经对这件事情做过比较常时间的研究，一开始也是认为有一些危害；但是经过比较长时间的比对之后，目前美国学界普遍的观点是没有办法确定高压线电磁辐射对人体是有影响的。
第二，我曾经在国内几篇电学论文上看过，个别人的体制对高压线是过敏的，我曾经看过几起高压电造成精神衰弱的案例。
综合起来，焦点网对于楼座旁边高压电看法是这样的，从大的概率上来看，高压电目前对于人体电磁辐射有影响的危害是不大的，因为没有医学的定论。但是如果您经常头晕、眩晕，您体质比较敏感的话最好不要买这样的房子。
第三，我们走访北京电力、输电的安全专家，他们告诉我们一个案例，凡是他们第一线的操作员，家里面生女孩的概率比较高，如果大家想要女孩的话可以考虑一下。
楼座图看完了，下一件事情就是看户型图。我们随机取了一个户型图，正好我们这儿也有业内的专业人士，我想请张总，这个项目是我随便找的，以您的专业眼光您给我们点评一下这个户型好吗？
张 忠/非常感谢大家对我们中弘北京像素的关注，这次也是借这么一个机会跟大家认识，既然说到这么一个专业的问题，我想跟大家共同探讨，说不上专家。
我觉得看户型的话核心有这么几个因素，一个好的户型首先要考虑到它的朝向问题，特别是在北方，咱们都比较喜欢朝南方向的户型，采光比较好，还有一个通风的问题，也就是说大家通常看户型图的时候都是喜欢南北通透的户型。一个好的户型，适合家居布置的户型相对来说是比较方正的，一个是面宽，一个是进深。所谓的面宽就是迎向阳光的宽度到底多大？就这个户型来看，五世我姑且认为它是一个南北向的户型，但是实际来看它不是南北通透，朝向南侧一个是卧室，一个是客厅，客厅面宽是3米7，卧室是3米3。还有一个是进深的问题，就是纵向长度多少，就这个图来看，它朝南卧室是3米6，从卧室和客厅来说相对比较方正，也有利于我们买了之后后期做家居的布置。
我觉得作为买房人来说好的户型要关注出房率的问题，就是我们买的房子，计价的话我们都喜欢于按建筑面积计价，就是可使用面积占到你可使用面积的比例，出房率越高得到的实惠越大。在这样一个板楼里面，这个数据相对于是一个偏低的，你掏钱买的是89.96平米，你实际住的只有71平米。就这个户型来说，我直观的认为，我觉得它交通的面积太大，大家可以看，从这个正门进来有一个玄关，然后到客厅，再往里面走，厨房，南北侧的卧室也罢、客厅也罢，交通面积最少占到了20%多，所以我觉得这个交通面积比较大。为什么叫交通面积呢？没有办法进行布置，也就是说你在里面摆放家具或者是进行功能性的设施恐怕是不好布置的。
这个户型大的优势，第一个比较方正；第二个是面宽和进深相对来说比较合理。缺点就是交通面积比较大；第二个它不是通透的户型；还有一个缺点，北侧的主卧室，其实它的通风和采光是一般的，因为它通过一个楼间的夹道进行通风和采光的。如果我是业主的话，我可能选主卧室就选南侧的卧室，因为我们长期在这个卧室里面活动、生活的，北侧可以作为一个客卧室。这是我简单的一些认识！
尚磊/非常感谢。其实针对我们所有的学员来看一个户型图的时候，我们第一个问题是要确定这个户型在整个楼座所处的位置，像这张户型图，我们选的是不太合格的，我们完全不知道户型它应该是处在楼里面什么样的方位，这是我们要看的第一个问题。因为你知道了楼座的朝向之后，你知道户型在这个楼座的位置，你才能确定户型相对的位置。
我曾经见过某项目小区的户型图，它不是朝着一个方向，确实有北边向上的，还有南边向上的。我说怎么会有一个50多平米南向的小一居，我当时看这个房子特别好，后来仔细一看，它是一个北向的项目，这确实是有这样的情况。所以，大家看户型图的时候这一点是需要注意的。
这张户型图还有一个很不错的地方，它对上面进行了一个比较清晰标注。大家在看项目的时候，我不知道大家知不知道，很多项目的户型图都是美容过的，实际上那种比例不一定能够真正反映出来它实际上的比例。你看到一个房子，它基本上来说是一个方形的一居，当你真正拿到房子的时候，你会发现它是狭长的，有的时候比例不是按照这个尺寸标注的，如果你看到一个房子，户型图上没有尺寸标注的话，你又确定买房子的话，最好跟销售人员沟通一下，请大家帮你标注一个大概的尺寸，这可以帮助你来确认一下你这个房子具体的结构。
有一些项目，尤其是小户型的项目是比较多的，你看它实际的摆放，比如说他给你摆一张床，周围还能摆一个沙发，放一个电视什么的；但是当你实际买下这个房子，里面示意家具、电视的比例有的时候不是实际的比例，像这种情况大家是要注意的。
刚才我们张总也说了，这个项目里面交通面积浪费挺大的，我也有比较大的同感。你看这个过道，其实是非常之不好用的，这么一个面积，你怎么样去走？这个是挺浪费的。还有看户型图的时候你要考虑一下门的位置，朝哪儿开？会不会占据面积？
再举几个非常典型的户型图的案例，也是特别极端的案例，是北京东北四环的一个项目，有一位女士，她当时坚决要买明厨明卫的项目，她看了很多的项目，都没有明厨明卫；但是她后来终于找到了，户型图上画的是卫生间有一个窗，后来她买了以后，确实有窗子在那儿，但是窗子是透不出去的，后面是黑漆漆的墙，后来还打了一场官司。官司打赢了没有我不知道，但是至少她买房子的时候没有了解到居室所在的位置。
还有一些大家要注意的东西，比如说电梯井和空调机位的位置，如果靠近电梯机位，尤其是用的是不太好牌子的电梯的时候，会比较吵，这个时候大家要注意一下。比如说公园5号，万科接手之前的这个项目，我做记者的时候采访给他们，他们就遇到空调机位噪音扰民。我还是那句话，完美的户型其实是不存在的，从整体上来说，开发商设计户型的时候他们追求两件事情，一件事情是利润确实是最大化的，能够尽可能的多出一些面积来；但是从好卖的角度来说，开发商也会尽量设计出来，每一个户型都有自己的亮点。其实开发商在定价的时候，也是根据户型的好坏定的，然后会有一个比较明确的定价策略。
大家在选房子的时候，我们不是要选最好的户型，而是在选最适合自己的户型，确实是这样的。
举一个例子，其实我们家的户型，是一个纯西向的房子，进深大概是6米左右，应该说那个户型是我生平见过的户型最不好的户型之一，但是我买了。我曾经把这个户型图拿给北京知名室内设计大师来看，看了以后半天没有说话，他说这个户型应该是可以救的吧，可见我那个户型有多差？但是我买它只有一个原因，就是因为它便宜。因为我白天基本上在公司上班，晚上回来睡觉。06年的我以将近不到9千块钱的价格买下来的，是亚运村的房子，我觉得我的房子买得非常值。所以，户型是一个很重要的因素，但是一定要和价钱放在一块比较，买性价比最好的房子。
今天看完了户型之后，再说下一个话题，是我们看房子质量的好坏。除了买新房的网友之外，还有一些看了二手房的房子，因为二手房和新房不一样，新房是开发商盖好了交给大家的，二手房是不同的小区、不同的物业。这个时候判断一个现房的好坏，这个时候怎么验出来房子的好坏？我们请资深的监理为我们解答这个问题。
对于买房子，房子的好坏您怎么看？
张 民/大家好！退回10多年前，大家有没有听过这样的一些话，"这个房子能住就行了！"可能今天多数都是自己买来住的，既然是咱们自己住，房子的安全肯定要放在第一位。如果说这个房子人家说你住吧，住了不知道几天这个房子就倒了，你敢买吗？大家肯定不敢买是吧？买这个房子，首先要强调的就是安全性，如果安全性能没有达标，或者说这个房子是没有经过建委一些审批部门验收的，这个房子肯定是不敢住的。
远东致信家装监理监理张民
刚才跟大家谈到了验房的问题。为什么说咱们的房子在交房之前大家要有一个充分的对质量的想象，甚至说对质量有一种愿望。在交房之前，咱们都在憧憬着自己的房子是一个很漂亮、很结实、质量很牢固的，住着很舒服的房子。不管是咱们买新开盘的一些新房子，还是买二手房，对房子质量进行一次检查是很有必要的。为什么这样说呢？有的网友在网上跟我们沟通的时候，说这个房子不验直接住行不行？不是不可以；就像咱们的汽车在买完之后，不管是新车还是二手车，买完之后大家都要有一个验收的过程，这个环节是必须的，尤其是查一下它的刹车系统灵不灵？那么房子呢？首先大家最关注的是我的防盗门，如果这个房子是新房或者是曾经有防盗门这样一些户型，你要看防盗门是不是防盗？有的网友在线上跟我们做沟通的时候说过，他们的小区做维权，曾经签合同的时候说是防盗门，实际上到现场一检查，发现门是铁皮的，我们充其量只能说叫"金属门"，不防撬的。
从这些环节来说，大家的安全，自我保护意识越来越提高了，不像10多年前一些购房的朋友，这个房子只要能住就行了。实际上大家花完这些辛苦钱，换来的是更好的品质。花同样的价格，大家都希望自己的房子更结实一些，这个房子质量是不是能够符合咱们的验收条件，能不能达到咱们的使用要求？有很多的环节。下面，我跟大家分解一下。
第一，是咱们的防盗门，在签合同的时候，可能会有一个对房屋质量验收的标准，在合同的附件里面有一个约定，包括房子验的时候，在收房交钥匙的时候，这个房子的质量、标准评定，防盗门是什么品牌的，防盗等级；还有室内窗，窗户当时约定的是塑钢窗、铝合金、或者是其他的一些窗户，不管是什么品牌，一定要约定它的材质和验收标准。
另外，大家可能谈得更多的就是在买二手房的时候，可能牵涉到的一个卫生间防水的问题，这个房子漏水之后，第一搞的你焦头烂额，有厕所不敢用；第二，会很大程度影响您邻里之间的关系；第三，我说的是一个题外话，有可能会把家里面一些值钱的古玩、收藏品或者是布料的衣服会出现污染，墙根有侧漏的会对储藏的物品会造成隐患，这些都是收房的时候必要强调的几个环节。
还有收二手房的时候，有的网友就问了，二手房最顾虑的是房子墙体，承重墙或者是一些结构，在原先装修的时候有没有拆改过，或者说阳台和主体结构连接的部位是不是牢固、安全？有的网友在收房子的当天电话直接打到我们的手机上问，我发现我们的阳台在墙边上有一条缝，而且缝直接通到顶，这会不会影响到以后阳台的使用安全？如果有这样的使用问题，大家带着这个问题自己去想，这个房子马上就要成交了，甚至说马上就要住进去了，你发现这些问题之后是不是很紧张？或者是有的阳台是落地飘窗的，飘窗里面的一些钢结构或者是飘窗边框与墙体连接的地方结不结实，有没有经过试验，是不是符合入住的结构使用要求，就是窗户会不会在我住着，好好过日子的时候掉下去，这都是大家关心的问题。还有对咱们墙面、墙体抹灰有没有出现开裂，或者是起沙，或者是原先在结构施工的时候，这些施工洞交新房的时候有没有处理好，会不会对以后的装修造成一些隐患。
大家还关注一个话题是什么呢？水电，我屋里面的一些电路是不是符合使用要求？有没有接漏电保护，总控制箱在我以后使用电路的时候，接家用电器的时候，有没有可能会出现不跳闸，漏电了，但是不跳闸，这是很可怕的。上周我们为一个网友做了一次检验，用测漏电的设备插到插座上做测试，不跳闸，这是很可怕的事情。家庭主妇在家里面做饭的时候，突然电磁炉或者是家用电器或者是洗衣机正在洗衣服，突然家里面停电了，邻居家里有电，电表上的字还有呢，这个时候突然断电了，而且经常出现这种无缘无故的跳闸，大家是不是很紧张这些问题？这都是我们在房屋质量做交接的时候，有一个质量的检验，做这些检查大家觉得是有必要的。
回头，咱们购房大学在线提问上，有一些网友自己特定的问题，会在线提出来，我们这边会给大家做一些解答。
尚磊/非常感谢！其实我们买房子的时候，拿到房子的质量问题是每个网友都关心的，因为他其实是很贵的一个东西，买来之后如何去检验，一会儿还会有劳我们的监理老师。
买房是一个什么样的环节呢？先弄清楚我们有多少钱，我们要去收集楼盘的资料，到售楼处实际的去看，看完之后可能需要做判断，假设我们现在挑中了某一个项目某一套户型；北京是一个期房为主的市场，我们首先要做什么呢？签合同、办贷款，等待，等待之后是收房，收完房之后是做物业的交接和沟通。在整个的过程之中，都会涉及到很多法律的知识，在这方面，我们知道买房是跟法律有很多连接，对于普通购房人来说，购房之前要做哪些准备，了解那些法律知识，可以防止掉入购房陷阱呢？请我们的律师老师帮我们讲讲，你觉得买房子在这些环节之中应该注意哪些法律的问题，而且有什么样的提示给我们的购房网友吗？
张 翔/我归纳了一下，买房的话需要解决的法律问题大概包括四个方面，第一个是谁来买；第二个是买什么；第三个是怎么买；第四个是怎么管理你的合同。
先说谁来买，这个事情很简单，我买房，还是谁来买？实际上不是这么简单。我大概遇到的纠纷，我们律师事务所是专门做房地产法律服务的机构，遇到谁来买的问题有这么几个方面，一个是爸爸妈妈子女一块来买遇到的问题；第二个是结婚用的房子，女朋友、男朋友买房子发生了纠纷；第三个是生意伙伴之间合作买房子发生了纠纷；第四个父母亲以子女的名义买发生了纠纷；第五种情况，有一些人没有北京市户口，但是某些房子只能以北京市户口来买，比如说经济适用房，以别人的名义买了那怎么办，历史上还曾经有"外国人不能在中国北京没有某些证明的情况下买房子"等等。
大约最常见的纠纷就是婚房的买卖，名字写上了，钱不是自己的，爸爸妈妈的、岳父岳母的。给大家提一个建议，谁写的房子都写清楚谁的房子，尤其是婚房的买卖。现在男女对婚姻关系的尊重程度不是很够，说着要准备结婚了，登记都办完了，就差举办一场婚礼了，突然间两人要分手了，房子都已经买了，写谁的名字，谁来贷款，都是个问题。所以，不妨在买房子之前签一个协议，话说得坏一点，就是假如咱俩分手了。
  那么，父母亲为了成年子女买房子的时候，如果达不到你买房子的目的怎么办？因为买房子的时候是想他俩是结婚的，我们把钱赞助了，结果写一个人的名字。比如说女孩说了"你不写我的名字就不跟你结婚"。所以，一句话，"写清楚！"写清楚我给你赞助了多少钱，是借款，还是白给拿都写清楚了。给大家提的建议是，在大家关系不是很确定的时候，法律是道德的最底线，我借给你钱买房，结婚若干年后，我不要就罢了，如果要你还得还，这样的话也有利于子女。如果说，不写我的名字我就不跟你结婚，那么要写清楚，你当初没有出钱。现在实践中的问题是写不清楚，怕写清楚。写清楚了两人的关系就不好弄了，不好弄，但是长痛不如短痛，短痛虽然是怀疑，但是以后没有纠纷。等到了法庭上的时候，要有写清楚的证据，谁来买的。
借别人的名义买房，我们北京的经济适用房，经济适用房是不是北京市民每一个人都能够申请的，我的感觉是都能申请，但是很多人有资格的时候他不一定用这个房子买房，他转手谋利，但是要写清楚了，有朝一日，人家翻脸了，说这个房子就是我的，以我的名义买的，那么你有证据，维护自己的权益。这就是谁来买，千万要写清楚了。
还要给大家提一个建议，成年的父母给未成年的子女买房子，以未成年人的名义买房子，这个我不提倡。从目前我们接触的案子来看，已经有人以未成年人的名义买了房子，现在这个孩子长大了，在外花天酒地，赌博欠了一大堆的外债，那么法院一查这个孩子还有一套房子，就给拍卖了。
第二个是买什么？大家说买房子啊！刚才主持人已经讲了，房子的户型问题，房子的朝向问题，房子的坐标、坐落问题等等，给大家提出这么几个建议，第一个是层，你买的房子在哪儿层？我们现在的房子中，有一些数字被认为不吉利，比如说四层，一般的房子都不写四层，写3A，13、14都不写，写12A、12B。我们这一个月接到三个房子的代理委托，都是房子层次的问题，13层的房子怎么变成了11层。原来15层能看见海边，现在成了11层，就看不见海边了，就冲着海景房买的，所以层一定要写清楚，是实际层还是名义层。比如说写了13层，那么些"实际层13层"，写不清楚的时候写一个补充协议把它写清楚了。
还有一个是楼房的楼号，我们讲的坐落，刚才给大家看了楼的沙盘图，12345678910，10栋楼，等买完了房子会发现，我的房子怎么10号楼了，所以一定要写清楚。给大家一个最简单的建议，就是把这个东西写清楚了，画一个平面图，图清楚，图上1号楼，红色的部分就是我买的楼，很简单。有的时候一个小区里面的楼，基本上楼的朝向和设计的户型都差不多。像这个沙盘图，你可以看到，这边上没房，这边上也没房，这边上也没房，像公园一样。说不定这边的规划，规划出来就是一个臭水坑，说不定这边就规划出一片楼，给你全挡住了；方庄，以前能看到湖，后来旁边起了两栋楼，全给你挡住了。所以这些东西要写清楚，一旦出了问题怎么办。所以这个东西要看清楚、写清楚，想的多一点。你的楼固定了，在哪一个位置固定清楚，户型图更不用说了，涂一涂，给你的时候是一栋楼的图，你把你的涂清楚就行了。
最关键的问题是涉及到钱的计算方式上，有两个问题，第一个是你的面积怎么计算？目前买住宅房屋的北京是强制规定，按照套内面积计算，套内面积出现误差怎么办？提醒大家写一句话，套内面积增加了可以要，公摊面积增加了写着"不要"，这个要约定清楚的。事实上买房子之后，交付的时候公摊面积增加完全是因为开发商在卖房子的时候对公摊面积的设计不足引起的，原来没有作为公摊面积对待，交房的时候把它算到公摊面积里面来了，这样的话就增加了公摊面积的比例，导致你不得不多付价款，而你付的价款对你没有意义，这也是我中国房价高与中国房价计价单元有问题的原因。像刚才咱们也看了，89平方米的房子一看就成71平方米了。所以计价方式要是有所改变，房价也有可能降得差不多。
如果你在约定的时候，大家注意了，标准版里面要求，面积怎么计算，要记住了。当然，也不能说100%准确，比如说，公摊面积大了，但是大不了没多少，现在实际上问题都是公摊面积扩大了，套内面积基本上没有变，还有可能给小了，所以买什么把面积确定了。
还有，咱们买的是位置，咱们现在实际上买的是楼房，没有地的权利，就是一个空间权，一平方米上建了100米高，变成了100平方米，买了一个空间，所以这个空间很关键，左邻右舍跟你的权利范围有多大，你一定要约定清楚了，比如说实践中经常遇到的问题，这个阳台白送给你，平台白送给你，实际上大家知道，这是一个共同共有的权利，分给你了，你是分还是不分呢，白占呢还是不白占呢？哪天水漏下去了，谁来修呢？刚开始送给你一个大平台很高兴，但是别人家的孩子来到这个平台，不小心把眼睛伤了，谁赔啊？所以法律上的问题一定要约定得清清楚楚，卖什么，给你的范围多大？送给你了，你是不是约定清楚就能分，那就别送给你，反正别人也占不着。所以一定要约定得清清楚楚买什么。
第三个是怎么买，付款的问题，怎么付，怎么买。涉及到付款的问题，刚才大家都提到了"贷款"。我们买房子的时候，先看看自己能不能贷款，通常第一次买房的人，一般情况下如果收入满足了银行的要求，银行的按揭贷款是能被批准的。但是问题是，你都不知道你的银行征信系统有没有问题，你查了没有问题，三天后你买房的时候，人家说了有问题了，搞不清楚什么原因，有的时候你都不知道你的身份证信息什么时候被泄露了，你的身份证被别人用了一张信用卡，刷卡了没还钱，你的信息又没了。所以一定在合同里面写清楚一句话"如果按揭贷款或者抵押贷款或者银行的其他贷款不被批准的时候，合同自动解除，已经付的全部钱会还给你的"，就写这么这句话就可以了。
现在咱们买房的时候，开发商人家现在很牛，买一手房，你要记这条我还不同意呢，不同意怎么办呢？也是一个问题，写清楚了当然好，那么人家不同意写清楚了怎么办？如果说实在写不清楚，那就别写了，千万别写上一句话，"贷款贷不下来，购买人以其他方式付款"，如果你写了这条，那对不住了，你付不出来款就成为你违约了。如果不写了，法律上还有空白。双方当事人没有约定的时候那就简单了，由法官根据他的脑袋去裁判，通常情况下，买房人是弱势群体，法官会照顾你的，会退回来。
那么，付款的问题在贷款这一块上是一块。还有我们实践中买房的时候，不是说一下子过去签这个合同，通常都是签一个认购合同或者是订购合同或者是认购书，我们在法律上叫"预约合同"，签了这个东西涉及到一个定金的问题，如果你们双方签合同签不完的时候，我发现很多人都认了，给开发商交了5万块钱定金，过了七天，合同没有签成，自己认为要不回来了，不一定！法律上讲，如果不是基于你本人，也不是基于开发商的原因，不是双方当事人的原因，没有签成合同的，那定金要退还给你，实在不行就打官司。当然这也很有技巧，开发商代表也在，后面也说。就是说这个房子你如果签了认购合同，一般都约定几天内签正式合同，签不成的时候你一定把钱要回来，如果他不给你就起诉他。当然签不成有很多的原因，一个是买房人自己的原因，钱不够，原来看到这个户型别人都抢，排队呢？自己脑袋一热也去签了认购书，后来一看边上怎么才1万2，这儿1万5啊，心里不得劲，你就自己设计一些条件，让开发商达不成合同，总之，就是想一些办法对自己有利，因为开发商很强势，有我们这样一些律师支持着他们。总之，记住了，没有约定比有约定不利于你自己好！
当然，还有很多很多买房子需要处理的问题，一个一个的说是说不完的。
第四，怎么管理你的合同。很多人买完房子，合同放在抽屉里就完了。很多人遇到问题，总是莫名其妙的跟开发商争。比如说延期交付，那合同里面写得很清楚了，跑去跟他讲，他说"这不是我的原因，奥运会开，导致我延期了"。那法律上有规定，奥运会延期，那是不可抗力，那你通没通知我啊？你没有通知我那就不行了！实际上开发商老早就知道奥运管制，你买这块地的时候就想到了奥运会期间，北京建委老早就通知了，这期间不要施工了，所以他老早就知道这个时候他不能施工了，他绝对把这个时间打进去了。总之，要从合同中找解决纠纷的依据，依合同办。大家知道开发商延期交付了，怎么办？等着呗，等什么等？等的话权利就丧失了，等到交付的时候，6、7个月过去了，一堆人都围着开发商要违约金，你说100个人要违约金，一下子要5、6000万，他能给出吗？给不出来；你一个人要，就5千块钱，他肯定能给出来。所以合同发生的纠纷严格依照合同办，及时行使自己的权利。作为律师，我们经常看到这样一句话，"长眠于权利之上的当事人。"合同上写着，如发生纠纷，由双方协商解决，经协商不能解决的，按照下列方式处理。所以一定不要害怕，按照合同的规矩办，就是你怎么管理你的合同，合同写清楚了就按照你的合同办就行了。
说到这儿的时候想到了，原来很有名的律师写了204条怎么样对开发商，事实上那个合同没有一个人能做到，那个律师本人买房子的时候我问他，你做到了吗？他说也没有做到。所以合同不是越复杂越好，越简化越好，把有利于你的合同写清楚了就行了。如果你合同上写上了，你自己不主张这个权利，那总是对你不利的。很多人都是在纠纷发生了若干日子之后，甚至可以说按年计算，若干年计算，还跟开发商说呢，他还欠我5万块钱的违约金，所以我不办房产证，他把违约金给我，我就可以交契税，交公共基金够了，结果过两年你再去主张的时候就过期了。
所以要及时处理产生的纠纷，这些东西对大家都是有利的。现在北京市公布的商品房买卖合同的示范文本，不要增加，也不要减少，如果把那些条款填齐了，我个人认为就足够保护你们的合法权益了。那么，这个示范文本是经过多轮讨论，开发商的代表、消费者的代表，还有咱们买房的本人、律师、社会公共机构的代表都去参加了，签署了这么一个非常公平的合同，如果这个合同写清楚了，每一个条款都约定了，就够了！我个人认为就够了！但是千万别做出对自己很不利的约定，这一点一定要注意！开发商通常会写一些补充条款，如何面对补充条款也是一个问题。
我们知道开发商拟定的补充条款，如果你不签，大约你是买不来房子的，尤其是现在卖方市场的情况下，他说了算，那你只能忍受了，签就签了；但是有一些合同的条款，虽然看着不利于你，但是综合起来可能有利于你。就是说大家学会拿这两本合同保护自己的合法权益就够了。
最后说一点，买房子买完之后，交付完了，交付当然也有很多的法律问题，还要办一个产权证。大家记住，现在产权证办得时间越长越好还是越短越好。有的时候越长对你越有利。如果你买房子是为了住，十年以后办房产证都不晚，为什么？因为你办了房产证就要交两笔钱，一个是公共维修基金，还有一笔契税；如果你买房子是贷款的，我看了一下，五大商业银行大的贷款合同文本涉及担保条款基本一样，开发商为银行为你的贷款提供担保，也就是说如果你的产权证没办下来，那开发商着急，为什么？因为他得为你担保，有一天如果你没有还款，通常情况下，银行会从发展商的帐户里面把这笔钱扣了，你去还去。所以你是为了住你倒不要着急；但是如果你是投资，那你赶快办，按照现在的管理角度它不一定合法。城市房地产管理法第38条，没有取得房地产房书、权书的不得转让，所以买卖不一定保护你的。
尚磊/非常感谢我们的张翔律师，我刚才一直在和我们的版主做交流，张翔律师应该是一个非常具有实操精神的律师，确实他举的案例非常生动。
补充几件事情，第一件事情就是买房确实有好多法律的点点滴滴，这些东西大家在买房的时候要有买房的意识；第二件事情要保留所有对自己有利的证据。既然说到了合同，合同其实是一个博弈的过程，你有权利按照合同的要求提出自己的要求，但是别人也有拒绝签署你这个合同的可能。据我的了解，很大的程度上，北京所有的开发商，尤其是房子卖得比较好的情况下，样本的合同基本上你没有选择的权利，你签还是不签，你不签就不能买房子，这个情况是存在的。在这个博弈的过程中，就看自己能不能接受，其实是一个合同博弈平衡的一个过程。
说完了今天买房的法律知识之后，大家现在应该对于买房子的事情有一个谱了。我们今天有一个很大的主题，不是买房基础培训班，是朝青板块的购房大学，相信大部分的网友最近也在看我们朝青板块各种各样的房子。接下来我们进入购房大学的第二个阶段。我会请我们相关的专家委我们介绍朝青板块购房的具体知识，而且我们会在接下来的板块中，引入我们学员和老师的互动，我们学员在主持人示意之后，可以随时的提问，把你自己的疑问改出来，我们会邀请我们的专家作答，同时我们自己的专家也会把自己的心得跟大家分享。先请我们所有的讲师坐回到主席台，因为我们要给我们购房大学的讲师发聘书！请大家给我们的教师一点掌声，因为我觉得我们的讲师讲得是很不错的，谢谢！
既然开始讲朝青板块，朝青板块这几年一直是楼市的热门，不管是CBD区域的扩张，还是朝阳北路、青年路两条的双核心，应该说楼盘最近这几年是很多的。朝青板块现在稍微有一点落寞，落寞在于最近出台的新房是比较少的，有关朝青板块具体的情况，还是先有请资深的购房专家，楼市焦点的专家给我们讲一下，您对最近朝青板块新盘和楼盘的情况，您好！
王 佳/我先做一下纠正，我是购房中心。很高兴来到我们的购房大学，也欢迎我们这些网友也是我们的学员来到我们的购房大学。我做一下自我介绍，我是来自搜狐焦点房地产网购房中心的主编，也是1039楼市焦点的主持人，我叫王佳。可能在座的朋友们没有见过我本人，但是我相信咱们其实已经是老朋友了，原因是什么呢？我们购房中心，比如说我们楼盘详情页，包括我们的导购、楼盘户型图的制作全部是来自于我们部门，所以尽管咱们没有见过面，但是也有可能咱们是老朋友了。大家来焦点网找房子全部是由我们部门制作的，包括摄像的师傅也是我们部门的朋友，先给我们部门一点掌声吧。
搜狐焦点新房网主编、103.9资深购房专家王佳
因为今天是朝青板块，所以我大概讲讲朝青板块的特点。其实朝青板块是一个京东，一方面是有发展潜力，一方面也是一个比较受大家关注的区域。近两年按照尚 磊说的确实稍微有一点落寞了，因为朝青板块土地量越来越少，以前是楼盘越来越多，现在基本上很少了。比如说天鹅湾，工人1872，等等都已经售完了，所以目前没有房源在售，在售的楼盘不多，最近卖得比较好的楼盘是中弘北京像素，包括朝青板块比较大的一个楼盘叫做北京新天地，包括一些小户型都是在售的。我们做了一个调查，东边买房受关注的人群占到全北京比较受关注的人群的42%，有4成的人选择在东部买房，东部来说关注朝青板块的能达到3成，这个比例也是很高了，最关注的还是通州地区。但是朝青板块跟通州、国贸，包括八通线沿线比还是有这个地区的优势的，包括这个地区的配套、轨道交通是比较完善的，除了八通线，很多朋友可能来的时候坐了快速公交。大家都知道，CBD的楼盘已经在4万，高的一些已经到6万了，通州楼盘现在也接近2万了，但是通州楼盘确实是比较远的地区，所以朝青板块目前2万到2万5也是高不高，低不低。但是随着CBD的东扩这个地区的发展潜力肯定是很受关注的。
来之前，有朋友给我打电话说，问我朝青板块怎么样？我觉得潜力还是比较大的；我认为这个地区的价格还是要涨的，所以如果大家有需求的话我建议大家还是可以出手的，因为现在两会，不让说涨跌的。我觉得大家关注这个区域的话，这个地区也是比较看好的。
这个地区目前在售的主要楼盘，比如说中弘北京像素，这也是一个比较小户型的，而且有loft的楼盘，开发商也在，他们比我更了解。我感觉大家住的话是非常好的，一个是位置非常好，但是我感觉它的产权是50年，可能对以后居住起来稍微有一些影响，但是如果自住的话问题不是特别大。
第二个我比较喜欢的楼盘是北京新天地，我印象中已经到第四期了，也是一个现房楼盘，尽管现在价格已经卖到2万1了，马上要推精装修的，在我们搜狐焦点网也已经有户型图发布的楼盘，我感觉这个价格目前来说跟周边那儿比相对还是比较合理的，可能2万1的价格接受不了，刚接触的时候这个楼盘才6千多，但是现在到了2万1了，我认为亮点就是社区比较大、成熟，这是比较好的。比如说天通苑大家可能都觉得不太好，但是北京新天地这个小区不一样，一个是楼间距不像大家想的那么小，另外这个小区的人文品质是比较高的，这一点是我比较喜欢的。另外它的户型，在北京来说是比较合理的，它基本上没有塔楼，它是板楼，另外它南北的户型居多，两居都能做到南北通透，这是比较合理的。
第三个楼盘是（万象新天），我今天上午刚从万象新天过来，这个楼盘的亮点是它挨着地铁，他现在在卖的户型是属于北京洋房户型了，南北通透，明厨明卫，洋房的好处是公摊比较低，尽管它有电梯；第二，户型的结构设计得比较合理；刚才有一个开发商朋友讲到过大，浪费面积了，但是肯定每一个户型都会有浪费。这个数去的园林配套、规划、小区里的整个配套都是相当不错的。值得一提的是这个小区的物业，其实每一个人对物业都是有对立心态的，因为把钱交给他了，万象新天这个小区的物业在北京来说起码是算认真负责的物业了。大家不要认为大的开发商物业就好，像首开，我觉得物业水平不是太好的，万象新天的物业夜里都进行巡逻的。这个小区的确点是，它在售的是三居，在座年轻朋友买的话实力很够呛，价格是1万9千5，我感觉跟三居比稍微有一点贵的。
其他的朝青板块在售的就没有这三个受关注了。回民村那边有一个小区，如果挨着有民族特色的人居住的话，我觉得居住的品质是很差的，包括有不少朋友找我买二手房，我会把周边邻居的情况都会考察进去，还有一个叫"大悦公寓"，稍微高端的一点楼盘了，是在红领巾公园周边，如果投资的话，我感觉这个楼盘的出租回报率是比较高的。
然后朝青板块还有一个大的特点，最近开发了不少限价房，首开金禹等等，我了解朝青板块的限价房我了解的情况是被北京各区县全部被分配光了，价格大约是2万到2万5左右。
今天也有二手房的专家来，我想讲一下，朝青板块我比较喜欢的二手房。第一个是润丰佳尚，还有一个是润丰水尚，因为它小户型居多，地段也比好。润丰水尚，它是集中供暖，如果有老人的话我建议使用集中供暖，但是它实行分户计暖，使用成本比较高，这是我最不喜欢它的地方。
另外，天鹅湾，后期还有新品，但是目前来说没有房源在售，它小区的品质非常高，它有一个户型，叫三叠，100平米左右的，一进门是厅，挑高是4米2，等于是有三层，是非常好的，在北京基本上只有两个小区有这样的户型，而且品质也是非常高的，这种户型我感觉是非常好的。
尚磊/大家可能还有一件非常关注的，就是朝青板块接下来会有哪些即将上市的项目，您能给大家做一个介绍吗？
王 佳/朝青板块目前来说新盘马上要上市的就有一个首开东都会，在中弘北京像素的旁边，但是它的缺点还是50年产权的。但是朝青板块以后后续房源是非常多的，比如说我刚刚提到的天鹅湾等等，都会有后续的房源。目前来说在售的楼盘不多。如果非要考虑这个地区的话，周边的楼盘也可以考虑，比如说远洋一方什么的。
尚磊/非常感谢王佳帮他对朝青板块楼盘的认识做了一个简要的介绍。我们知道，对一个板块熟不熟悉，我觉得是有几类人的声音可以做参考的。一方面是我们的编辑，因为他每天在看各种各样的楼盘，整理楼盘的信息；第二类人是我们的老大爷，是我们这边的居民，请他讲讲，您觉得在这个板块居住的感觉。让您讲讲，您觉得朝青板块居住，哪些是您认为的有点，哪些是不足的地方。第三，您觉得朝青板块哪些小区最好，因为您是居民，我相信您说的话是我们所有网友最宝贵的意见和建议了。
退休的老大爷/谢谢搜狐焦点网给我这样一个机会和网友一起交流，我也是一个网友。我现在住的是刚才主编王佳先生说的润丰水尚小区，我们是集体供暖，但是目前还不是分户计量。严格来讲，我对朝青板块关注了很长时间，大概有5、6年的时间，但是我一直没有在这边买房，因为什么呢？我工作、生活大部分都在北城地区，在那边有30多年了，所以在东部地区也看过，也关注过，没有决定在这边买。那么在这边买也是一个偶然的机会，因为我的小孩调动工作调到华贸中心这边上班，所以为了他的工作方便我们考虑在这边买了。
资深社区版主退休的老大爷
严格来讲，朝青板块它是指朝阳北路和青年路交汇的地区，这是朝青核心区，有这么几个楼盘是当时宣得比较多的，最开始的是国美第一商城，华贸一城，珠江罗马嘉园，那个比较早，大概是99年开始开发的，那个时候青年路这边还很不象样的；再一个是天鹅湾，最知名的就是星河湾，星河湾是一个高端住宅，和普通的项目当然不能比了。
从我来讲，我是一个偶然的因素才把购房的意向转到东部地区来了，我在之前也考察了北京很多地方的楼盘，包括东四环附近、西三环、西四环，考虑了，也买了。户型来讲，万科中南广场户型非常好，设计得非常合理，是人性化的设计；南边我也看了，（建邦华府），它的户型也是非常好的，人文设计，中西厨房，中式厨房放在西式厨房外头，冰箱都可以放进去，浪费的面积也非常小。包括刚才说的万象新天，紧邻一个高尔夫球场，远洋一方也看了，也看了珠江罗马等等等等。我还看了十里堡这边的爱哲城，它的户型设计得也非常好，但是整个小区园林景观设计这一块我不是特别满意，还是一个精装修，质量是比较差的，基本上要重新再装修。还有华侨城等等都看了。
最后也是一个非常偶然的机会，我到了润丰水尚，我是到青年汇，当时是一个短信，说是loft，就是买一层送一层，7千块钱，当时在朝青板块来说是非常非常便宜的，非常非常具有吸引力的，户型也不大，像买一个5、60平米的，加起来100多平米给小孩住的话也比较合适的。到这儿看了以后，确实不能接受，按照总价来算了1万4，平均下来是7千。正好，售楼小姐就跟我说，你想买什么样的房子，我想买一个15、60平米的房子，改善型的住宅。她就说，不妨看一下润丰水尚，他们正在进行促销，13800。我看了以后，对小区的园林设计、户型都是很满意的，最后就下决心在这儿买房。
朝青板块我个人认为目前在北京市的价位来说，还属于价值的低谷，大概是2万2到2万6左右；可是咱们要知道，在西四环、西五环，公元2008年它的房子到了4万了，万科中南广场到了3万、2万8了，远洋一方2万8。所以这个地方来讲，地铁6号线一期工程通到呼家楼的，明年一月份就通车了；另外我住的小区马路对面是大悦城购物中心，和日本永旺超市合作的，超市也是比较方便的；学校也有好几个小学。润丰水尚将在今年有一个9年一贯制的小学，可能今年9月份开学。另外天鹅湾前面有一个华中师范大学附属中学，在这边有一个北京的分校，也是和朝阳区签了协议了，很快就要开始开建的。
这个地区有一个唯一的不足是什么呢？目前来讲四条道，东西向的四条道，交通出行是非常不方便的，因为东部地区那边住的人太多了，新开发的小区，包括通州、燕郊过来的人非常非常多，所以你要是驾车出行或者是乘公交出行是比较堵塞的，包括周末也是这样的。但是随着地铁6号线的开通，这个问题相对可以解决一些。
第二个是它的医院不像北边那么多，只有一个比较近的朝阳医院，再就是民航医院，这两个三级甲等医院，这是生活便利度方面。另外购物来讲，周边也有一些小型的菜市场，基本能够满足。
总之，我觉得朝青板块来讲，它为什么现在是价格洼地呢？一个是东边燕郊通州的房价相对来讲是比较低的，层层的层层的挤压过来；西边、北边，奥运村、亚运村都过了3万多了，回龙观现在二手房都到了1万5了，所以房子升值空前是非常大的。第一次置业，我买房的经验是什么呢？如果你看好了某一个项目，你对它很满意，十全十美肯定是没有的，如果你能够接受这个价位，小区也比较满意的情况下，该出手就出手，毕竟是第一次置业，解决的首要问题是居住问题，居住问题解决了以后再考虑今后的升级。即使今后的房价还涨，同样，你买的这套房子也会涨的，等将来你有了足够的实力以后你再进行升级，我就是这么一步一步过来的，现在我的房子大概是190多平米，这样来讲我就觉得到位了。
有的时候买房子，第一次置业就想一定买一个非常非常好的，这么贵的房子，我一定要买满意的，但是满意很难做到的。为什么呢？因为第一次置业的时候，经济能力毕竟有限的，你买那么满意的房子，地区满意、房子满意、交通、各个方面配套都要满意，很难满足。你选主要点，这个价位在这个地区来讲相对是比较低的。再一个你买房子还有一点，你看到哪一个楼盘以后，你一定不要买这个楼盘里面最贵、最好的房子，因为作为将来你要投资，这是对投资的同学来讲的，要是作为投资来讲，作为一个地区和一个小区的房价，在内部的房价来讲，它的价格不会差得太多的，像我们小区它的房子，一手房来讲，价位差了6千块钱一平米，二手房来讲，价位只差了1千块钱，这种情况下你看你买哪种合适呢？
另外，买房子，层次越高越贵，我觉得不一定要高。作为一个小区楼盘来说，最便宜的是二层的，一层有的时候送花园，你仅仅有一个使用权，实际上使用权也不在房本里面，是开发商的一个忽悠，所以你买一个相对来讲价格便宜的，因为作为将来投资来讲，价位和其他的房子也差不了多少，无非就是一个好卖不好卖的问题了。因为我住的就是朝阳北路这边，所以对这边的环境比较熟一些，所以我只能介绍这附近、周边的配套。像广义的朝青板块，包括双桥、管庄那边了，对那些我不是非常熟，所以我也没有什么发言权，我大概提的就这么多。
  还有，第一次置业的人，你闭着眼请签就完了！我买房子的经验，你签合同的时候，你想买到房子，不可能让你改一个字，闭着眼睛签字就完了，如果你维权的话，入住再维权，你验收以后哪一个地方不合格，挑出了毛病就不签字，由它进行整改，它整改好了，你满意了再收房，这种时候再签字，这个时候有一个违约责任了，这个时候你去维权。
第二点，合同里头，格式合同里面有一条，交房的时候必须要将分户验收表一起交给你，这是合同明确界定的。现在开发商往往不给你分户验收表，那么不给你分户验收表的话一定不要在收房单上签字，这样也可以对你进行维权，相应的进行索赔，这是我的购房体会、心得。我就说这么多。
尚磊/非常感谢老大爷，和大家进行交流。其实我在来接朝青板块的购房大学，给大家准备讲座的时候，当时我看这一板块的时候觉得很难做，因为朝青板块是北京高端的住宅区，现在的房价应该蛮高的，老大爷现在居住的区块就是朝阳北路，我们可以看到，不管是国美还是什么，包括我们刚才说的这些润丰，它们曾经在05、06年的时候是北京非常热点的购房区域。目前来说朝青板块是受几个大气侯的影响：第一个大气侯是所谓CBD的东扩，目前来看，国家会再提升整个现有CBD区划的范围，意味着这个区块会有更多炒作上的意义；第二件事情通州也处在一个线上去；昨天去两会的时候，他们提到一点，通州作为城市的副中心这些概念要重新提，正好在通州和CBD中间大的朝青板块，现在从整个房地产发展来说，态势还是不错的。现在出楼盘比较多的区域就是我们管庄包括双井一带的区域，首先是大量限价房安置在这个地方了，另外6号线通过那边的话，会产生一个区域的升值；有关这块，我想这样子来讲，第一，我想刚才听了我们居民的意见，接下来我挺想听听我们开发商意见的，我知道一个开发商，因为要拿地，然后再决定项目，之前应该对这个板块做了比较深刻的调研，所以，接下来我想跟张总聊聊这样一个问题，您怎么来看朝青板块，因为实际上朝青板块是一个时间区段之间它成为楼市热点的话，从朝阳公园到朝北，然后到双井。这一块我想听您讲一下您怎么看朝青板块的未来？而且您了解到的政策会有什么样的信息？
张 忠/刚才主持人提到了朝青板块的渐进式发展的历程，总体来说是北京城市东进的过程。从2000年开始，99年房改之后，北京城市从发展的趋势方面来说一直在东进。今天来到现场这么多的网友，有一部分是首次置业的朋友，有一部分应该是多次置业的。我觉得任何一个行为来说都会有他的动机和目的，购房是同样的道理。
中弘北京像素总经理张忠
今天我作为开发商的代表坐在这儿，跟大家也是一个很好的沟通，我不去太多的介绍我们项目怎么样，但是我给大家一些信息可以共勉或者是分享。首先，我觉得购房的行为是每一个人一生当中非常需要下决心去决断的一个行为，不外乎有这么几个方面的目的：第一，首先是解决我们自用或者是居住、办公、或者是商务投资，不外乎这是一个实用的功能；第二，面向未来投资，其实中国房地产目前来说，投资属性是非常非常明显的，特别是一线城市，北京、上海、广州、深圳，这些城市房价的上升，大家都看到09年房价的上升是非常迅猛的，也带动了一个投资属性，属于房地产市场非常关键的一个属性。作为首次置业的朋友来说，不光是满足你自住、办公、开公司等等之外，你必须要考虑到这个房子未来会为我带来多大的升值空间。因为现在北京的房价租金和售价是倒挂的，也就是说靠你租金收益不能弥补你按揭贷款需要的。所以必须通过一段的时间、一定的升值空间弥补你的损失。
从投资来说有这么几个方面的趋势：第一，通货膨胀的问题。二月份CPI指数已经达到了2.7%，咱们一年期定期存款的利率只有1.25%，现在利率已经进入负利率的状态，也就是说钱放在银行放的时间越长，贬值越大，这个时候不动产投资，投资的保值功能就凸显出来，因为作为房地产来说，不指望它升多少值，但是它有保值的属性，从全球范围来说都有一个共性，就是负利率时代的到来，抵御通货膨胀的压力，投资房地产就会解决现金贬值的问题。也就是说你购房的过程当中一定要考虑这个房子对我好不好用，好用主要是功能方面的要求，另一方面对价值提升方面也一定要考虑，两个属性一块考虑，投资属性和自住、自用属性兼顾考虑。说到兼顾考虑，因为房地产是不动产，你必须要考虑地段的因素，今天探讨的是朝青板块，可以说朝青板块我认为刚才那老大爷包括主持人都谈到了，目前确实是北京东部市场基本上是最后的一块价值洼地。我说几个趋势，其实房地产是政策市场，政策的动向直接导致房地产提升的空间有多大。说几个问题：
第一，CBD东扩的问题，CBD东扩的规划国家已经批准，东扩到东四环，未来的几年之内，北京市政府要拿出90亿的资金进行东扩之后基础设施的完善、配套，会带动这个区域基础设施的升值，包括交通、医疗配套、教育配套、商业配套方面，拿出这么多的钱，针对这个区域来说，国家在买单，为这个区域的价值提升做贡献，这样的话直接会加速这个区域的完善进度。因为新的CBD到东四环都定位为"高端商务"，那么四环以外的区域都是为高端商务配套的区域，所以这是一个非常大的趋势。说到交通的事情，两会正在进行之中，两会结束之后已经确定了大力发展轨道交通的动向，像地铁6号线去年已经开工建设，一期工程在2011年的年底就要通车，最近两会期间通州这边也提出二期工程今年马上动工，这都是非常大的利好。长期判断来说，轨道交通对周边房价的提升最少是40%。通州的八通线开通之后，通州的房价从刚开始的1千多、2千，目前已经达到2万多，通州现在房价最高的已经2万4、5，所以轨道交通对地段价值提升是非常有帮助的。
第二，产业的升级。因为某一个区域如果成为睡城的话会带来很多的问题，必须伴随这个区域产业功能的提升，朝青板块就有一个非常大的利好，09年6月1号朝阳区政府正式宣布一个规划，就是CBD定服装，传媒产业走廊这样一个趋势，中央电视台、北京电视台，包括凤凰卫视落户CBD，这是北京市级的定位，也就是说在未来，朝阳区有一部分区域，朝青板块里面，包括管庄、定福庄未来会有国家政策级的扶持，就是税费减免，未来在这些企业办公的公司将会享受特殊的税费减免，像中关村科技园区一样，这样会吸引大量文化创意型的产业进入这个区域。那么产业和居住配套起来之后，这个区域的繁荣将是指日可待的。
所以，我觉得我们购房者一定要关注这个区域，因为房地产有一个金科玉律——地段，地段绝对是第一位的，特别是首次置业的，要考虑到它的未来，不要看当下。当下越完善的地方可能价格很高，我们可能承受不起，另外未来的空间可能有限。所以置业过程当中对区域发展的趋势一定要有一个清醒的判断。
既然我是开发商的代表也简要的说一下我们中弘北京像素的情况，是处于一个核心的区域，总体量70万平米，都是小户型。我们有一个非常大的优势，就是层高的优势，目前一期层高有4米75，有5米多层高，因为层高都是2米7到3米的层高，所以我们很有优势。价格是2万1以内，我觉得作为首次置业的年轻人来说是非常适合的，因为轨道交通，6号线在我们这个项目有一站草房站，和我们地下商业是完全连通的，明年年底地铁开通之后，这个地方的交通就非常的完备，周边来说整个的商务配套已经在进行一个非常快的完善过程之中。
我们项目是12月20号首次开盘，取得了非常好的社会反响。今天记这个机会，也向大家举贤限不避亲，也向大家推荐这个项目，完全是适合自住和投资的项目，非常欢迎大家的到来，谢谢大家！
尚磊/非常感谢张总的介绍。我替网友问两个问题，第一个问题是地铁6号线走哪些位置，出入口在哪些位置？第二个问题是购房大学网友要买您的项目，能不能给一点优惠？
张 忠/针对地铁6号线，目前的规划来说是贯通北京东西向的一条大动脉，西面是从海淀区的五路，在田村那个地方，东到通州区，这是一、二期工程，总共是28站地，整个途经应该是和地铁一号线平衡，东部一直是走到朝阳北路，而且是全地下。一期工程是2010年年底开通，一期工程是从东三环呼家楼车展到草房车展，8站地，如果开通之后，从我们项目到呼家楼，到CBD核心区也就是25分钟左右的路程，平时以1号线来说，东西的一条大动脉，两会上又继续确定继续往东通向燕郊区，这对京津冀一体化进程来说会有非常举足轻重的作用，所以这个地铁线路应该说是大家都很关注的，周边的项目目前来说在地铁规划一出来，之后都有比较大的升值空间，目前像我们北京像素应该是第一批受益者吧，如果居住在北京像素也就是一年多一点的时间地铁就开通了。
第二个问题是说一下项目目前销售方面的政策，也感谢主持人给我们这样一个机会，我们项目刚说了12月20号开的盘，从刚开盘的1万7、1万9的价格，大概两个月左右的时间，也有一定的升值空间，目前来说我们正在三期开盘，元月3号第二次开盘，初步确定3月28号三次开盘，目前正在紧锣密鼓的排号过程当中，每天人也非常多，也非常感谢购房人对我们项目的支持。从这个侧面也反映了我们这个项目确实是受大家关注和热衷的。
政策方面来说我们是针对一次性付款帐户给了9.5折优惠，没有其他的政策，因为目前来说，我们这个项目一次性付款的客户占到了很大的比例，说明什么呢？我们的总价值比较低，因为面积比较小，41平米，最大的是60平米，40平米的话才7、80万，均价80万左右，所以一次性付款的比例比较大，所以针对这些客户有一个9.5折的优惠。
所以，如果大家对这个区域、对这个项目感兴趣的话，抽时间尽快过去看一看，我们预计在3月28号新开盘，目前交2万块钱，排到了3、400号了吧，我们尽量满足所有排号客户的需求，让大家都能买到比较满意的房子！
尚磊/感谢张总。既然购房大学咱们所有的学员到了现场，我从搜狐焦点网的角度上来说，我们承诺一点，在今后所有的活动，不局限于张总的项目，我们会为学员争取一些独家的优惠，如果大家去关注朝青板块的某些热点楼盘或者是非常感兴趣的话，建议也可以跟我们的管理员或者是跟我们的购房大学热线电话取得联系，我们会尽量为我们的学员争取一些购房的优惠。
刚才说了朝青板块的发展和将来的一些利好消息，但是，朝青板块究竟哪些项目卖得最好，哪些房子租得最好，尤其是涉及到二手房，因为二手房会对我们的新房提供非常大的参考价值和意义，这块我想在座的武女士应该最熟了，所以我特别想请武女士给我们做一个介绍，就您了解的情况，现在朝青板块哪儿的房子卖得最火，哪些小区关注量比较多呢？
武春环/目前我了解的这块是（新龙家园）、天鹅湾、润丰水尚，主要是朝阳北路，我说的（新龙家园）是在朝阳路这块。朝阳北路就是润丰水尚，跟国美第一城，再就是天鹅湾，是售得比较火的。
尚磊/您了解到的情况，这边房屋租价的情况大概是什么样的？
武春环/租价的情况，像（新龙家园）一居室应该是2500到3千，两居室在2800到4000；像润丰水尚这边，一居室是3千到4千之间，两居室是4千的5千之间吧。
尚磊/这块您了解吗？
武春环/这一块新盘比较多一些。像国美第一城现在的价格在1万9到2万1之间；润丰这边在2万2到2万5之间。
尚磊/的价格呢？
武春环/它一直在追着润丰这边走。
退休的老大爷/朝青板块这一块，国美第一城大概是2万到2万2左右，珠江罗马嘉园它的二手房成交价格是在2万3到2万4左右；天鹅湾的二手房价格大概是在2万5左右，基本上是这样一个情况。（是非应）那边，它一个东岸，叫润丰佳尚，是50年产权的，最大的才60平米的，那个价格现在提升了，还有公园1872提升起来了，那边的价格大概现在是在2万6到2万7左右了，二手房价格基本上是这样的。
租房的价格是相当相当低的，可以这么说，像润丰水尚这个小区三居室180平米，租房月租金在6千块钱左右，成交的价格。要是出租投资的话是肯定没有价值的；要是作为自住，这个地方将来会有很便利的，升值空间也是很大的。
还有一个补充，目前在售的楼盘，我说的朝青这一块，主要是青年路这一块，一个是青年汇合，青年公社，也是loft，最小的25平米，最大的也才60平米左右，现在的价格在2万4，它的loft是上下两层的；完了就是大悦公寓，一直说开盘，一直说开盘，但是到现在还没有，前几天北京市建委已经给它公示警告了，当时预计价格原来是2万5，后来到了2万8，现在应该是在3万左右，现在还没有开起来，它那个是精装修的，下面就是地铁车站；青年汇也挨着地铁站；可能有一个保利的在这边开了一块地，它的楼面价格是2万3，再加上它的建筑成本、利润，还有公建配套，咱们算房价的时候就觉得怎么这么贵啊？实际上它有公建配套，还有小学的配套、商业配套等等都涵在房价当中了，肯定要提升成本的，你得怎么来看这个价格。
所以，只买合适的，只买对的，别一定要十分满意的，一步到位的很难的，尤其是首次置业的。
尚磊/感谢我们的老大爷对我们的补充。我们今天对于整个购房的基础知识和朝青板块给大家做了一个介绍。接下来我们进入我们今天的自由互动阶段，其实每一个在座的网友可以获得机会和我们在座的导师进行交流，大家还是先举手，一个一个的来，如果现场没有网友提问的话，我们可以邀请网上网友做提问。
在整个进入下一个流程之前，我先插播两组广告，第一个是大家每一个人手里面都有一份1039和我们合作做的北京楼市焦点一季度上市新盘满意度的调查，希望大家能够帮王佳做一个填写，凡是参加调查的，我们准备了精美的纪念版狐狸作为奖品，一会儿我们会抽取。第二个广告是这样的，王佳这边有一个栏目，就是房建会，邀请了我们社区里面的网友和我们购房专家一块看盘，从网友的角度给楼盘打分，大家可以报名来参与，因为可以获得免费的看房机会，而且我们会有专业的楼盘编辑陪大家一块看房，好像还管饭，我们会根据报名的情况和大家联系。第三个事情是这样的，刚才我们北京像素张总跟我们说，他们现在推一个"我要找茬"的活动，在我们的网上放上几张图，大家找出不同之后，可以获得他们送出来的奖品，也算对我们购房大学网友的优惠活动。如果大家感兴趣，可以参加我们的活动。
王 佳/我先介绍一下我们购房中心有两个比较好的活动，第一个就是我们楼市焦点活动，这个活动是我们联合1039打造的一个调查类的活动，名字叫"楼市焦点"，这个栏目是在每周四的晚上8点到9点，在1039都市调查组播出，这个栏目的影响力，大家知道1039修车这个节目，1点到3点，平均一天有800条短信，我们做一个小时的节目，能接收到7、800条短信，我们活动的宗旨就是以调查数据说话，我们每周会出一个调查的话题，拿这个调查数据在节目中公布，比如说上周和这周我们会做新房和二手房被忽悠过，上周我们做的新房，8成的人买房的时候被忽悠过，其中6成的是买新房被忽悠过。我们一个季度满意度，关于新盘的调查，如果您满意的话你可以打一个钩，如果不满意的话可以标明，我们可以在节目中曝光。我们的宗旨就是为我们的网友服务。
第二个栏目是我们的房鉴会，这个活动也是为我们的网友服务，我们房鉴会是两周一其，会让我们网友自发的评选他想要去的楼盘，然后您也可以进行现场报名，我们会根据您评选最多的楼盘，一期会去三个楼盘，肯定也是最受大家关注的三个楼盘，如果报名之后，我们也会让其他的网友对您进行评票，我们会选出五位本期投票数最多的，作为我们特约楼盘评价专家，比如说在座比较有名的好心情12345都是我们著名的楼盘品鉴专家，带您到售楼处进行品监活动，把您的打分报告会一五一十的，公公正正的放在节目当中。网友的眼睛是雪亮的！带给大家最真实的售楼处的真实面貌，也希望购房大学的学员们能参加我们的活动！
尚磊/感谢王佳！我们现在正式进入到问答阶段。刚才我看见后面有一位女士已经举手了！
网友/大家好！我想请教一下各位专家，这是老话了，刚才张总也说过，我想问一下，北京市从现在到未来五年房价的走势，及时变化的原因？现在大家都知道租售比很高，不合理的高为什么？还能持续多久？
尚磊/这个问题很大，只能请张总解答，这样开发商在这方面是最专业的。
张 忠/我觉得很有压力，来回答这个问题。这是咱们一起共勉的一个话题。现在是仁者见仁、智者见智。总体上来说，咱们不说全国的大势，仅说北京市场的趋势，任何一个商品它的价格决定于它的供需关系，也就是说供大于求的时候自然价格下来，那么供小于求的时候，价格自然就上去了。有一个大的趋势，目前咱们整个城市化率是47%左右，未来10年到20年我们要达到发达国家70%城市化率，在这个进程当中，对住房的需求将是成倍增长的，也就是说很多的农村人口进城，要居住、要生活、小孩要成长，要发展。
北京来说，作为全国性的一个市场，北京绝对是一个全国性的市场，世界各地都会到这儿买房。所以我觉得大的趋势应该还是向上的，我觉得有待于实践去检验，但是不会有大的问题。实事求是来说，09年度的房价上涨确实有非理性的成分在里面，大家都看到很多报道和分析，我也就不班门弄斧了。2010年，就是两会期间包括最近国19条的出台，国家调控措施是保障房地产要平稳健康的发展，而是遏制和打压，因为大家知道房地产业是一个支柱产业，它会相关带动40多个产业的发展。所以我觉得作为中国的支柱产业，在目前金融危机大背景之下，实体经济没有明确回暖的情况之下，我觉得从国家宏观调控角度来说，不会把房地产推向人民的对立面，我们应该和大家是朋友，今天坐到这儿都是朋友。目前来说，房价高，有很多的问题，政府的税费，包括土地的招牌挂，土地取得的方式，综合的因素决定了房地产高，有的人说土地的出让方式推高了房价；有的媒体分析说，整个房价当中40%到60%是政府拿走了，还有的说是丈母娘推高了房价。供需关系绝对是一个关键的因素，47%到70%，还有2、30%的比例，大量的人口要进城，这是一个大的趋势，大家可以自己做一些分析和判断，我觉得会是一个平稳向上的一个趋势吧！
尚磊/每次做购房大学都会有人提这样的问题。针对这个问题我也有看法，第一个看法是我们不能对具体房地产走势做出预测，因为如果我们能够做出预测的话，那我们买房子是稳赚不赔的；但是我觉得我们为什么又要问这样的问题？我们只能分析一些具体的楼盘或者是具体的板块，然后来了解有什么东西能够支持它继续涨或者是继续跌，甚至上针对某一个楼盘它是否符合它现有的价格，以及它的价格是否符合它的价值？我们可以做这样细节的解答，非常感谢这位小姐的提问，有关于房价的问题，一会儿我们可能还会有专家发表自己的看法。
网友/我想请问张翔律师，您从专业角度来讲一下，产权50年和70年，究竟是一个什么问题？我买50年的，是不是意味着有很大的风险？
张 翔/我用我的一贯话说，这个问题实际上是历史书上路易十六说的一句话，"在我死后哪管洪水滔天"你不用关心50年，也不用关心70年，这个问题是最近正在解决的很多问题。最近大家都听到"物业税改革"，不是说我们国家没有物业税，怎么把物业税改革牵涉出来了？70年之后，住宅土地的使用权是免费续期还是有偿续期？
解释这个问题很难，我觉得我的解释比较清楚，就是中国目前实施的土地使用权的有期限的使用制度，相当于大英帝国土地的土地使用权的使用许可制度，因为我们这个制度就是同香港搬来的，香港搬的英国的，所以这是很清楚的。那么，英国的土地到期了之后，要不要续呢？英王和各个邻主之间是有契约的，合同到期了你要续，你不续我就要收回来了！中国政府会不会和英王一样继续要求续钱呢？住宅这一块不好讲。因为目前的情况下，大家关心我买了还要不要续，要不要交钱，续是肯定的，要不要交钱续？物业税的改革就解决这个问题。首先土地出让金目前被认为是推高房价的祸首，首先你要把钱一次性的交给国家，你拿到70年的产权，如果把这个钱省下来，房价是不是降下来了？但是答案不一定。现在一块地卖给开发商，政府不管的话，房价兹兹的往说涨。
所以，70年之后，我个人认为住宅用地土地使用权让我们交钱的可能性比较少。因为70年中国的国民财富大约比现在的美国还发达，大约！我是这么说的。到那个时候，你和我关心的这个问题，在我们的后代他就不关心了，所以我们没有必要关心这个问题。同样，买50年住宅的产权，50年它不是住宅，它的土地性质叫做"综合用地"，一定是这个表述。我们国家土地出让的类型分了四类：工业用地、商业用地、住宅用地、综合用地。工业用地土地使用权期限是30年；商业用地土地使用权期限40年；住宅用地70年；综合用地50年。目前的情况下，中国国内土地使用权到期了之后，有没有人补交土地出让金呢？实践已经证明了，好像没有！为什么这么说？1988年深圳实行的土地出让制度确定，出让住宅的土地使用权期限为30年；1988年到了2008年就差不多了，这个时候要不要续期？政府和土地使用权人进行了协商，协商的结果是按照拆迁办，拆迁的结果是什么？按照市场价格给原产权人给予补偿。结局是这个人不需要续土地使用权。
所以，给大家的建议就是不要关心土地使用权究竟有多长？重要的是你现在买的这个房子能不能满足你的要求，我是这么解释的，不知道大家能不能满意。
尚磊/刚才问了两个非常之大的问题，接下来还有哪位网友提问？
网友/我问一个小问题，关于二手房的。如果你买那种期房，也是二手房那种，但是他没有拿到房产证，买这种房子它的风险有多高？还是说就不应该进行这种投资？
第二个问题是关于买二手房的时候，他都可以帮你把税做低，我不知道是不是合法？会不会在将来你把房子卖出去的时候会有影响？
武春环/一般现在没有房本也在操作，在我们公司律师来说是可以出售的，因为一手房当时拿的时候都是签了预售合同的，在建委都有记录的；但是，业主也有可能违约的情况，所以这种房子买的时候要加大定金和加大违约惩罚；另外收房，一般现在的首付款都付到50%到80%之间，而且要业主交房，一般的操作都是这样的。风险就是刚才我说的，如果你交的款少的话，市场升得太高的话，业主可以赔你款来违约。
尚磊/阴阳合同避税的问题呢？
张 翔/我来回答，上半年度从10月份开始到现在，我们部门或者是我手底下接触的此类案例非常多，裁判的结果分两种，第一个是没拿到产权证的房子能不能上市交易？按照城市房地产管理法第38条的规定，它是这样写的，"下列房地产不得转让，其中有一条就是未取得房地产权书证书的，就是房屋所有权证和土地使用权证"。但是是不是就不得转让呢？实践中他们操作能操作成功，能不能转让，关键是取决于交易双方配合到什么程度？从去年9月份开始，北京的房价一个劲的往上涨，一般没有拿到产权证的原因，一个是开发商的原因，还有一个原因是业主自己不去办，因为他觉得对自己有利，我有贷款，我不去办。当你还完贷款，清理完产权手续，再办的话，时间就过了，原房主违约的可能性就增大了。很多房主都是以没有产权书不得进行交易来废除这个合同的。你要根据你的情况去判断。我的认识是，凡是交易都是有风险的，凡是有风险的都是有利益的，你自己去决定。
退休的老大爷/凡是违背法律的合同都是无效合同，风险是非常大的。房价一旦升值，房主反悔，你就面临非常大的风险；一旦无效了以后，返还你的定金。二手房没有房产证交易，实际上是一种违法的交易。还有关于避税的问题，这也是违法的，这两块违法到了法院肯定是违法的。现在实际交易过程中，中介公司都是按照装修补偿费，房价是一块，既然上了税就完了；完了那一块业主卖给你是不一样的，就像主持人说的阴阳合同。所以，最好不要冒这个风险。
尚磊/我说一下我的看法，没有房产证进行交易的现象还是存在的，而且我也了解有人确实在进行这样的交易，也有成功的案例。跟我们最早的经纪公司的人说的一样，如果你这样做的话是有风险的，如果你要规避风险的话要增加对方违约成本的，无论是设计更严谨的流程，给对方增加障碍，比如说进行房产证双方的托管，或者是违约金的加强，或者是让对方交押金，这些东西都是你可以跟对方谈判的，增加对方违约的成本。这个东西是实际存在的，但是它确实是违法的，如果你真得想这么做，就一定要想办法在流程设计上争取对自己有利。
第二件事情，所谓的阴阳合同去规避税费，你去交税的时候都是按你最低成交价去交。我印象中，北京马上要调最低指导价了。
武春环/目前还没有调高。
张 翔/现在北京市地方税务局已经拟了一个稿，我看了那个稿，价钱确实比06年的指导价均价涨了1500到2700，不高。
尚磊/这个东西风险不是太大，但是会影响你贷款成数，如果你是贷款交易的话，大概没有办法做了。我个人感觉，因为咱们今年讨论了很多灰色问题，我个人认为问题不大，但是如果你是贷款的话，恐怕没有办法操作，而且现在马上指导价就要上调了，如果它到时候最低成交指导价和你成交价差不多的话，你也避不了多少税款干嘛啊。
网友/二次出售会不会影响我？
尚磊/如果按你成交的差价收你税的话，都是买方出。
张 翔/我法律上给你们一个定义你就明白了。双方以故意降低交易价格的方式，卖方的话它是没有营业首，买方要交契税，是按成交价交的。你的行为在法律上被定义为"偷税"，偷税金额超过一定数额的时候就是偷税罪，如果不超过一定税额的时候就是一般的违法行为。为什么没有人管呢？因为咱们税务干部太少了，执法的成本太高，房地产交易的人数太多，目前申报缴纳的税款符合地方税务局对总体纳税总额的一个预期，所以目前还没有安排去查处，但是肯定查下来，作为买方来讲，你和卖方之间故意串通，改变应纳税款的价格，这种行为就是偷税，没有什么说的。至于大家说了，我没有受到查处，对以后有什么影响？肯定有影响的，怎么会没有影响。原来是100万的房子，可能你们商量好了，以50万买下来，你卖给我的时候是300万，这250万怎么办呢？你按这250万的差额交差额税，还可能按250万交个人所得税、土地使用税、房产税都是计价的方式。
尚磊/鉴于这个问题，我们不放在课堂上讨论了，如果那位女士对这个问题还有什么了解的话，建议课程结束之后跟我们的中介和律师仔细聊这下一个问题。
网友/我有三个问题，首先想问一下房屋的监理；因为刚才也说到了，在验房的时候有很多的灰色地带，我们购房者需要仔细的看。实际上购房的过程中，无论是新房还是二手房，作为我们买房都没有给足我们充足的时间去做，而且我们也没有专业的知识。现在，在我们房地产行业中间，有没有这种专业人员可以陪同我们购房方去做一个全面测试，我们跟这个监理之间会签订一系列的合同，保证我们最主要的这些环节是符合要求的。
张 民/目前咱们在二手房或者是新房交易、交钥匙之前，从法律上都有这样一个规定，也算是一个许可，业主有权利对这个房子质量进行一次复核，有权利做一次综合的检查。而且老大爷也提到一个话题，咱们在收房子的时候，实际上新房也好、二手房也好，它都有一个分户验收表，作为监理方，我做了将近7年的工作，我们帮很多业主做过房屋质量的鉴定，实际上咱们做这个工作的目的，做验收和检查鉴定的目的就是希望我们不在我们拿到钥匙之后，再为原先其他人的责任，不管是开发商也好，还是原有房主也好，不为他们产生的质量责任自己再重复投资，买这部分的单，这是咱们的目的。您觉得是不是这样？
至于刚才您说的有没有什么样的机构去帮咱们做这件事儿？是有的，就是包括咱们社会上也有一些验房师，包括有资格认证的监理工程师，具备这样资格的人可以协助您做整体房屋质量的鉴定和验收的。而且国家有一些关于房产质量鉴定的机构，也是可以供大家选择去做这项工作。不管是社会工作者，还是监理工程师，还是国家质量鉴定机构，他们站的立场是业主这一方的。
网友/收费标准怎么样？
尚磊/我建议您结束之后单独的交流，我们不讨论这个。
网友/第二个问题是提给我们王佳的。因为现在市场上我想知道，普通的精装修比较正常的成本是多少？因为我们选择精装修房和毛坯房之间，在什么幅度内是正常的？我们新推出了一些低碳性的住房，它的装修成本就非常的高，说是每平米6千多，我觉得低碳项目从您的经验来讲，像这种成本是不是一个正常的范围？
王 佳/精装修跟毛坯房的选择，在去年的时候，楼市焦点做了一个调查，调查显示有7成的朋友买房的时候愿意买毛坯房，只有3成的人会买精装修的房子。7成买毛坯房的有3成以前想买精装修，但是看了媒体报道之后改为买毛坯房的，因为以前有媒体报道说精装修质量比较差什么的。
第二个是精装修的标准，我感觉这个跟开发商是有关系的，我们315防忽悠这次调查也有，7%认为说开发商承诺2、3千的标准，这一点根本实现不了。我感觉目前市场上大部分的开发商装修标准是实现不了，比如说一平米是3千块钱，一套100平米的房子装修就需要30万，普通人可能吗？根本不可能。所以建议普通购房人来说，买房还是实实在在的，因为咱们都是上班族，老百姓买毛坯房自己装修比较好。但是我也见过有的楼盘装修标准是比较好的，而且是实打实的给你做的，比如说北沙滩，装修标准是6千元，跟他聊了一下，确实也是达到6千元了。我也替开发商打抱不平，有的购房人老抱怨说，装修之后，房子质量很差，跟样板间不符；有的时候开发商也是很冤枉的，他把钱花了，但是施工队给你做的不好。所以，建议普通购房者，如果不是非常事业上非常忙碌的话，还是买毛坯房，个性化装修是比较好的。
尚磊/我补充一下，第一条，不建议买精装修的房子，现在所谓的精装修，必然是大施工，相对来说施工队的施工品控和操作确实是会糙很多，就是品控上有很多的问题。第二条，所谓精装修的标准，从未见过北京哪一个开发商装修成本会达到6千块钱，如果你一定要买精装修的话，一定要考察几件事情，是否能给你承诺品牌，95%的开发商不会给你承诺品牌，只会说跟某品牌同档次，而这个同档次没有实际标准的，尤其不能那样板间作为标准，那样失落会更大。
  另外， 精装修的话，会失去很多选 择的权利，包括朝阳北路的一些项目当年也是做精装修，因为我做社区的，我当年亲自在现场，很多的小问题，最简单的，一户，本来是主客厅，应该是放电视的位置，它只有一个插座，放在沙发后面，根本不人性化，一个精装修的客厅里面只有一组插座，这组插座按照实际的操作应该是放沙发的，你走一堆明线，拉一个插板过去？这种现象还是存在的，当然现在的现象比以前好一些，但是肯定不像你自己设计的那样个性化。
网友/第三个问题，针对我们法律的老师，我想问一下，现在对于用首套住房，用公积金贷款还是商业贷款，对我们来说哪一个更好一些，我听说主要是可以规避一下利率的落差，尽管它现在的浮动是一样的。
张 翔/公积金只能给住房贷款，所以你想买只能买住宅房屋的，"综合用地"就不符合公积金贷款。我们的公积金是叫"住房公积金"，你选公积金只能选住宅房屋，就是土地使用权是70年的住宅房屋。
第二个，公积金的贷款利率从目前的实际执行来看，它低于商业银行贷款利率，这也是很多人选择公积金贷款的理由。就我个人而言，如果你收入高一点就不要用公积金贷款，因为公积金你要贷款了之后，你使用了之后，法律上就说，你已经用了公积金了，这个钱就不归你了。而公积金是个人的财产，你可以随时提出来。像有的单位给每一个人一个月给你交1千块钱，你提出来多好啊？为什么要用公积金呢？所以你自己去衡量。
尚磊/我做一个简短的补充，如果你公积金贷款的话涉及到几件事情，一个是你的使用是受限制的，除了楼盘属性的限制，还有它给你指定银行，如果那家银行恰恰不做公积金的话，你是做不了公积金贷款的。公积金贷款的数量，北京3A好像是120万，现在房价上去以后，你的公积金能不能贷到足够的钱买你的房子，如果说是组合贷款，实际上是比较合适的？但是能不能做组合贷？这个要做一些考量。为什么说可以规避风险呢？主要是这样的，现在房贷利率，首次购房最低可以打七折，印象中是4.2几，公积金现在应该是3.9左右，相差不是特别大。基本上首套是7打折，部分银行是8.5折。现在首套房利率限制得越来越紧，五大银行说限制在8.5折了，一旦银行允许的折扣发生变化，根据你跟银行签的合同的不同，可能你的利率也会发生变化，相对来说公积金平稳一点，不存在这种问题。
刚才有的同志问了三个问题，我们现在开始规定，我们所有学员一个人只能问一个问题。
网友/我问王佳一个问题，本来50年、40年综合的那种我原来是不考虑的，因为我看了很多，它属于商铺、公司都可以住进去的，将来住进去会特别吵，然后是商业供暖。现在我也想考虑了，能不能就这个问题回答一下？
王 佳/其实你要考虑入住以后邻居的问题，这是一个很大的问题，但是不见得70年产权的邻居就不吵。这得看你的资金实力，可以考虑4、50年的房子，毕竟年轻人现在做饭的比较少，等以后你有钱了，这个房子也不是一文不值，你也可以考虑再卖掉。像在座的中弘北京像素等等都是非常受关注的。
尚磊/70年产权民宅是可以注册公司的，但是要经过周围业主的同意，但是实际操作过程中，这项操作完全是取决于物业的弹性，物业对于整个这件事情的操作，它应该取得同栋楼全体业主的同意，实际操作中就是物业能不能帮你摆平，或者是他开公司物业管不管。
网友/我觉得50年、40年可以不经过同意公司就可以进入？
尚磊/对，这个取决于物业管不管。我的小区就是70年的小区，但是乱七八糟，一团糊涂，我觉得这个跟物业有挺大的关系，跟50、70年关系并不大。
网友/我想问一下，我来的时候，因为我不知道朝青板块中的"青"是指的哪儿？现在我想问的一个问题是，东四环的大郊亭周边，跟咱们现在说的朝青板块相比，升值空间哪一个更好一些？
王 佳/升值空间谁也不好说，我的观点就是，房价是被投资客炒起来的。至于你说的大郊亭那一块，后现代城等等，每一个楼盘都不一样，价格、户型是一方面，入住的小区物业也是一方面。我不知道大家看二手房的时候，关不关注小区的垃圾筒，尤其是春节的时候，有的小区垃圾筒都是满的，而好的物业，小区垃圾筒基本上都是半满的或者是空的。后现代城是一个非常好的小区，实话实说，以后的升值空间是比较大的。
尚磊/我补充一下，如果你所在的区块里面，如果有新盘，新盘它会花大量的时间去推广；第二件事儿，开发商认为那个区块属于快速发展的区块，朝青板块太大了，你要说朝青板块哪一个板块能不能升级，或者是跟大郊亭百子湾怎么样？我认为那一块基本上成型了，短期内不会有大的比较，也不会有大的开发商在那里介入，唯一有可能的是广渠路周边的几块地。朝青板块目前来看，朝阳公园、朝阳北路和华贸一城这块的价格变化不会太大，因为相对来说都是比较成熟的区域。我还是比较关注整个（长缨）和双井的板块，这些板块发展上有几处瓶颈，一处是所谓交通的瓶颈，就是朝阳路和朝阳北路之前的交通问题；第二个问题其实在于开发商当时对这块地的开发是不足的，周围又有垃圾站的存在，造成那个地方长期的地价和房价都上不去。现在来看，它被规划为大型的居住区。
张 忠/目前开发楼盘的总体量，不完全统计接近300万，土地的储备这一块这个数据没有正式的确认。
尚磊/您说的是包括两限房和政策性土地用地了吗？
张 忠/如果包括两限房就是400万。
尚磊/那个板块将来会有大量人群涌入，所以那个板块房价会发生变化的，尤其是高端住宅可能会有投资的价值，因为它有大量的两限房，决定这个地块小户型存在量比较大，如果是高端的倒是可以去看看，如果你是投资的话。这是我个人的意见。
网友/刚才主持人有一个问题一带而过，说过去了，我想扩展的说一下。因为朝青板块有很多利好，或者是好的一面，刚才大家都说了，但是这个板块本身也存在一些自己的问题，像您刚刚说的垃圾处理站，本身就在首开东都会的北面，以前一段时间垃圾焚烧以后气味严重，一度惊动了政府，我想问一下整改的措施，包括以后能不能迁走？我们知道从东五环开始一直属于民航的路线，飞机的起飞噪音也是很大的。所以我的问题就是想问一下，这两个问题今后有没有什么明确的解决趋势？
网友/我这两天上朝阳北路有一个首开常青藤，它跟北京奥林匹克花园挨着，我觉得都比较好，但是我不知道怎么选择？
王 佳/这两个都比较好，首开常青藤是一个新的小区，还没有入住，但是现在已经发展到四期、五期了。我感觉北京奥林匹克花园，房子是精装修的，而首开常青藤是毛坯，这一点你可以选择；第二个是我认为首开常青藤的户型比较好。您可以根据自己的需求进行选择。
网友/我想问一下通州的房子还有没有投资的空间？
王 佳/通州的房子是这样的，现在来说因为通州新城您可能也知道，包括地铁6号线要通燕郊所以说通州新城以后的发展潜力会很大。通州目前比较核心的区域是地铁八通线沿线，目前房价是1万2到1万5左右，但是随着这两年通州政府预留地的问题，我现在比较看好通州运河区域这些区域，您可以考虑一下，如果是投资的话建议不要买，如果自住的话可以考虑两居三居或者是中小户型，目前的价格是1万2到1万8左右，目前在北京来说是比较合适的。
网友现场提问
网友/我代表年轻人问一个问题，80后现在来北京工作没几年，家里帮忙首付只能拿40万，像这种小白领在哪边儿选择比较一些？当然也有投资的意向，主要是自住。
好心情12345/首先不知道您工作在哪边？
网友/在北二环。
好心情12345/因为现在来说，据我了解，因为我单位也有年轻人，他们买房主要是在现在新开发项目，回龙观 天通苑这些楼盘，地铁有到达的地方，天通苑有5号线，回龙观现在是城铁，因为回龙观太大了 一般下了城铁还得坐2站车，不过8号线据说今年开通，直接到到回龙观。如果你目前能得到父母亲支持的话，你可以优先考虑中关村这一带，既可以保证你今后的投资回报，也可以保证你的自住；但是如果只是自住的话，我建议是外围一点的，但是交通必须是发达的。
尚磊/你的钱考虑到双井和立水桥的二手房，有地铁沿线的价格低谷。立水桥周边最大的项目是北苑家园，整个轨道它对于房地产的影响是它造成了价格的趋同化，我个人听到你的位置，比较近的，如果你能考虑老一点的房子，可以考虑一下劲松和双井的二手房，那边有很多二手房，虽然房龄老一点，但是户型是不错的。即便房价发生大跌大落的话，影响不大。当然你首付的钱，如果买二手房的话，可以贷到钱不多。我个人建议你可以看看劲松和双井的二手房。如果再往北一点考虑，亚运村二手房100万有一点难度。
退休的老大爷/我建议您到回龙观看一下，那边的地铁已经通了，商业配套都非常发达了，影院、娱乐，光大型的超市那儿就有五个，有一个三级甲等医院今年要开业；这样来讲，那种房子大概是在7、8、90平米，买得好的话，大概1万3左右可以买下来，7、8、90平米就可以了，第一次置业不要太大。它到北二环非常方便了，如果是13号线的话，导一路也是非常方便的。
王 佳/大家还有什么问题可以拨打我们的搜狐焦点爱家热线，我们会有专业的客服为大家回答问题；另外大家可以登陆我们的网址，我们的专家也会定期为大家服务，把大家的问题做专业的解答；最后，如果大家有兴趣参加我们房建会活动的话，请到我们那儿报名。
尚磊/补充几件事情，今天的朝青板块购房大学是今年的第一次，接下来的购房大学会关注燕郊和通州的板块，如果大家有兴趣的话，我们到时候也会优先的给大家发邀请的短信，整个这两个板块跟朝青板块人群上可能会有一些重叠，到时候如果有相应的通知会告诉大家。
此次讲座所有的内容我们认为可以发布的，会在周一发布在搜狐焦点网购房大学板块，大家如果想查一下今天讨论的内容，或者是还想继续提问的话，也可以在相应的论坛板块进行提问，我会尽我的能力邀请有关的专家为大家做答。
今天所有的老师都非常的辛苦，我希望大家在最后结束之前为我们所有的老师鼓掌！
我们龙先生想对刚才买小户型的网友进行邀约。
龙 坤/像您40万左右的首付，在我们那块总价80万左右，月供几千块钱，您可以考虑一下我们的项目，我们的项目全是80后，全部是按照年轻人来做的，所以您应该到我们的项目去看一下。
另外回答一下垃圾场和飞机场的问题，垃圾场我们不去回避它，我们会在中弘北京像素进门的时候有一个提示，现在叫"废物科技处理中心"客观表达，每周三接受现场参观的，所有的东西经过处理之后可以养鱼，养花，可以跟市政接轨，做绿化，包括沼气供暖，真的是做合作，您可以去看一看。我的很多朋友问我这个问题，我说我什么都不说，你就去参观一下，我很多朋友看完之后更加坚定的来买中弘北京像素。
航线的问题，以前睡觉确实感觉有一点睡不着，但是现在不响我还睡不着了。噪音的问题会经过一个报批部门，你的噪音大过多少分贝，是不让你过的。我客观表达，你可以去看一下，周三的时候参观一下。谢谢！
张 民/刚才那位朋友说的噪音的事儿，我在通州也住了10多年了，每天基本上3分钟一架，最开始的时候确实有一些不适应，但是随着飞机越来越密集，甚至说每天生活起居都适应了这种状态了，可能的话，你要选择这一块的话，长期住在这儿最多一个星期，如果您对噪音有强迫性的话，不会超过13天的，13天以后你就会养成这样一个习惯，没有飞机过你就睡不着了。
尚磊/看样子今天我们的购房大学，我们每一个老师尽我们自己的能力把自己的想法讲出来了，最后一次掌声，谢谢大家！我们今天的购房大学到此结束！